2016年前三季度徐州楼市总结 楼市回暖后市可期
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365淘房 王木木 转眼间，2016年已过去大半。在过去的大半年里，相信很多人见证了徐州房地产市场的变化，从年初的遇冷，到“金三银四”的转机，到近期“金九银十”的爆发，可以说，徐州房地产市场保持着平稳略回温的态势。反观2015年的徐州房地产市场，成交量方面低开高走，房价基本保持稳定同时小幅上升，土地市场开年遇冷及政策的细节化偏向，截至2016年9月，徐州房地产市场仿佛又重演了2015年同样的“戏码”。照此类推，2016年四季度的房地产市场是否也会如2015年一般的导向呢？
市场篇：楼市成交回温明显
一如往年一样，徐州2016年开年房地产市场较冷，成交情况不佳。上半年成交量波动较大。一季度整体偏低，二季度突飞猛进。“金三”成交量并未回升，“银四”初现端倪，4月开始，月月成交量破万，更在9月达到今年的峰值，加之10月第二周成交量的环比大幅增长，今年“金九银十”可期。
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2016年前三季度徐州楼市月成交图 365淘房/制图 |
2016年前三季度新房共成交88780套，其中9月份成交17007套居首位，4月成交量陡然增加，环比涨幅435.41%创新高。月成交状况直接体现在季度数据上，二、三季度成交量基本持平，一季度较少。
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2016年1-3季度徐州楼市成交对比图 365淘房/制图 |
从第三季度区域成交量来看，睢宁县“爆冷”夺冠，泉山区与邳州并列第二，新沂次之。区域成交前三甲市区仅一个泉山区入列，可见县区楼市“来势汹汹”，潜力巨大。而贾汪区则因在售房源较少，成交量垫底。
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2016年第三季度徐州楼市区域成交分布图 365淘房/制图 |
同比2015年的月成交数据，不同于2015年的平稳态势，2016年前后形成强烈对比，4月开始成交陡然走高。有趣的是，开年楼市“冰冻期”，2016成交均次于2015年，而4月之后，2016年每月成交均“完胜”，且同比涨幅均较大，可见，2015年房地产形势严峻延续至2016年初，终于在4月迎来了转机。
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2016年徐州楼市成交同期对比图 365淘房/制图 |
房价篇：房价稳定“五字头”奔“六”
2015年，中国房地产行业“冷暖交织”，多个救市政策齐发。一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。2016年房价回缓，前三季度呈现出平稳上涨的走势，仅4月出现房价回落，主要原因在于“金三银四”最后冲刺，开发商给出大幅的优惠。
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2016年徐州楼市房价图 365淘房/制图 |
从2016年前三季度成交均价来看，仍是稳定“五字头”，但9月均价已达5980元/㎡，且从4月开始一直保持上涨态势，徐州楼市均价破“六”指日可待。1月成交均价5735元/㎡为全年最低，仅4月出现房价下跌，环比跌幅2.44%。而房价最高涨幅出现在2月份，环比上涨2.46%，大致看来，2016年前三季度房价处于平稳态势。
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2016年徐州房价同期对比图 365淘房/制图 |
同比2015年房价，虽然都处于“五字头”的队伍，然而2016年较2015年有了明显的上涨。2016年前三季度仅1月与4月房价同比低于2015年，其他7个月房价较2015年均有上涨，涨幅最大为9月份，同比上涨5.13%。与2015年房价回落的走势不同，2016年徐州房价正稳步上升，“六字头”可期。延伸阅读：2016徐州涨价楼盘TOP10出炉 住宅最高涨2500元/㎡！
土地篇：开年沉寂 后期发力
2016年前三季度的徐州土地市场，并未延续2015年年底土地市场的复苏，同期对比来看，依旧保持疲软的态势。2015年土地市场的数据之所以没有那么难看，全依赖于11月、12月的复苏态势。反观2016年，3月份土地市场出现零成交，出让地块均为底价成交，且住宅性质地块较少，从前三季度来看，土地市场似乎不容乐观。
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2016年徐州前三季度土地市场（住宅性质）成交图 365淘房/制图 |
2016年前三季度徐州市区共挂牌40宗土地，成交37宗，总成交面积达1674150.9平方米，总成交金额逾30亿元。前三季度成交的土地中多为工业性质土地，住宅性质土地共9宗，成交8宗，出让面积561902.5平方米。上半年成交价最高的地块为2016-5号煤机厂地块，为城镇住宅、商务金融性质土地，成交价65100万元，由广东美的置业有限公司竞得。值得注意的是，包括目前所出的“地王”在内，所有地块均为底价成交，相较于2015年土地市场出现的溢价地块，2016年土地市场有小幅跌落的态势，尤其凸显在住宅性质用地。
回顾2015年，上半年出现了2个月土地市场零成交的状况，即使下半年土地市场走高，也出现了7、10、11月3个月的零成交，显然，零成交不能定性徐州土地市场。我们应该注意到的是楼市的小幅回暖，必然会带动企业补充土地储备的时间不断临近。随着下半年住宅性质土地挂牌个数的增加，2016年土地市场将继续发力，似乎正朝着2015年的“复刻版”而去。
徐州房地产市场的回暖，与全国房地产市场大环境是分不开的，而全国房地产市场的状况则要依靠政策来稳定和加持。2015年国家政策所表现出来的更多的是“支持”、“促进”等字眼，而2016年政策则是更加深细节的处理。让我们简单回顾一下2016年前三季度的部分楼市政策，看看对徐州房地产市场产生的何种影响，同时又是怎样影响我们的生活。
不限购城市首套房首付比例降至20%
2月初，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，首套房首付比例下调至20%。购买二套改善型住房的首付比例不低于30%。
影响：本次政策的调整主要是针对楼市去库存采取的措施，进一步减轻购房负担，理论上说能享受两成首付的购房者更多了。买房首付款降了，预计更多的刚需族会考虑入市。
财政部调减房地产契税、营业税
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，90平方米成减税临界点。
影响：政策宽松，有利于非一线城市楼市去库存。并且针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。契税降低，买房成本减少，从一定程度上，刺激购房者出手。
央行：下调存款准备金率0.5个百分点
央行发布公告称，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
影响：对于购房者来说，松动的信贷让购房者难以再期待价格下调。降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。所以购房者若继续观望可能会错过最佳购房时机、增加购房成本，积极入市应该是比较明智的做法。
房地产营改增5月1日正式落地
2016年两会政府工作报告提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”
影响：1、营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平，税率是关键；2、营改增后房企加税风险或大过减税机会；3、在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品；4、财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解；5、出让土地成本若能抵扣，将是减轻企业税负的关键；6、上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税是否能转移至消费者成为影响利润及应交税负的关键因素；7、营改增推动房企调整产品结构，完善市场布局，提升管控水平。
房贷抵扣个税 月供至少减两成
财政部财政科学研究所原所长贾康表示，个人所得税可抵扣房贷已得到确认， 可以确定该方案会在全国推广。最有先放开的可能是首套房，个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税。
影响：房贷抵扣个税目前仅为贾康个人主张，并未落实，但这项政策如果真正实施的话，受利更大将主要是城市居民，如中产家庭，改善住房需求，房贷压力重，供款多且利息高的群体。尤其是对于一些改善家庭是非常有利，特别是在“去库存”的主题下，利好政策叠加，对加快去库存有助推作用。返回徐州365淘房>>
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