大调查|拨开云雾见月明 西安楼市真假“房荒”背后的内幕

365淘房 西安 时代的造物者总是出其不意、攻其无备，在全国房地产市场以“去库存”为主基调的背景下，谁知原本平静的西安楼市转瞬间有种剑拔弩张的气势。先是一季度住宅成交套数超过30027套，以四口之家为标准，西安有超过12万人在一季度围着房子打转；再到“金九银十”，楼市更是暗潮涌动，尤其是外地投资客涌入西安，一夜之间带给西安楼市如雨后春笋般久违的冲动。

售楼部不断地传来房源售罄、房源告急的消息，西安阔别已久的“房荒”浮出水面，给楼市蒙上了一层迷纱，一时间不少楼盘出现无房可售的现象。这究竟是开发商在演绎运营伎俩捂盘惜售，还是真的无房可卖？365淘房深度调查，揭秘“房荒”背后的内幕。

2016西安房地产市场狂销之后闹“房荒”

新年初始，回顾2016西安楼市这一年，整体呈现出先冷后热、先抑后扬的态势。从上半年延续“去库存”的政策主调，到全国大范围城市限购令落地实施，西安整体的房价在上半年却保持平稳，然而正因为在外力的促热下，进入下半年的西安楼市蠢蠢欲动，大量资金流入房地产市场，西安的商品住宅均价从2015年不足7000元/㎡飙到了2016年将近7500元/平，可以说实现了“大跨越”。

 据美城机构数据显示，西安住宅库存去化周期一直不停地下降，截止2016年11月末西安市商品住宅库存量为1149.45万㎡，比上月下降32.28万㎡，库存面积持续14个月下降，去化周期为7.4个月，较年初下降接近8个月。

 这意味着什么？直白一点来说，如果西安在没有新的房源推出的情况之下，自2016年12月开始，7.4个月后整个西安就没有房子卖了！

如果说，你对这些数字还并未有任何概念，那么仔细回味一下最近一段时间是不是自己接到售楼部的电话变少了？你去售楼部看房的时候，置业顾问可能会跟你说房源不多了，抑或是，他们会用比较形象的语言告诉你，“共推出不到200套房，如今已经排了300多个号”你疑惑这是一种惯用的逼客手段，但要命的是不全是营销伎俩，可能真的难以抢到房了！

房价上涨、库存递减，带来的更多是“买涨不买跌”的庞大客群，几乎所有的品牌房企都提前完成了全年销售任务，西安楼市集体发出“房源告急”的通知，“房荒”真的来了？

有钱买不到房 西安楼市“房荒”下再现“人慌”

关于“房荒”的传言，一开始人们是无法相信的。“西安库存那么大，有钱还怕买不到房吗？”但偏偏在2016年下半年，西安楼市突然就火了，每周的销量基本保持在4000套左右，最顶峰的时候达到过7000余套。这座号称库存量大，不担心买不到房的城市，这次“狼终于来了”。

从2016年年底开始，西安一房难求的迹象开始崭露头角，很多售楼部置业顾问都无奈表示房源稀缺，即使精准客户到访也往往因为大部分开售楼栋只剩顶底层，让客户无房可选，错失成交，大品牌楼盘更是如此！万科高新华府、万科城润园、中国铁建万科翡翠国际、万科东方传奇、万科金域东郡、恒大江湾、恒大帝景、恒大翡翠华庭、中航樾公馆、西派国际、金科天籁城、中海凯旋门、华侨城天鹅堡等，预计有超过30余家大牌房企在售房源已经告急。

 以招商依云曲江为例，2016年12月18日推出8号楼共204套房源，当日开盘基本售罄，去化率达到98%；中航樾公馆11月26日开盘释放130套左右房源，到访大概500人，开盘两小时仅剩10余套房；还有碧桂园天玺圣诞节前夕开盘，推出600余套房源，当日售出将近500套；此外，金地南湖艺境2016年12月4日首开推出100套臻品房源，当天即售罄，时隔1月，2017年1月8日新品再加推，又被一抢而空。在虚虚实实的“房荒”背景下，再次推高了购房者的恐慌心理。一犹豫就涨价，再踌躇一下就没房子了。

“不论去哪个售楼处，都会告诉我们没有多少房子了，想买就要赶紧买。”购房者吴先生说道。

计划买房的刘女士最近更是备受煎熬。元旦一放假，专程从深圳赶回西安打算在城北投资一套100平左右小三室，但是她去了自己一直在关注的隆源国际城和金科天籁城，发现小三室只剩顶底层，其余均是大户型，这让刘女士很无奈！随后她又去了价位相对高一点的中国铁建国际城，结果置业顾问告诉她12月楼盘已经开过盘了，她想要的96平米户型全部售空，只有110平米户型有部分楼层有房，但是这个户型都是靠近二环的，刘女士认为将来如果入住有噪音的话不好出手，这让她感到很纠结。

类似一幕也发生在近期打算结婚的姜先生身上，原本自己打算买个大品牌的小户型作为婚房，东南西北跑了一大圈都没有合适的！而且很多置业顾问也都让他再等等，说春节过后应该有新推房源，但是客户都很多，让留下电话等通知，到时候也不一定能买到。他感叹道：“买个房咋变得这么难啊！我就纳闷了，在西安买个房子也要像上海、深圳那样抢了？”

