365淘房 合肥站 一周之内，肥东、肥西两大地王项目接连在合肥物价局备案，县域由此迎来新一轮的房价天花板。
这是一组可怕的数据！
肥东1.7万 肥西1.6万 长丰1.4万
合肥市区竟成价格洼地了？
5月26日，肥西融创玖樟台备案17#、20#楼，138套毛坯高层，均价16888元/㎡让肥西的万元盘尴尬不已。
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5月31日，肥东万科文一未来之光备案G1#楼，均价16500元/㎡，G3#楼均价17500元/㎡震惊合肥楼市。
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对于肥东这种秒杀市区的备案均价，网友们炸锅了。“肥东，你让瑶海和高新的面子往哪搁”；“这是在玩农村包围城市吗”；“合肥市区这下要变成价格洼地了”。
有人说，当看见肥东和肥西最新的备案楼盘均价时，我就突然理解了哪些1.2w买北城的人了。
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北城的地王是文一锦门北韵。这个项目在2016年12月17日就已经首开，首开高层均价为1.2万/㎡左右，低密度多层均价在1.3万/㎡左右。
目前北城在售价格最高的楼盘是御景嘉苑，其22#楼在合肥物价局的备案均价为13781元/㎡。但是这个价格估计很快就会被刷新，有消息称万科在北城项目万科苏高新中央公园的低密度多层均价预计在1.6万/㎡左右。
如果万科苏高新中央公园能在物价局备上去的话，那么合肥三县的的房价天花板都将在1.6万/㎡左右。在如此高的均价面前，市区的部分区域简直就是价格洼地，比如高新、瑶海以及新站。
 （高新区蓝光雍锦半岛高层均价） |
 （高新区祥源金港湾高层均价） |
高新区目前高层产品中蓝光雍锦半岛的备案均价为15000元/㎡，祥源金港湾的高层备案均价为15351元/㎡；
瑶海和新站区目前在售楼盘的均价就更无可比性了。在肥东和肥西地王备案之前，县域内的多数楼盘就已经超出了这两个市区不少。
面对三县如今的房价天花板，我们把时间轴拉回2015年，看看两年三县的上涨幅度。
三县房价疯狂上扬
北城两年之间狂涨两倍
目前肥东、肥西、长丰的房价天花板已经在1.6万左右，房价涨幅惊人！我们拉出2015年以及2016年三县的销售均价至今看看一下具体的涨幅。
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2015年肥东的销售均价为6088元/㎡，2016年的销售均价为7520元/㎡，一年之间平均每平方米上涨1432元。
 （——肥东——合肥） |
虽然2017年的销售均价尚未出炉，但是我们对比一下6月份11067元/㎡的新房均价发现两年之间肥东的房价上涨了1.8倍。
2015年肥西的销售均价为6443元/㎡，2016年的销售均价为8087元/㎡，一年之间平均每平方米上涨1644元。
 （——肥西——合肥） |
同样，我们对比一下6月份9554元/㎡的新房均价发现两年之间肥西的房价上涨了1.48倍。
2015年北城的销售均价为5124元/㎡，2016年的销售均价为7167元/㎡，一年之间平均每平方米上涨2043元。
 （——北城——合肥） |
同样，我们对比一下6月份10278元/㎡的新房均价发现两年之间北城的房价上涨了2.0倍。
面对如此疯狂的涨幅，只能说希望房价下跌真的太难！
合肥县域“打脸”市区
三县如何就能备上1.6-1.7万
在当前限购、限贷、限价的大形势下，对于这种县域楼盘远超市区的现象，多数人的第一反应基本都是肥东你卖1.75万/㎡疯了吧？肥西你凭什么卖1.68万/㎡？北城你的1.6万/㎡真的能备上去？
接下来，我们就看看三县备上这么高的价格底气在哪里，他们的备案价格有什么作支撑。
肥东1.75万/㎡
万科文一未来之光项目的前身是肥东FD16-12号地块。2016年9月23日下午，万科以单价1650万元/亩，总价48.80205亿元竞得肥东FD16-12号地块，楼面价11249.94元/㎡。
楼面价11249元/㎡是万科文一未来之光备案1.75万/㎡的主要因素。如果对比备案件价格和楼面价的话，其最高备案均价要高出楼面价6251元/㎡，这其中包含建筑成本和利润。
抛开楼面价不谈的话，影响房价的另一个重要因素就是区域的发展规划了。肥东最新的规划发展主要体现在商业配套和交通方面。
