注意!南京这些小区便宜近万元,看完肠子都悔青了!
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365淘房 周欣萍 南京楼市步入新时代，土拍新规下，只要竞拍到最高限价就要无偿建保障房移交给政府，中海7.5亿元进驻六合，地价8949元/㎡，达到最高限价，需现房销售，所建保障性住房面积目前已经高达19600平米，将无偿移交政府。
未来南京楼市将有越来越多的保障房流入市场，那么保障房是不是也可以买呢？>>《今天江宁3家楼盘开盘! 1149人买房靠运气,1家基本卖完》
价格又如何？
截至目前，南京已有万余套经适房完成入市交易
重点是！！
通过交易环节审核，
共查出489例违规申购，
不仅收回房产，
还进行了相应处罚。
房子上市交易的50%增值收益归政府——这是南京市经济适用房上市交易需满足的条件。
经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入困难家庭供应，具有经济性和适用性的特点。
这些经济适用房户型多控制在144㎡以下，且与区域内住房相比，均价较低，具有低总价的特点。
经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房：
一类经济适用房是两限房房本，必须满五年以后才可以交易；
二类经济适用房指的是回迁房、单位集资建房等，房本未满五年也可以交易。
1、实际“指导价”转手N次，远超周边商品房
2000年交付使用的景明佳园是南京目前最早的经适房小区，当时符合条件的居民购买面积从50平方米至90平方米不等的经适房，价格仅1500元/平方米，远低于当时周边商品房。但南京日报昨天在该小区附近一家中介看到，二手房单价已超过2.5万元/平方米。“不少房子已经是3次甚至是4次转手了。”中介公司一位业务员表示。
在南京房价居高不下的背景下，大多数经适房的市场价明显高于指导价。尽管各经适房小区都有中介报价，但我市房改办都会定期公布每季度公布一次入市指导价格。
2、南京市2017年3季度经济适用住房上市指导价格
经适房入市交易的50%增值收益归政府，若最终成交单价超过指导价，将按照最终成交价格计算政府与申购人的增值收益，若低于指导价成交，则是按照指导价来，出台指导价是为避免申购人在房产交易时故意做低价格，以指导价格作为计算各项税费的基数。
但需要注意的是，这些房子要满5年后才能交易。而一些人，私下通过非法形式交易，将会给买家带来巨大的风险。>>《江宁人，你有什么了不起》
上市指导价格和实际的成交价相比，大多数都便宜了近10000元/平。
3、算算账，买一套经适房划算吗？
对比发现，指导价远远低于这些小区二手房报价。
例：以一套2000年交付的经济适用房景明佳园为例，当时价格仅为1500元/平方米，出售给申购户的71.4平方为总价为10.7万元。
2014年房屋指导价：8600元/㎡
总价：61万元
2017年二手房挂牌价：25000元/㎡
总价：178.5万元
（上市交易超过指导价，50%增值收益缴至政府）
假设13年买入，四年时间，如果买的是经济适用房：（178.5-61）/2=58.8，买房人赚了58.8万元。如果买的是普通的商品房，以景明佳园附近的双龙嘉园为例，14年的双龙嘉园附近的房价是15753元/㎡，而17年的房价涨至21887元/㎡，156-112=44万，买房人赚了44万元。
结论：对比发现，买经适房比商品房中间多赚取了14.8万，最大优势是买经适房的起步低，最大风险是交易有风险，周边环境相对差一点，但其实愿意接盘的人并不多。
4、低收入者能承受吗
经济适用房的初衷就是提供给低收入者，或许区区万元左右的差价对中高收入者而言算不得什么，但对低收入者而言，这无疑是一大笔支出，一笔心血，将直接决定他们能否实现“居者有其屋”的梦想。和原来1500－2100元/平方米的指导价相比，2500－2700元/平方米的价格涨幅真的不低。
经济适用住房价格，本应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，为何现在相差甚大？
5、逐一数，涨价原因有三个
统计显示，我市2002年大规模启动经济适用房申购，这一保障房源共惠及30万居民。其中，针对低收入住房困难家庭的经济适用房有一万多套，满5年、实行过户交易只有千余套。其他大量在市场交易的是泛概念的经适房，即城市居民拆迁安置房和农村征地拆迁房。
而这万余套经适房入市交易，几乎所有二手房报价却远高于指导价又是什么原因呢？
近日南京市住房保障局在经适房入市交易环节中查出了489例违规申购，对于这部分违规申购，不仅要收回房产，还将进行相应处罚。发现的违规案例中，很大一部分是申购时隐瞒了有其他房产，还有一部分则是隐瞒了家庭人口。（经济房申购面积按照家庭人口计算，部分当时已经离婚的单身人士以“已婚状态”申购，多申购的面积在交易时也会全部收回。）据了解，南京现在不仅对经适房申购采取严格审核，而且在经适房入市交易环节中还会再次进行审核；
其次，房屋建设成本大幅度上升。近两年来，钢材、水泥等建材的价格节节攀升，直接导致房屋建设成本的增加；
同时，经济适用房也在不断“升级提档”，周边配套、附属设施等的丰富，都增加了建设成本。
6、对此，网友怎么看
A：经适房不是说供应给低收入家庭吗？肯定要低价的啊。高于指导价不是坑爹吗？
B：穷的更穷，富的更富，有些人花了大半辈子的积蓄到头来买的却是经过几次转手的经济适用房。
C：经适房肯定是要经济的咯，涨幅的话可能是地段或者开放成本之类的吧。
D：得了吧！有的价格需要前面加个1，有的需要价格后面X2，实际价格往往都是指导价格的一倍吧？！！
E:蒲松龄有聊斋，梁启超有饮冰室，纪晓岚有阅微草堂，而我只想要一套"真正"意义上的经济适用房。返回南京365淘房>>
部分来源：南京日报、宜居南京
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