365淘房 冯思曼 “一人得道，鸡犬升天”，这样的逻辑似乎不再适用于当下的江北楼市。
在过去的这一年里，时常有买房人问我们：“为什么××楼盘离神盘这么近，却卖不动呢，是不是有什么硬伤？”纬三路、老山、雨山路、桥北，同一板块内邻居盘间冰火两重天的怪象并不少见。
或许仅有一路之隔，邻居盘早已日光把风景看透，而这些盘却依旧细水长流到年后，这其中究竟有何奥秘？<<<刚刚江北地价猛降！重磅新政：大学生在江北就业免费住宿
一、开盘一个半月去化4成！顶山“强规划”盘为何遇冷？
位于纬三路隧道口的观山悦于去年12月28日推出了1、14号楼高层以及4、5、8、9、10号楼低密度多层共316套房源，截止到今天这7栋楼可售套数为190套，去化在4成左右。
而和它同一区域同一天开盘的华润国际社区，推出了大体量的1145套房源已基本全部售罄，仅剩下一套129㎡的房源和4套144㎡的房源，一路之隔的荣里于1月14日加推30#、31#共125套房源也在当天全部售罄。
价格相近，区位相邻，被“神盘”们包围的观山悦为何遇冷呢？
观山悦位于纬三路过江隧道口，属于原16.1平方公里的江北新区核心区内，与扩容后现33.2平方公里核心区一路之隔。不过在我们刚刚提到的三个楼盘中，目前也仅只有华润国际社区位于江北核心区范围内。
由于靠近江北核心区，观山悦可极大程度地享受核心区的规划配套，项目离地铁4号线浦珠路站约500米。项目对面为南丁格尔护理学院，左侧为托马斯·杰佛逊国际化学校。附近有南京一中高中部、定向河小学等丰富的教育资源配套。<<<270米！今天南京北第一高楼地块挂出！这里将彻底爆发
与荣里、华润国际社区不同的是，观山悦的开发商南京宏爵房地产开发有限公司并非传统意义上的名企，这给买房人留下一丝顾虑。
同时，我们可以从分栋销售公示看到，此次观山悦1号楼高层的去化还是可以的，但是14号楼由于靠近高架，4、5、8、9、10号楼低密度多层由于面积较大，总价较高出现了“卖不动”的现象。
二、一路之隔，老山两盘上演冰火两重天
老山脚下，一路之隔，一家楼盘你在抢房，另一家盘它或许在“抢你”。这两家盘分别是“神盘”旭辉银城白马澜山和它的邻居融侨观邸。
融侨观邸于2017年6月29日推63#、66#，已经开盘近8个月，根据网上房地产的最新数据，融侨观邸去化5.5成左右。
而在融侨观邸斜对面的旭辉银城白马澜山于去年12月27日推出166套毛坯房源，也已经全部售罄。
这种鲜明的对比主要是由两家楼盘不同的产品、物业、开发商产生的差异。旭辉银城白马澜山的高得房率、小户型、低密度以及银城物业都为项目本身增加了高附加值，关注度自然居高不下。
而在同一区域内，同时具备这样属性的楼盘并不多，与其说是融侨观邸遇冷，不如看作旭辉银城白马澜山的热度太高。2.5万/㎡左右这样的均价目前可选择的区域还是比较多的，如果楼盘缺乏“亮点”，便不太会引人注意。
三、开盘三个月仅卖掉9套！但这里下一波开盘目测要火
日前，我们曾提到雨山路的北江锦城自10月30日领完销许，108套房子平推以来，3个月时间过后仅卖出9套房。
而对于北江锦城不好卖的原因，我们也总结了“四宗罪”，分别是①价格偏贵，同期竞争不具备优势；②二手房成交价不高；③手枪户型，舒适度差；④楼房质量和物业问题常被投诉。
同区域内，融创臻园12月7日开盘，以6.3％的中签率收官。与区域内北江锦城，力标赞城的去化形成了鲜明的差异。
而接下来，雨山路的中交锦蘭薈预计将在春节后加推33、34、35号楼，共计180多套毛坯房，户型面积88、116㎡，预计价格在2万/㎡，或将打响雨山路板块新年开盘的第一枪。
四、今年江北楼市格局将大变！这三种楼盘日子不会好过
从市场角度出发，2018年，江北新区楼市的机会和风险，将会发生非常大的变化：
首先，低价盘销售殆尽，地价突破20000元/平的高价地块、以及相当一部分现房销售地块，开始大规模上市，产品同质化严重，将引起非常惨烈的高端客群争夺战。
目前，江北地价最高的地块，是位于江浦白马路的金辉G103地块（金辉白马云著），靠近毅达汇创中心，地价达到23235元/平。
其次，公寓，仍然将在2018年的江北市场中占据一席之地，而且江北的公寓项目会越来越多。
除毅达汇创中心、明发财富中心、弘阳时代中心之外，2018年我们已知的江北公寓项目，还将新增高新龙湖北宸星座、高新区荣盛锦绣澜山的公寓地块、顶山板块恒辉假日广场的公寓地块、石林江浦G15地块公寓在明年的江北还是很有看点的。
最后，2018年江北上市量不会少，但总体看来，这三类楼盘的日子不会太好过：
①板块无新利好刺激的高价地盘： 在整个江北新区，有9幅地块的地价，突破了20000元/平，绝大部分都要在明年上市开卖，都号称要打造高端豪宅，拿地的开发商，有金地、保利、北京城建、银城、中建、金隅等。
在江北高端楼盘接受程度不高、客群流失严重、投资客离场、板块无新的利好刺激的背景下，高端的销售情况，将成为明年江北市场的一大看点。
②新房价格高出二手房价格一大截的楼盘：今年以来，已经有一些规划相对落后，后劲略显不足的板块的新房去化非常一般。而明年随着调控作用的发酵，购房者会越来越理性，这种楼盘的日子不会变的更加好过。
③配套跟不上房价的楼盘：除了江北核心区这种规划配套高大上的区域外，江北一些配套差，房价却在2.5万/㎡以上的楼盘预计消化会比较困难。
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