①：264亩的商住用地疑为万达定制。
万达对于区域的商业环境的补充作用相当明显。不少肥东的网友曾多次在合肥市12345政府服务直通车上咨询肥东万达事宜。
5月31日，合肥市土地市场网上公布了肥东FD17-10号的出让计划，该宗地块暂定2017年6月23日下午14:30分出让。
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该宗地块位于店埠镇长江东路与桥头集路交口东南角，正是之前盛传的万达在肥东的意向地块。万达对区域内的房价带动作用明显，这从天鹅湖万达以及包河万达周边的二手房价格能有所体现。
②地铁2号线东延肥东10站。
根据合肥市城市轨道交通建设规划，2号线东延工程起于2号线大众路站，南至肥东南部新市镇木秀路站，线路沿长江东路、太子山路、四顶山路走行。2号线东延线线路全长14.18公里，其中地下线7.8公里，高架线6.38公里。
在肥东设置护城路站、祥和路站、禹州中央广场站、桥头集路站、撮镇路站、新安江路站、肥东火车站、得心路站、瑶岗路站、木秀路站10站，整体工程将在2018年开工建设，至2013年完成。
值得注意的是，万科文一未来之光项目旁边设置有2号线地铁站口的护城路站，估计这也为该项目备案提供了一定的价值。
③：肥东火车站扩建有望更名合肥东站。
2017年2月23日，合肥火车站站长李亚伟一行，在肥东调研火车站升级改造工作，与县领导就争取将肥东火车站打造成市级规模的火车站达成初步共识。
2017年4月16日，肥东火车站自零时起停止办理客运类相关业务，着手对站房等相关设施进行更新改造。
据悉，改造工程有望明年国庆期间完成施工，升级之后的肥东站或改为合肥东站，曾经巢湖心心念念的合肥东站这4个字由此落定肥东。
肥西1.68万/㎡
融创玖樟台的前身是肥西[2016]13号地块。2016年9月23日融创以单价1860万元/亩，总价10.26亿元竞得肥西[2016]13号地块，楼面价12681.75元/㎡。
同理，楼面价12681元/㎡是融创玖樟台备案1.68万/㎡的主要因素。我们一样来对比融创玖樟台的楼面价和备案价格，两者相差4118元/㎡，每平的建筑成本和利润同样包含在这4118元之中。
另外，区域发展规划对于房价的拉升作用不言而喻，比如滨湖新区的房价水平就与资源的集中密不可分。而肥西的最新利好主要表现在以下几个方面。
①：肥西版“政务文化新区”规划出炉，用地1.5万亩。
依据《肥西县城总体规划（2014－2030）》，综合分析杭埠河大道以南片区区域环境，建设以行政办公、公共服务设施等为主的城市新区。
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近期重点打造以综合场馆为主体，功能完善、配套设施齐全、建筑风格协调统一、景观风貌与特色显著的现代化公共服务中心。
②：三大主路网围合 西政务版块呼之欲出。
集贤路、铭传路、明珠路这三条道路纵横交织，随着各自延伸工作的有序进行，其地位越来越重要，届时将承担着连接高新、经开、政务三区无死角互通的重要通道，以及向东通达全城的主要路网之一。
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从上图三路段围合的区域来看，正是今年来势头凶猛的西政务版块。
由于紧邻高新区，版块内环境资源较好，北有柏堰湖、明珠公园、蜀山森林公园等，即是当下合肥重点打造的“富人区”，高端项目、低密度多层别墅群集中。
③：4条地铁线贯穿肥西，1条近期3条远期。
依据《合肥市城市快速轨道交通建设规划》，肥西范围内共有4条规划轨道线路，其中轨道3号线延伸线为近期建设线路，轨道4号线、轨道7号线、轨道9号线为远期线路。
同时，未来还有轨道联络线(15号线)将肥西有效接驳到滨湖新区和高新区，进一步强化肥西同主城交通联系。
北城欲备1.6万/㎡
据悉，万科在北城的万科苏高新中央公园项目低密度多层的放风价在1.6万/㎡左右（小道消息，具体以物价局备案为准）。该项目的前身为长丰CF201612号地块。
2016年10月28日，万科和苏高新以1010万/亩摘长丰CF201612号地，总价32亿，楼面价6886元/㎡。
从楼面价来看，万科苏高新中央公园相比于万科文一未来之光和融创玖樟台要低出不少。所以其目前低密度多层的放风价为1.6万/㎡左右，而肥东和肥西的高价产品则是毛坯高层。