 除了购房者感到无奈之外，售楼部的置业顾问也只能感概。在万科高新华府售楼部，即使是周内上访客户依然络绎不绝，“每天10几组客户是很正常的，周末会更多，基本都能达到30余组。”万科高新华府置业顾问介绍，“自从二期5栋楼拿到预售证之后，陆续打开销售，几乎一周就能消化掉1栋楼，目前真的没有什么房了，仅剩的15套均是顶底房源。项目新推的话预计在3月份，有意向的客户只能等到年后了。”

万科的另一项目万科城润园于2016年12月25日开的盘，开盘几乎售罄，目前就剩10多套房，置业顾问表示也很无奈，跑来的客户看上房源结果没有房，留不住客户，预计要在春节过后才会有新推。

“房荒”真相：储备不足？还是捂盘惜售？

不知道从什么时候开始，西安楼市已经风声鹤唳，年末“房荒”一触即发。据365淘房不完全统计，经开区2016年的最后的两个月仅有碧桂园天玺和旭景清园两个项目开盘，其他区域也不同程度地出现“房源紧张”，是开发商的房源储备不足，还是捂盘惜售？

在2016年，西安先后出现单价地王和总价地王，外地炒房团涌入西安，成交量遥遥领先，刷新了历史记录。据华商报近期报道数据显示，2016仅住宅销量171951套，折合成交面积为1854.19万㎡，较2015年销售面积增量达到了30.31%，高新、曲江和浐灞量价齐升。

楼市巨大的成交量引发了房源紧张，以龙湖地产为代表的一线房企提前62天完成全年任务，龙湖香醍国际、龙湖源著、龙湖曲江畔三盘联动，全年热销39亿，仅在年底面世香缇国际五期产品香醍璟宸；号称宇宙第一开发商的万科，销售金额突破112亿元，西安首次出现百亿房企，而万科在西安各区开发的项目纷纷宣告可售房源告急……这些知名房企推盘节奏明显放缓，将部分房源放到2017年销售。

 也有一些楼盘在取得预售证的情况下，迟迟不肯开盘。随着地铁3号线的开通，城东带后宰门小学学位的华远海蓝城小区单价涨幅至少在1000元以上，成为区域内的热销盘。该项目5期产品原本预计11月中旬开盘，售楼部却突然封盘只接受咨询不卖，直至12月23日才开盘。因为开盘方式是以排队发号选房的形式，导致有50余号客户接到通知提前一天来到售楼部连夜等候，当日开盘接待客户有100多余人，开盘即售罄，单价也在短期内每平方米上涨500元左右。

同样位于地铁3号线首站鱼化寨站的东方米兰国际城项目，16号楼2T4户产品，共计132户，整栋楼于2016年5月底拿到了预售证，但是开发商迟迟未推出开盘，直到2017年1月1日正式对外销售。对比5月份7300元/㎡的均价，现在已经涨到了8500-8800元/㎡。

据悉，在2016年末封盘的项目还包括天朗蔚蓝东庭、天地源曲江香都、中海凯旋门等，在取得预售证情况下，没有及时销售，而是积极储备意向客户。这与国家三令五申强调的“不得捂盘惜售房源。”政策背道而驰。

“房荒”现象下的食物链法则

要说这甚嚣尘上的“房荒现象”，存在着四类人的利益博弈。作为食物链的最顶端——开发商是这一现象的始作俑者，在销售环节做了巧妙的设计，控制着楼盘的销售速度，也就是所谓地节点性推盘；也有拿到预售证之后故意捂盘不售待时机成熟再推；也有开发商惯用伎俩的微量出货销售，一栋楼分了好几次开盘，每次少量推货，营造了销售的稀缺感；还有一种情况，就是开发商前场卖楼，后场故意拖延不领证。这些都是市场上常见的销售惯用伎俩，开发商掌握着房源，相当于手握购房者的住房粮食。

在开发商与购房者这场食物链的供应中，政府则是助长者。如果土地整理效率过低，供给太少才直接会造成房荒；除了供应不足外，面对市场乱象，如果没有更好的政策和有力的监督，则会让“房荒”现象拔苗助长。

作为“房荒”现象的帮凶炒房客，更是助长了这一现象的发展。2016下半年，因为外地高昂的房价让不少人叫苦连天，于是目光转移到了房价仍为一股“清流”下的西安。一时间，众多开发商打出了欢迎外地购房者的横幅，于是我们听到最多的消息就是，“某某盘今天去了多少郑州人看房子”，“某某盘被河南人包下一栋楼”。在这股炒房热下，不但助长了房价，更是让不少楼盘打出了无房可售的标签。

 食物链的底层，购房者则是这场市场博弈下的受害者，不仅有拿着钱买不到房的无奈，更是要以高昂的代价无辜承担这一现象下的购房成本。

在这场飘渺的“房荒”现象下，真正健康的楼市，绝对不是“掩耳盗铃”。不管是开发商的捂盘惜售，还是市场真的无房可售，这只能说是不可持续的。随着新的一年市场开局，万科、恒大、华远、中航、中海等开发商均表示春节后将有新推动作，开发商入市的步伐加快，更多的产品推向市场，将在2017年金三银四缓解，还请拭目以待！返回西安365淘房>>