交付超10年，芜湖这些小区成功更换物业后，正在上演“同价不同命”……

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买房一阵子，物业一辈子。

物业的好坏，直接影响一个小区的品质。这也是为什么很多业主在发现存在小区物业管理不到位、环境没有提升等问题后，想到的第一个方法都是“换物业”。

2022年3月芜湖公布了市区首批11家拟解除合约的物业企业名单。近日，365淘房实探了其中三个相对有代表性的小区：奥韵康城、伊顿公馆和江城国际瑞华苑。

然而实探的结果却让小编颇为感慨！

今天就来带大家一起实地感受一下，这三个小区更换物业之后的真实变化：

同样交付超10年，物业收费标准相近

这些小区却正在上演“同价不同命”

先来看看三个小区的基本情况：

奥韵康城建成于2006年，建筑面积36万㎡，绿化面积14万㎡，共有59栋居民楼和一条商业内街，其中高层、小高层23栋，多层36栋，共有居民住户3683户，常住人口约8000余人。小区共有人防车库4处。 

奥韵康城小区楼栋分布及实拍图

江城国际瑞华苑于2009年竣工，西面是仓津路，南面是元亩塘。总占地面积约16.3万㎡，总建筑面积约24.2万㎡，小区共有52栋住宅，2300多户业主，常住人口约1万人。  

江城国际瑞华苑楼栋分布及实拍图

新里伊顿公馆小区于2011年交付，小区占地面积144280平方米，总建筑面积536800平方米，26栋楼，57个单元，4502户，绿化面积57856平方米，地面临停车位224个，地下机械车位2703个。 

伊顿公馆楼栋分布及实拍图

细心的人会发现，奥韵康城、伊顿公馆和江城国际瑞华苑这三个小区其实存在着很多相同之处。

比如：

1、同样都是交付超10年的老小区；

2、小区体量较大，目前常住人口较多；

3、周边二手房源量庞大，各项生活配套非常齐全和成熟；

3、物业收费标准比较接近；

4、从首批房源交付以来中间都经历过多次更换物业。

从物业管理角度来说，像这样房龄高、体量大、人口多的老小区，无论是小区的建筑立面、绿化环境、设施设备等会不可避免的存在不同程度老化和损坏情况，物业管理成本和环境提升难度显然也会大大增加。

365淘房实拍图

从二手房交易市场情况来看，排除学区等特殊因素影响，这样的老小区和新交付小区相比，也普遍存在着成交周期长、成交价格偏低等情况。

值得注意的是，这三个小区虽然共性颇多，物业收费标准也比较接近，但在二手房市场的交易表现却相去甚远。 

365淘房统计|仅供参考，具体以实际为准

据芜湖365智库统计的近半年成交数据显示：

江城国际瑞华苑成交32套，成交均价约8688元/㎡；

奥韵康城成交43套，成交均价约10315元/㎡；

新里伊顿公馆成交93套，成交均价约11500元/㎡，且近三个月来，几乎每月成交排名都保持在市区前10以内。

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原物业“躺平式”服务惹众怒

芜湖这批老小区终于成功喜提新物业

我们在前文中已经提到，在2022年3月芜湖公布的市区首批11家拟解除合约的物业企业名单中，奥韵康城、伊顿公馆和江城国际瑞华苑这三个小区均名列其上。 

据了解，这三个小区更换物业公司的原因都颇为相同：

原物业在职期间，小区维护管理不到位，门禁管理不严格、公共监控缺失、存在消防及安全隐患、电动车上楼充电/飞线充电、公共设备设施维修不及时、电梯故障瘫痪等问题频频。

365淘房实拍图

更有甚者，面对小区业主的整改意见无动于衷；经过相关部门的多次约谈和整改后，依然成效甚微，还是无法达到小区居民对于物业服务水平提升的要求。 

正是因为如此，这些物业才会成为芜湖物业大整治行动中首批被清退的物业企业。 

365淘房实拍图

2022年3月3日，江城国际瑞华苑小区业委会向原物业公司远辰物业发出解聘函，这也是芜湖市物业大整治行动以来，全市首家被清退出小区的物业公司。3月20日远洋亿家物业正式入驻该小区。2024年3月中旬，小编前往小区实探后发现，远洋亿家物业已撤场，小区物业不知何时已更换为现在的万威物业。 

