重磅！12月土拍重头戏来了！政务区150.11亩居住地将拍，融创壹号院旁要添新项目了，未来1年区域房价要冲3万/㎡了？
【重头戏！12月政务黄金地来啦~】
【地块简介】
12月合肥土拍大战即将打响，而在这其中——政务ZWQTA-034-035-036号地块的推出可谓是全城关注！不仅是因为稀缺，该宗150.11亩居住地更是近几年以来政务区推出的最大面积的居住地。
先来看下这块地的基本信息：
政务ZWQTA-034-035-036号地块位于政务区祁门路以北、石台路以东，占地面积150.11亩。
该宗地分为3个地块规划，规划用途分别为：A、C地块：居住；B地块：商业居住。出让年限商业40年，居住70年。
政务ZWQTA-034-035-036号地块 |
参考地价680万元/亩，竞买保证金6亿元，增价幅度5万元。地块将于12月16日下午2点半拍卖出让。
【竞买要求】
1、政务区ZWQTA-034-035-036号地块竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司，须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
2、政务区ZWQTA-034-035-036号地块竞得人须按规划部门的要求和标准无偿同步代建A地块东侧约9.3亩规划绿地和B地块东侧约10.05亩规划绿地（面积以实际测绘为准）。建成验收合格后，无偿移交政务文化新区。
3、竞得人须按规划设计条件要求，配建一所12班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交蜀山区政府。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。
4、竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工（结构封顶）。若未按期开工或竣工，按出让合同约定追究违约责任。
【实探政务155亩优质地紧邻祁门路小学、红四方】
近日，小编对政务区ZWQTA-034-035-036号地块进行了现场实探！话不多说，赶紧跟着小编一起去现场看看吧！
155亩优质地紧邻祁门路小学、红四方 |
从现场来看，政务区ZWQTA-034-035-036号地块整体被湖东路、汤池路、荷叶地路等分割为四个部分。
每块地地势或下沉、或凸起，并不平坦，地块上面还有不少农作物、以及水塘、废弃厂房。
临近天鹅湖+待建市政公园
从现场来看，该宗地块的西边临近天鹅湖，自身将待建市政公园（可仿效绿轴公园建成后对周边人居收益度来看），整体环境较优，地块西南侧为检察院，地块南边为四方集团。
补充：根据规划，红四方集团今后将打造为总部经济，对于地块及其周边版块价值而言可谓一片利好。
高端扎堆
地块西边一路之隔为融创合肥壹号院、安粮云水居，目前融创合肥壹号院低密度多层3.5万/㎡，高层2.9万/㎡，也是区属内位数不多的在售项目，地块东侧紧邻旭辉花园。
ZWQTA-034-035-036号地块周边 |
交通方面，地块东侧沿天鹅湖路可直上高架，地块北侧临近南二环路，地块西侧临近潜山路，且临近建设中的地铁三号线，通达性强。此外，沿祁门路方向紧邻地块即有公交站牌。
地块034部分为代建幼儿园 |
值得关注的是，该地块东南侧紧邻祁门路小学。地块034部分为代建幼儿园。
【代建公园废厂、回迁房仍未拆除】
代建公园 废厂、回迁房仍未拆除 |
从现场公示图得知，035地块北至花亭湖路、南至祁门路、东至荷叶地路、西至石台路；036号地块北至汤池路、南至祁门路、西至荷叶地路、东至东至路。
036号地块东侧（近东至路）为近水阁小区 |
其中036号地块东侧（近东至路）为近水阁小区，有三栋5层建筑，拆迁房屋总面积占0.8万平方米，需安置面积约1.24万平方米，安置方式为货币化补偿或就地安置。目前小区仍在使用、未拆迁。
035、036地块交汇区域为原安徽运输机械厂，目前为废弃状态，但厂区内部分厂房仍存在，后期是否拆迁，具体规划暂未说明。
此外，ZWQTA-034-035-036号地块沿石台路狭长部分规划为公园绿地，由于地块部分为水塘，目前施工现场工作人员正在进行抽水作业，据打探，这部分将建地下车库。
地块规划性质 |
从地块规划性质来看，035-02、036-01为居住，035-01、035-03为绿地，035-04为商住。此外，034地块为居住地，在该地块上将建一座幼儿园，西侧沿石台路部分同样为绿地公园。
【打造低密度多层+小高层+高层保守价2500万/亩起】
总体来看，这块地的优劣势都十分明显。优势主要体现在稀缺性，位于政务区中心地段，而且周边高端住宅、商业群较多，与合肥第一高端盘融创合肥壹号院一路之隔。
劣势则主要是该宗地不平整、且被路网隔开较多，且需要代建绿地公园，以及部分回迁房，加大了后期开发难度。
从地块目前呈现的出让信息来看，该宗地其中两块居住地容积率分别为≤2.2、≤2.5，也就意味着该宗地或做成低密度多层+小高层+高层的组合。
自从调控政策“房十条”出台之后，合肥楼市明显有所“降温”，备案价涨幅控制明显，楼市成交量下滑，而土地市场的疯狂也有所“收敛”，限购后并未出现新地王。
另参考11月30号的土拍补充公告，该宗地或不排除采用摇号方式等，以求控制地价。
由于市场预期下滑，同时政府刻意控制地王的诞生。在这种背景下，ZWQTA-034-035-036号地块的价格究竟能拍到多少着实不好预测。
不过，从它周边成交的地块来看，楼面价最高已破1.7万元/㎡，而其周边的高层价格已经突破了2.9万/㎡。由此综合预测，该宗地的地价预计将达2500-2800万元/亩之间。
【8年地价涨近11倍二手房冲2万+】
来自本站土地信息中心的数据，2007年平均地价为260万元/亩，2009年409万元/亩，2010年549万元/亩，2011年507万元/亩，2012年643万元/亩，2013年785万元/亩，2014年990万元/亩，2015年2850万元/亩；8年地价涨近11倍。
统计数据显示，截至目前为止政务区2016年仅推出一宗商住地，即今年3月24日融创所竞得的政务区ZWQTA-027-1（融创信达政务壹号），成交单价2600万元/亩，住宅楼面价13928.5元/㎡。
目前，融创信达政务壹号营销中心即将开放，预计将于12月份首推高层，放风价2.5万+。
值得一提的是，目前区域内在售项目多以低密度多层、别墅为主，该宗地的上市，以容积率来看，若以高层为主，将成为区属内目前唯一的高层房源较多的项目。
由于目前公布的数据仅有销量，成交均价暂未公布，包括政务区在内的合肥各区属均价无法得以统计，但从10月份政务区住宅项目销售情况大致可判断出，10月份政务区均价在近3万元/㎡。
再来看看周边二手房行情 |
11月份政务区二手房平均挂价在1.9-2.2万/㎡，其中最高2.9万/㎡，最低1.3万/㎡。
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相对之前只涨不跌的情况，统计的40个小区中，12家小区出现均价下跌情况，2个小区未涨，其余小区涨幅较小，多在7%以内。
结
一直以来，政务地块都是稀缺货，面对百亩以上、政务中心地段的优质居住地，价值可想而知。然而，在楼市回归理性的当下、市场预期下滑的背景下，政务区该宗难得的黄金地地价究竟会拍到多少？又会给政务区带来怎样的新变化，我们拭目以待！
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