楼市就跟天气一样，随着各地限购政策的出台，即将面临一段漫长的冬季。此次政府调控之心之强，政策之严厉，在中国楼市历史上也是最强的一次。
21城市限购政策的颁布或加强 |
21城市限购政策的颁布或加强，释放了一种信号，就是一线城市和部分二线城市的房价涨的太离谱，以至于相关部分的领导都看不下去了，于是中央的一件传达到地方，然后出现了击鼓传花式的限购令出台。
合肥自10月2日晚上限购政策出台以后，各区成交量明显出现了下滑。媒体的画一变，唱衰之声不绝于耳。
比如有人就说合肥限购后“0”备案，房价降幅超7000元。同为二线“四小龙”的苏州房价暴跌50%的，明显是为了博眼球之举。
但是，最近合肥的房价真的出现了小幅度的下降。
根据合肥物价局备案网显示：
（合肥限购之后备案价格表 365淘房） |
高新区某盘最新备案两栋精装房源49#和51#，260套，备案均价16500.28元/㎡；备案2栋低密度多层，共80套，备案均价18900.34元/㎡。
相比上次的价格分别出现了高层下降了0.06元，低密度多层下降了0.25元。
别以为这只是个盘现象，近期经开区的某盘备案价也出现了几乎没涨的房价。
最新备案的G-5#楼共132套精装房源，最新备案价为15500.89元/㎡，相比9月份备案的15500.06元/㎡只涨了0.83元。
就连一直暴涨的滨湖都低下了涨价的势头，价格出现了回落。滨湖W盘最近备案精装高层备案价出现了0.21元的回落。
传媒专业的同学都知道，一旦舆论的风向往一个方向偏差后，偏离的会越来越远，而真实的情况并没有网传的那么夸张。
至少就合肥地产业内来说，对未来抱乐观情绪的还是大多数。
合肥城市办不了严厉的限制性政策，即便卖掉房子，只要有贷款记录，首付比例也要50%，这一举措将很多投资客挡在了门外，势必当值成交量急剧下滑。
成交量大幅下跌之后，价格便不会再有继续上涨的动力，开发商会将更多精力致力于销售房源顺利度过调控期。而二手房方面，房东也会因为看房的客户变少而更加务实。宗旨市场将向着更稳定的方向发展。
限购市场降温之后的三个预测
1、土地市场是否会全面停滞
10月2日合肥出台限购政策，“国十条”的前三点就是针对合肥土地市场。
进一步加大居住用地（含以居住为主的商住用地，下同）供应力度，今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩。
对因企业自身原因闲置土地、不按照土地出让合同约定开发建设的，严肃追究违约责任。
竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。
据统计，2016年1-9月期间，合肥（含四县一市）共成交92宗地块，总成交面积7767.2765亩，总成交金额合约812亿元，平均地价1045.73万元/亩。
1-9月期间，合肥（含四县一市）成交详情 |
其中，合肥市区共成交51宗地块，总成交面积4655.48亩，总成交金额5886985.22万元，合约589亿元，平均地价1264.53万元/亩。
（1-9月合肥各区成交详情 365淘房） |
据了解，2015年全年合肥（含四县一市）共成交99宗地，总成交面积8781.4046亩，总成交金额合约498亿元。其中，市区共成交62宗地，总成交面积为6747.1456亩，总成交金额为4549253.236万元，合约455亿元。
通过数据对比可以发现，合肥2016年前9个月的土地成交金额比2015年全年还多314亿元。
上半年的土地财政任务已基本完成，除了零星地块的推出外，理论上不会再进行大规模的土拍。如果一方面要限制房价，一方面又通过土拍抬高未来预期似乎太过分裂。
2、市场价格会不会出现大幅度的下滑
官方数字或者舆论报道，总有一定的目的性和倾向性，今天签约了100套别墅，明天签约了200套公寓，因为有价差就说合肥单价降幅达7000元/㎡，这样的数据毫无意义。
通过近期的备案可以发现，市区的价格基本维持现状，而三县因为不受限购影响，一些楼盘的备案价格出现了一定的涨幅。但是实际的销量也说明了一切。
