实探包河五里庙旁巨无霸地块 未来要增4000套刚需房
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包河区再亮剑！五里庙旁240.4亩巨无霸地块12月16日拍卖!这也是包河区近2年来,出让的单宗最大的地块。11月25日，安徽楼市小编亲临包河区240.4亩“巨无霸”地块现场，先来看下这宗地的位置！
（包河S1606号地块位置示意图） |
240.4亩“巨无霸”地块！合肥12月土拍重头戏来了
S1606号地块位于包河区淝河路以南、东二环路以东；
占地面积240.8亩；规划用途为居住；出让年限70年；
容积率R≤2.5；绿化率≥40%；建筑密度≤22%；
参考地价500万/亩；竞买保证金8亿，增加幅度5万元。
地块网上竞价或现场拍卖的起始时间为2016年12月16日下午14：30。
（包河S1606号地块详细信息） |
先来看看这种地的五大看点：
1、地块面积大，达到了240.2亩。上一次包河区出让如此大的地块还得追溯到2014年5月，当时信达以总价36.1422亿（这个数字至关重要，后面会提到）拿下446.2亩的包河S1406号地块；
2、2.5的容积率，总建筑面积达到了40万方。以平均100㎡的单套面积计算，总套数将达到4000套；
3、这是近年来包河区东二环附近首次推出如此大的地块；
4、地块周边暂时没有竞品，而且五里庙附近上班的人群很多，刚需人群将受益；
5、这宗地块内部及周边环境都较为复杂，不宜打造高端产品
实探包河区145.8亩巨无霸地块3大疑问剖析
小编带着以下三大疑问，对包河S1606号地块，进行了实地勘察。
这块地地段、位置怎么样？
周边配套如何？
有没有成为包河“总价地王”的可能？
（按照计算规则，这宗地有很大机会成为包河“总价地王”）
话不多说，一手高清大图，一睹为快！
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包河S1606号地块位于东二环路与淝河路交口东南角，地块北边为五里庙装饰世界、西边是玫瑰绅城项目，而东南边目前暂无地块出让。
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地块扼守两大主干道——东二环路与淝河路，目前淝河路正在整修中。
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正在整修的淝河路，仍然满是泥泞。
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包河S1606号地块的北边即为五里庙装饰世界，仅仅一路之隔。
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地块西边包括玫瑰绅城、碧湖云溪等项目。
周边配套：
商业配套：除了五里庙装饰世界，周边1公里范围内无大型商业配套；
医疗配套：合肥市第五人民医院、安医大第二附属医院东区。
交通配套：最近的公交是9路、152路、122路公交，五里庙装饰世界站。
学区配套：按照已有的学区划分，中小学分别为合肥市第二十九中学、合肥市淝河小学。
东二环路 |
附近最近的公交站牌——五里庙装饰世界 |
专家观点：预计成交价1300万-1500万/亩
合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳认为：
这块地位于东二环附近，地段较为优越，但临近五里庙装饰世界，周边环境有待进一步改善，大面积地块适合长线开发，对房企资金要求相对较高。
虽然1年内合肥均价很难上涨，但是该地块开发周期较长，而长期来看合肥均价肯定是走高的，仍然能够实现较好的溢价能力。
徐阳表示：按照正常的市场竞价，可以达到2000万元/亩，但是考虑到地块面积较大，开发商资金承受压力较大，实际成交的地价可能大打折扣，同时政府现阶段对地王限制严格，很可能在1300万-1500万/亩。
地块上除了有不少建材之外，有驾校也正在营业教学中。
包河S1606号地块西北边的神力中心吉寓。
按照1500万/亩来计算，该宗地的最终成交价格达到了36.06亿，与包河区目前的“总价地王”36.1422亿（信达天御地块）相差无几，一旦突破该成交价格，舆论压力陡增。
刚需别哭，买房机会来了
S1606号地块周边目前没有新房在售，二手房项目包括玫瑰绅城、碧湖云溪、独秀园小区、阳光上南、元一柏庄、和昌都汇华府、金悦领地等项目。
包河区S1606号地块周边二手房房价 |
从地块周边的基础环境以及容积率来看，地块较适合打造刚需产品。未来或为包河区再增加4000套刚需住宅。
谁有资格来买S1606号地块？
看完了地块的基本信息，这宗地的有哪些条件，如何才能拿下！
1、包河区S1606号地块竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司，须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
2、包河区S1606地块竞得人须按规划设计条件要求，配建一所18班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交包河区政府。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。
3、竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。
4、竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设，并在开工建设后2年半内竣工（结构封顶）。若未按期开工或竣工，按出让合同约定追究违约责任。
5、对于跃层住宅，其挑高起居室等住宅套内共享空间，须按相关计算规则进行层高折算后计入容积率；同一街坊内新建住宅建筑层数差不得超过17层且建筑高度差不得超过50米；高层住宅的阳台应全部封闭，沿城市道路高层住宅临街不得设置敞开式外廊；住宅配套停车标准按照不低于1车位/100平方建筑面积执行。（不允许建设高低配）
包河这106个小区业主可能因此受益
包河S1605号地块位于包河经开区，虽然很难打破包河区单价地王的记录，但能否成为包河经开区的地王呢？
（包河区近2年来重要地块成交详情） |
据统计，2016年以来包河区的地王纪录由厦门建发保持，其中S1510号地块单价达到了2250万/亩（建发保持），暂且难以企及。
但从总价来看，目前包河区总价地王的记录（信达36.1422亿）并非遥不可及。
以1500万/亩的单价计算，楼面价达到了9000元/㎡，仍然有一定的溢价空间。而包河区目前高层的最高售价为1.72万/㎡（精装），毛坯高层最高价为1.6万/㎡。
按照新的规则（竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格），这宗地即便是拍出了1500万/亩的价格，仍然有一定的利润空间。
结语
从地块来看，这宗地块面积大，适合长期开发。但考虑到开发商资金承受压力较大，而且限购大环境下，去化难度加大，开发房企很可能会谨慎选择。
值得关注的一点在于，若这宗地单价超过1500万/亩，则能突破信达保持的36.1422亿得“总价地王”的记录。返回合肥365淘房>>
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