江城国际瑞华苑实拍图

2022年3月20日，奥韵康城小区业委会同意了伟莱物业的撤场申请。公示结束后，业委会解除了与伟莱物业的物业服务合同，之后芜湖森林物业入驻该小区。 

奥韵康城实拍图

2022年4月1日，在绿地伊顿公馆服务尚未到期的南京朗诗物业，被提前解除合同正式撤场，愿意无偿为小区投资60万的南京弘阳物业成功中标，成为该小区的新物业。 

新里伊顿公馆实拍图

民法典规定：业主有权利更换物业，不过更换物业要看具体情况。通常物业公司和开发商都有签订合同，如果物业服务不到位或管理能力差，业主可以通过业主委员会更换物业公司。

对小区业主来说，想要通过更换小区物业来真正实现提升小区居住环境的愿景，并不是一件简单的事。

365淘房实拍图

小区更换物业的流程是否合规？

如何吸引更优秀的物业进驻小区？

新旧物业能否顺利完成小区接管？

选聘的新物业是否能满足业主诸多的管理和服务要求？

新物业进驻后实际行动付诸效果如何？ 

……

这些问题和答案，都需要一个漫长的过程来一一验证。

小区业主想要更换物业公司

需要哪些流程？

1、前期物业的更换流程

（1）召开业主大会，选聘新物业公司

根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘新物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决，且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。

（2）在表决通过后，业委会代表业主可与新物业公司订立物业服务合同

而根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会经授权可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

2、后期物业的更换流程

（1）召开业主大会，解聘原物业公司

根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决、且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。

（2）在表决通过后，业委会代表业主应向原物业公司发出解除通知

业委会经业主大会授权，可根据《民法典》第九百四十六条的规定提前六十天通知原物业公司，解除物业服务合同。物业服务合同对通知期限另有约定的，以合同约定的通知期限为准。

《民法典》赋予了业主任意解除权，即业主单方通知物业公司即可解除物业服务合同。但因解除合同给物业公司造成损失的，应当赔偿损失。

（3）召开业主大会，选聘新物业公司

根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘新物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决、且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。

（4）业委会代表业主与新物业公司订立物业服务合同

而根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会经授权可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

炒掉原物业公司后

这些老小区现在变得怎么样了？

时光飞逝，时隔两年后，我们再次分别实探了奥韵康城、伊顿公馆和江城国际瑞华苑这三个小区的现状。

在炒掉原物业公司后，这些小区发生了哪些变化呢？

江城国际瑞华苑

小区门禁管理

增加路面机动停车位

非机动车智能充电车库

小区加装监控

增加锻炼健身设施

景观养护刷新

与2年前相比，江城国际瑞华苑小区整体面貌的确发生了一些变化，如：

小区安装了智能识别电子门禁系统，对园区部分道路路面进行拓宽和翻新，增设路面停车位，增加非机动车智能充电车库和集中充电设施、增加园区监控设备的安装数量、对园区部分景观进行刷新及绿化补种、同时还增加了一些宅间休闲健身基础设施，一圈转下来，园区的基础保洁也基本到位。

365淘房实拍图

但小区在管理方面仍然存在不少问题：

如小区入口门禁管理不严格、单元门常开、楼道堆放杂物、个别业主飞线充电、地下车库光线较暗、园区部分宅间地面坑洼不平、草皮光秃裸露、绿化侵占、部分设施老化待维修等等。

365淘房实拍图

据瑞华苑小区一位业主向小编透露：小区的环境面貌得以提升，很大部分是得益于弋江区环境提升民生工程的推进（如南侧元亩塘公园的修建和投入使用、园区商业街路面拓宽和翻新等）；至于小区后来聘请的新物业公司，在管理和服务方面还是有很多不尽如人意的地方。

