 （高新区KD4-1号地块实景图 365淘房 张茹/摄） |
365淘房 合肥站 张茹 11月土拍重头戏来了！高新237亩“巨无霸”亮相富人区！传近10家房企有意参拍，一场“抢地大战”即将打响！[上周合肥市区住宅销量3637套 滨湖卖房943套夺销冠>>>]
高新237亩巨无霸月底拍卖 竞买门槛不高
高新区KD4-1号地块位于高新区习友路以北、杨林路以西，占地面积237.85亩，规划用途为居住，出让年限70年，容积率≤1.3，参考地价520万元/亩，竞买保证金8亿元，增价幅度5万元。地块将于11月30日下午2点半拍卖出让。[荣事达86亩黄金地欲冲2000万/亩 蜀山西二环老厂新生>>>]
据悉，这是11月合肥市区推出的最大面积宗地，也是2016年以来高新区推出的最大面积宗地。要知道如今市区推出的200亩以上居住地屈指可数，因此可见这宗地的稀缺了。
 （高新区KD4-1号地块位置示意图 365淘房 资讯中心） |
从出让要求上看，高新区KD4-1号地块的竞买门槛并不高。只要求竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司，须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
高新区KD4-1号竞得人须按规划设计条件要求，配建一所15班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交高新区管委会。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。
竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设，并在开工建设后2年半内竣工（结构封顶）。若未按期开工或竣工，按出让合同约定追究违约责任。
 （高新区KD4-1号地块邻近旭辉湖山源著 365淘房 张茹/摄） |
现场实探 地块邻近大蜀山、北雁湖
从现场来看，高新区KD4-1号地块地势呈现南北低、中间高，地势并不平坦。地块上面还有不少农作物，登上地块最高处可以一览高新全貌。
高新区KD4-1号地块的东北方向即为大蜀山，地块的西南方向为北雁湖。可以说这宗地是一个“靠山面湖”的地块，景观资源非常丰富，生态环境较为优越。
 （高新区KD4-1号地块实景 365淘房 张茹/摄） |
周边别墅盘扎堆 紧邻主干道习友路
高新区KD4-1号地块的东边紧邻绕城高速，一路之隔外有保利西山林语、绿地乔治庄园项目，地块的东南方向还有百商悦澜山、保利梧桐语项目。
地块西边有旭辉湖山源著、新华御湖上园、中海嶺湖墅等，西南方向有新华御湖庄园项目。地块南边紧邻习友路，一路之隔外为合肥英特电力设备公司以及其职工宿舍区。
地块西北方向可以看到动漫产业园、科大讯飞、安医附院高新分院、置地创新中心、海亮九玺等项目。地块的正北方向可以看到大富山庄、加侨悦山国际、中海原山等项目。
从高新区KD4-1号地块周边的楼盘来看，主打低密度多层、别墅的高端盘居多，这一板块也是目前合肥的“富人区”。距离地块最近的保利西山林语、旭辉湖山源著、绿地乔治庄园等都是依托山水资源打造高端别墅和低密度多层产品。
 （高新区KD4-1号地块周边高端盘林立 365淘房 张茹/摄） |
从交通来看，高新区KD4-1号地块南边紧邻习友路，作为城市的主干道，习友路路况较好，车流量还算比较大的。
地块的东边紧邻绕城高速，噪音较大，未来无疑是项目的一大劣势。
另外，从公共交通来看，地块周边尚未有直达的公交车，距离地块最近的有习友路上的油墩头公交站台。
 （高新区KD4-1号地块紧邻习友路 365淘房 张茹/摄） |
注定走高端路线 楼面价1.6万/㎡或无疑问
总体来看，这块地的优劣势都十分明显。优势主要体现在生态环境优越，有山水资源，而且周边高端住宅楼盘较多，小区的档次较高，品质感较强！劣势主要还是距离绕城高速太近，噪音较大。
从地块出让信息来看，该宗地的最大容积率仅有1.3，也就意味着这宗地注定是要走高端住宅路线，未来的产品或是低密度多层搭配别墅。
自从调控政策“房十条”出台之后，合肥楼市明显有所“降温”，备案价涨幅控制明显，楼市成交量下滑，而土地市场的疯狂也有所“收敛”，10月并未出现新地王。
在这种背景下，高新区KD4-1号地块的价格究竟能拍到多少着实不好预测。不过，从它周边成交的地块来看，楼面价最高已破1.6万元/㎡，而其周边的别墅价格已经突破了2万/㎡。由此预测，该宗地的地价预计将达1400-1600万元/亩。
 （高新区土地成交情况 365淘房 张茹/制） |
高新土地均价已破1200万/亩 别墅天花板达3万/㎡
统计数据显示，2016年1-10月份，高新区的土地均价已经突破了1200万元/亩，达到了1276.17万元/亩。
这是高新土地均价的历史最高值，也是高新区土地均价首次突破千万/亩。地价5年涨幅达到了5.5倍，价格涨幅十分明显。
从地块住宅楼面价来看，2016年以来，高新区成交的4宗重点居住类地块，有3宗地块楼面价已经“破万”，其中，最高已经超过了1.6万元/㎡。
 （高新区重点地块成交详情 365淘房 张茹/制） |
值得一提的是，皖新朗诗麓院、新华＆金茂高新KI2-2号地块、华邦SHX-4-1号地块距离即将上市拍卖的高新区KD4-1号地块位置都非常近，因此高新区KD4-1号地块楼面价若破1.6万元/㎡也显得较为正常。
从目前高新区的新房市场来看，在售的高端别墅和低密度多层产品较多，其中，低密度多层均价在1.9万元/㎡左右，别墅均价最高已经达到了3万元/㎡。
 （高新区在售别墅、低密度多层一览 365淘房 张茹/制） |
从二手房来看，高新区KD4-1号地块周边的高层均价在1.5万元/㎡左右，别墅二手房均价在2.1万元/㎡以上。
可以预测，随着高新区KD4-1号地块的成交，未来这一板块低密度多层2.5万/㎡、别墅3万/㎡的时代或将到来！
楼市“量跌价涨” 限购后去化迎挑战
另外，要关注高新区KD4-1号地块的话，也不得不关注高新区目前的楼市情况。
从销量上看，2016年以来，高新区的住宅销量并不算高，只在今年6月份的时候突破了千套。主要还是由于区域目前在售的高端住宅产品较多，加上楼市限购之后，区域楼盘走量也迎来了一定的挑战！
 （高新区新房市场情况 365淘房 张茹/制） |
从住宅均价来看，2016年以来，高新区的住宅均价基本稳步上涨的态势！（由于10月份全市住宅均价未公开，因此，我们只能看到9月的数据。）
9月份，高新区的住宅均价已经达到了15294.85元/㎡，仅次于政务区。另外，相比1月份来看，均价上涨了6762.46元/㎡，涨幅达到了79%。涨幅位居全市第一！
从住宅库存来看，10月份高新区的住宅库存量有所回升，达到了1843套。库存连续2个月上涨，限购之后，对外地客户以及本地改善客户都有一定的限制，这对于高新区高端产品接下来的去化来说无疑也有一定的压力。
据了解，目前该宗地的意向参拍房企接近10家，分别为G房企、S房企、X房企、B房企、L房企、H房企等。一场优质地块“争夺战”即将打响！在楼市回归理性的当下，在区域高端竞品扎堆的情况下，高新区KD4-1号地块的地价究竟会拍到多少？又会给高新带来怎样的新变化，我们拭目以待！
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