（合肥三县价格涨幅 365淘房） |
看我们身边的这些二手房的售价，会更有参考价值。
上周合肥市区二手房呈现量价齐涨的态势，挂牌均价为16888元/㎡，九区中部分区域均价变动较大，三县挂牌均价及挂牌面积也均上涨。
（上周合肥市区二手房价格 365淘房） |
上周期间合肥市区个人二手房出现了挂牌面积和挂牌均价均上涨的现象，长丰县挂牌面积和挂牌均价均上涨，肥西县挂牌面积和挂牌均价均上涨，肥东县挂牌面积和挂牌均价均上涨。
（二手房挂牌均价均图 365淘房） |
因为当下很多人卖掉手中的二手房是为了置换、改善或者是加杠杆投资，既然购房的需求被限制了，资金没有了出口，自然也就减少了卖房套现的需求。
实体经济尚未回暖，股市似乎也不是进的时机，套现出来的钱又何去何从？当然，也不排除有人觉得未来房价会跌，趁现在还在高位，赶紧出手。
所以，二手房市场的价格也不会受太大的波动。
3、商业地产会不会有一定的好转
商业地产并不在限购范围内，且相比住宅而言，租金回报率大大高于住宅，而且商业住宅价格倒挂，政府又有不少商改住的相关支持政策，会有部分投资需求进入商业地产领域。
而从公寓的租售比上看，这一点上是可以完爆普通住宅的，因为公寓地理位置带来的便捷的交通和周边配套，再加上高端公寓一般都有着完善的服务，居住的舒适性上也更好，因此深受高端人群的青睐。
（公寓的租售比 365淘房） |
按照以往规律，房地产3年一个周期，本轮周期从2015年初开始，那么根据以往经验来看，本次调控的时间周期应该在1年左右。
但是考虑到中国目前的实际情况，时间或许会短于1年，而未来周期性的变化也会更快，各种政策的出台和调整也会比以往更加的密集频繁。
调控期购房有足够的时间和挑选空间
那么在未来量必跌，价缓降的趋势中，有购房需求的客户到底该如何决定买房时机呢？
引用柏拉图的麦穗老梗，当你经过一片麦田，期间只能摘一次，并且只可以向前走，不能回头，你想摘那颗最大的麦穗，你应该怎么做呢？
我们不可能判断准所看到的哪颗是最大的，我们只能尽可能远的眺目远方，根据我们的经验摘下在我们目及之处最大的那颗，如果你心里总是想着后面还有更大的，或者这颗还不如我刚才看到的那颗，那么空手而回是大概率事件。
买房也是一样，不要奢望踩准涨跌过程中的每一个低点或高点，因为你不是政策的指定者。
如果你是投资需求，那么不妨慢下来闲庭信步好好欣赏这个世界，如果你是刚需或改善，看到喜欢的不要犹豫，因为限购调控时期是政府为了更好的稳定房价，而给你留出的买房窗口期。
你一定要想明白，限购不是为了打压房价，而是为了更好的控制房价的涨幅，就像中国一线城市限制人口一样，不是为了减少人口数量，是为了有节奏有计划更为健康的扩大规模然后增加人口，这是总趋势。
市场经济时代下，价格永远是随着价值曲线进行上下波动的，一路飙升的房价让我们不得不付出高昂的代价去获得一片居所的宁静，但他带来的一大好处便是，大浪淘沙，最后只有优秀的企业。
有品牌的企业才能生存下来，而优秀的企业，必定带来更好的产品和品质，对于提升我们未来的居住体验起到不可忽视的推动作用。
有别于疯涨市场下，看到房子就买的情况，调控期购房，我们有足够的时间和挑选空间，不妨理性的对比下，哪家的品牌信誉度更好，品牌就代表了高规格品质+优秀产品+完善服务+更低风险。
一线房企纷纷进入合肥，带来的不仅仅是好的产品，更多的是提升合肥整体的居住品质。对于本土开发商而言，应该是一次学习和成长的好机会。
（合肥10月纯新盘上市量 365淘房） |
在合肥，华地、置地、绿城、保利、旭辉、金科等品牌都是属于可以信任的标杆品牌。我们只是希望合肥能出现更多具有产品导向的房企大作。
第二类建议购买的项目是新开盘项目，同样是在有品牌力的支撑下，首开项目的入市价格不会太高，低开高走也符合项目的整体操盘，比如即将入市的项目，都是可以入手的不错选择。
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