365淘房实拍图

奥韵康城

小区门禁管理

园区道路修缮

加装健身设施

增加非机动车停车棚

增设路面停车位/围墙翻新

园区绿化养护

同样位于弋江区的奥韵康城小区，在成功更换物业后，小区整体环境面貌产生的变化则更为明显。

365淘房实拍图

在小区南门主干道旁的公告栏上，可以清楚的看到物业公示的整治工作清单，对业主关心的园区环境、基础设施、安保、电梯设备等四大方面的问题，将具体的整改措施和施工清单、完成进度甚至是综合评价，都进行了详细的公示。

365淘房实拍图

我们在实探过程中发现：小区整体环境较为整洁，路面枯枝落叶清扫、单元楼附近的垃圾桶、楼道电梯间、车库地面等公区的日常保洁和清理较为及时；机动车和非机动大部分停放较为有序；园区绿化也能看出有日常养护的痕迹；保安也会定时在园区进行巡逻。

365淘房实拍图

但小区大门的门禁管理一般，虽然临时机动车进入需要登记，但电瓶车却可以从旁边的小门随意进出；大部分楼栋单元门也处于常开状态，个别单元门口的电瓶车辆仍存在乱停乱放的情况。

365淘房实拍图

新里伊顿公馆

小区门禁管理

园区道路保洁

绿化补种

加装健身休闲设备

车辆停放管理

加装非机动车充电设备

和前面两个小区不同的是，新里伊顿公馆分为南北两个独立园区，且都是纯高层住宅。

365淘房实拍图

两个园区都有多个出入口，在门禁管理上整体比较严格，小区的人行出入口为人脸识别门禁系统，车行和人行混合出入口都有安保人员值守，临时车辆进出需要登记。

365淘房实拍图

园区道路、单元门厅和楼梯间等公区的基础保洁都比较不错。地面和车库机动车辆停放也较为整齐有序。

365淘房实拍图

小区整体绿化率较高，绿化景观层次也很丰富，园区中心还有水景。眼下正值春暖花开时节，可以看到物业正在对园区部分绿化带进行翻土和补种。

365淘房实拍图

小区中心区的喷泉水景没有开放；公区部分墙面和天花板因为时间较久，已经有脱落现象。

由于小区不是人车分流，目前路面非机动车停放情况较为混乱，部分单元楼栋门口车辆停放较多，通道也显得十分拥挤。

365淘房实拍图

值得一提的是，和前面两个小区不同的是，伊顿公馆小区业委会的存在感和对园区管理的参与度非常强。

不仅随处可见写有小区环境提升的横幅标语；在小区物业服务中心大堂的出入口处，张贴有小区业委会财务收支情况的专项审计报告；几乎每个楼栋的楼梯间和电梯内都能看到业委会张贴的各类公告和文件。

365淘房实拍图

一圈实探看下来，小编发现：一方面因为小区自身的硬件设施基础存在日益老化，物业维护和难度提升等问题；另一方面进驻小区的新物业自身在管理方面也的确存在一些亟需改善的问题。

365淘房实拍图

但不可否认的是，在成功更换“躺平”物业后，这三个小区的居住环境和物业服务方面也确实都拥有了不同程度的改善和变化。

现如今，随着人们对居住品质的要求在不断提升，芜湖已经陆续有华仑港湾、苏宁城市之光、国贸天琴湾、奇瑞BOBO城等一批小区纷纷加入更换物业的大军。

当然，更换物业并不是提升小区环境的唯一出路。

365淘房实拍图

在买房时就提前选择靠谱物业、或者能幸运的拥有给力的业委会和热心且心齐的业主，能够督促物业做好维护和服务工作，依然能够为自己的房子创造“保zhi增zhi”的优良条件。

问题来了：

写在最后

十年前的芜湖人，在买房的时候，最关心的问题都是开发商品牌够不够牛？外立面洋不洋气？房子面积、朝向、装修、价格等这些因素如何如何……

却很少有人会意识到物业的品牌和服务，对小区居住体验、甚至是房屋的价值到底有多大的影响。

365淘房实拍图

最后真诚的建议： 

如果你今年有买房或者换房的打算，无论是买新房还是二手房，一定要选择有口碑的品牌物业。懂的都懂^_^

你认为的好物业是什么样的？

你们小区的物业服务水平怎么样？

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