在区域的发展规划中，北城同样是不逞多让。其主要表现在整体规划和综合配套的完善等方面。
①：北城纳入主城区，打造北部新中心。
作为合肥经济圈向北发展的首冲地带，合淮同城化战略发展和“两淮一蚌”城市经济带的崛起，北城“第三极”中心影响力逐渐形成。未来北城必将成为合肥连接“沿淮城市群”(包括淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜阳、淮南六市)共同发展经济圈的中心地位。
在《合肥北城综合提升规划》中，未来北城的定位，将是合肥北部新中心，是合肥新白领的乐活之城。
根据官方统计数据显示，合肥北城最近10年人口流入了50万，人口流动总数在合肥排名第3位，常住人口达100多万，如今，每年北城都有近10万人口流入，基本上每3个北城常住人口中就有1个是“新北城人”。
②：地铁8号线贯穿滨湖北城，拉近与市区距离。
目前地铁8号线规划建设已通过评审，该线为南北方向的快线，线路北起于北城高铁站，经凤麟路、阜阳路、蒙城路、徽州大道至终点滨湖新区珠江路站，全长约44.82公里，共设25座车站，该线计划于2019年开工建设。
③：省立医院北区二次环评将启动。
北城医院综合建设项目环境影响评价发布第二次公示信息，北城医院建设项目继续向前推进一步。
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省立医院北区坐落于合肥北城新区龙湖路以北、汤都路以南、阜阳北路以西、汕头路以东，工程占地面积286.44亩，项目总投资18亿元，总建筑面积约39万平方米，设计床位1800张。
指望房价下跌只是一厢情愿
调控不断升级而楼市却依旧坚挺
这一轮调控堪称史上最严，从去年开始，合肥出台出台的限购限贷政策，但效果甚微。不得已，今年3月，各地政策持续加码，二次调控三次调控纷至沓来，但几个月过去，房价仍旧高居不下。
虽然去年合肥就有称楼市崩盘投资客呼吁政府救市，但最终被证明不过是二手房价格的局部波动。2016年12月份合肥房价开始首次出现下跌，上涨势头看似得到遏制，但其实其中原由谁都知晓。
第一，控制高价盘的入市量，用低价盘中和高价盘均价。
拿正处于风口浪尖上的万科文一未来之光来说，最高1.75万/㎡的备案均价之所以能放出来，其实早就准备好了一批低价盘来给他拉低均价。
一边是17500元/㎡的地王项目，一边是2824元/㎡的定向房源，两相共同推出的话既能让高价盘入市，还能保证房价的负增长。
第二，用推迟网签来和减少预售发放数量来控制成交量。
控制成交量再容易不过，比如减少预售证发放数量，这点在合肥楼市2017年入市高价盘屈指可数的数量中可见一斑。
再比如推迟网签，在合肥市12345政府服务直通车上搜索关键词“网签”，不能网签备案的比比皆是。
不仅如此，从数字上控制房价实际也不难，比如房价备案和熔断制，不能随意涨，也不能随意跌。
调控不断升级，而房价却依旧坚挺，这让很多对楼市调控饱含期待的人大失所望。究竟是什么导致了如今的局面？
一个原因是，市场心理仍未发生逆转，再不买房永远就赶不上的恐慌仍在扩散，诸如业主返价、一晚加价十几万万的新闻仍然不绝于耳，没人相信房价会降。实际上，这也是过去几十年的经验写照，很多下车的人基本永远失去了上车的机会。
另一个原因更为关键，与没人相信房价会降的市场情绪不同，人们更坚信政府不会允许房价下降。
这不仅从各式文件里保证房地产市场稳定的话语可以看出，而且，通过限购限贷遏制需求，再加上限制网签、限制房价的政策，市场上供给更是捉襟见肘，房价稳定就不在话下。
另外，相比于限购限贷，更有效的政策其实是扩大供地。对于扩大供地，合肥在这一点上做的是缩减。
市区连续两个月0供地之后，今日终于出台了6月份的土地出让计划表，在多宗县域的土地中插入了市区的一宗28.1亩的“袖珍”商住地。
以上，在市区供地持续缩减，县域土地供给持续增加的情况之下，我们再来参考一下合肥市2016——2017年市区单月库存情况。
在单月的区属库存走势中我们可以看到，2017年5月期间，合肥市有6区的库存量环比上涨。
虽然市区库存有所上升，但是从以上提到的目前合肥多数房源面临着不能网签的尴尬局面来看，整个合肥市区的库存较以上数据肯定有所减少，这就给县域房价提供了上涨空间。
所以说，在当前合肥楼市的现状下，指望房价下跌只能是一厢情愿了...
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