365淘房 西安 2017年的楼市注定是不平静的，2017年的西安楼市亦如此。
全国房地产政策面持续收紧，西安楼市也从今年年初，不断出台新规。市场过热，房价飞涨，太不平静的市场，总要有那么一两响的惊雷。
过去一段时间，住房的投资属性被持续放大，扭曲了供求关系，从而令价格信号失灵。“房子是用来住的，不是用来炒的”，正是对这种失衡现象的厘定。
于是，房地产调控四大王炸“限购、限贷、限价、限售”在西安齐上演。尤其是，近期一份流传市物价局给市房管局发布的《关于商品住房价格公示有关问题的函》，再度引爆“房价动向”。
那么，新房限价政策之后，西安楼市又出现了哪些新的变化呢？
回顾|“严格商品住房价格管控” 西安房价要降？
2017年9月13日，西安市政府调控政策中第四条明文规定：
新建商品房住房项目在申请商品房预售许可或现房销售备案前，开发企业应按照“一房一价”、“明码标价”的有关要求，先向物价部门进行销售价格申报。物价部门会根据我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅、房价涨幅等指标对其售价进行测算，指导开发企业合理定价，严格房价出现过快增长。
此次，政府干预市场房价，目的就是希望西安楼市不要过火，楼盘定价需要有一定底线，也说明给今后开发商的楼盘定价画了红线。
从新政颁布后的执行情况来看，市物价局确实按照指示办事。紧接913调控，西安房管局于9月15日发布《关于实施商品住房销售价格申报的通知》。
在9月25日-9月29日期间，物价局共受理申报件98件，根据函件中体现的申报价原则，共有26家企业共33件符合申报标准。
10月9日，一份西安市物价局给西安市房管局的函在网络流传，主要内容：西安房企申报预售价格与上个月网签价格相比涨幅不能超过2%；没有对比数据的，申报预售均价毛坯不超过9000元/㎡，精装房不超过10500元/㎡。
但是，淘房君查询物价局官网，并未找到该文件。也电话咨询了各售楼部，均表示并不知情，也并未接到上级的有关通知。
不论这份函的真实性有多大，但可以相信的是，在9.13新政之后，政府正在按照这样的思路去控制西安的房价。
成效|新开盘项目成交价下滑7% “日光盘”重见天日
自西安实行商品房“明码标价”之后，商品房的价格变得更加透明化，开发商的开盘节奏也加快。从近期的开盘动向来看，克而瑞统计价格方面新开盘项目成交价下滑7% ，而去化率均比国庆期间有所提高，甚至又再现了“日光盘”。
据美城股份数据显示，10月第二周，西安共有4个项目进行了开盘活动，除了金地南湖艺境去化率仅15%之外，华远辰悦首开去化率92%，雅居乐锦城去化率达到88%，碧桂园凤凰城甚至达到了100%，也就是传说中的“日光盘”。
从单个项目来看，10月1日开盘的碧桂园凤凰城项目，推出140㎡房源，成交均价11300元/㎡，而10月14日开盘高层8700元/平、小高层9700元/平。虽然因房源不同，此前为低密度多层，此次为高层和小高层，且之前房子搭配车位一起卖，而现在则分开卖。
从表面上来看，前后价差1500元/㎡左右，看上去这回房源价格比上次“降”了。
但是，前后两次的开盘去化情况截然不同，给人“降价”印象的此次开盘，明显去化情况要比国庆期间要好。
除了碧桂园凤凰城“降价”开盘实现了高去化率，还有新推项目如雅居乐锦城、华远辰悦等均实现了“低价”高去化率目标。华远辰悦此前的申报均价为9000元/㎡，10月12日开盘价在8400元/㎡，推出75㎡的两室和112㎡的三室，看上去真的“降”了。
另外，雅居乐锦城作为拓土城西的首次开盘，同样也取得了不错的销售成绩，据说当天开盘人气很旺，去化率达到88%。精装开盘价9600元/平，确实是良心价。
聚焦|这些纯新盘放风价均不过万，刚需的福音来了
自西安实行限价之后，不时有开发商反映，如果备案价格明显比周边在售项目高，向房管局申请预售许可证难度加大。根据365淘房抽样调查，近一个月西安有6个纯新盘上市，这些项目将如何定价，引来不少业内和购房者关注。
华远辰悦，首期推出75㎡的两室和112㎡的三室，于10月12日已开盘，成交价8400元/平左右。
雅居乐锦城，首期推出95-123平，于10月14日已开盘，成交价9600元/平左右。
保利林语溪，城东纯新盘，首期推出110-140平，毛坯参考价位8000元/平左右，预计10月28日开盘。
瑞和大唐府邸，位于万达广场东500米，首推房源101平、117平、126平，预计单价9000元/平，10月28日开盘。
当代宏府MOMΛ，纯新盘首开66-115平，参考9500元/平，预计11月初开盘。
惠风壹品，惠风地产进驻西安首秀，首开房源93平、123平，价格待定，预计11月初开盘。
综合来看，除去惠风壹品暂时没有对外放风价，其余5大新盘的价格均未过万，而从华远辰悦和雅居乐锦城的首次开盘来看，的确是遵循房地产“低开高走”的态势，从两盘的开盘情况来看，“低”价确实受到了购房者的关注，去化率表现也不凡。
可见，在政策的不断收紧下，新开盘的楼盘将以低于预期价格的姿态入市，价格有望回归。
思考|限价后，房屋品质是否会缩水？
如果限价真的如上文提到的标准：毛坯均价不得超过9000元/㎡，精装均价不得超过10500元/㎡。
那么，限价要是真的搞“一刀切”，我们不得不思考，在限价实施后，房企利润空间被迫压缩，房屋的居住品质会不会就此打上问号呢？
其一，直接影响项目品质。从市场角度出发，房子也属于商品，自然在交易中要讲究利润。限价后，有些项目从市场中要不到利润，就只能从成本中要利润，在产品上面也开始“打折扣”。特别是精装房的价格被限制，导致房企利润空间进一步压缩，难免会降低“装标”。
其二，不利于行业健康发展。“限价”对一些追求品质的开发企业来说影响更大，特别是一些重品质、装修上不打折扣的房企，就“不太合算”了，不同的产品品质都卖一样的价格，在一定程度上会出现房企“劣币驱逐良币”的状况。
这些限价的“副作用”，在一定程度上会令行业发生倒退式发展，看来买房人还需多长点心。
结语：
不管是限购限售限贷，还是限价，均为西安楼市定调，打上“稳楼市稳房价”的总基调。而在物价局的强势介入下，房价趋于稳定已经没有悬念。从近期的新开盘项目成交价可以看出，房价已不再像上半年那样暴涨，纯新盘的定价也是小心翼翼。
在限价的影响之下，西安楼市也出现了少数楼盘将房子与车位组合销售的现象。正因为受到了价格申报，和周边楼盘的竞争影响，西安房价在这一段时间正面临变化。于观望的购房人而言，当下政府调控、控制房价的决心和力度强，应及时把握好机会。
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