杭州楼市到了下半年，逐渐加快楼盘领证的速度。
前天（11月12日）余杭区接连领出6张预售证，接近傍晚19:00，大江东的星央悦府（咨询电话：400-8181-365转160546）公示了首张预售证，推出了高层9、10、11号楼，户型有111、116、129㎡。
▲星央悦府预售证
11月的大江东板块，由星央悦府拉开序幕，开放了近3个月的售楼处，终于领出了首张预售证，这批房源户型好不好，周边配套如何，还有种种细节，小林的跑盘报告里通通有！
登记摇号信息
一、推售房源：
星央悦府高层9、10、11号楼，共136套可售房源，户型建面约111、116、129方，均价17800元/㎡，包含装修标准2500元/㎡。
▲星央悦府部分一房一价截图
该批房源备案单价13700-19107元/㎡（含装修标准2500元/㎡）。其中总价最低的一套房源位于11号楼1单元202室，建筑面积110.94㎡，总价约174万元。
二、登记资料（验资部分）：
存款证明原件扫描件或原件照片上传：购房意向家庭可携带本人身份证到建设银行太炎支行、工商银行拱宸支行、招商银行杭州支行、杭州银行学院路支行、农业银行杭州半山支行、邮政储蓄银行下沙经济开发区支行、光大银行萧山开发区支行、中国银行杭州城东支行或以上银行网上APP办理相对应的资金存款业务，存期从销售方案公示日起至开发商摇号入围公示结束后。若于公示结束日前存款余额低于要求的存款金额，将取消摇号及选房资格。
要求资金：存款金额为20万。
温馨提示：根据人民银行规定，节假日期间的银行转账有单条最高限额，建议您在工作日期间提前办理完成相应的资金存款证明材料。
三、线上登记时间：11月15日9：00至11月17日18：00
四、现场咨询地址：卓越中锐星央悦府售楼处（杭州市钱塘新区青西一路与江东二路交叉口往南约200米）。
实探楼盘
在实探前，我们先了解一下这个项目的基础信息。
2018年6月11日，卓越以总价98589万元竞得杭大江东储出[2018]3号地块，楼面价13051元/㎡，溢价率45.01%。
卓越大江东地块是迄今为止大江东最高的楼面价，这也算是大江东的地王地块了。此次首推的三幢高层均价大约17800元/㎡（含精装2500元/㎡），比当初的楼面价仅高出约2200元/㎡，所以价格方面是非常诱人的。
▲星央悦府基础信息
从项目的基础信息表中，我们可以了解到该项目的交付时间在2022年10月，要等三年才能交付，相对较晚；车位数量776个，价格会在18万左右。
11月13日上午9:30左右，我们从九堡出发，驾车过江东大桥后，由江东一路驶向江东二路，到达星央悦府（咨询电话：400-8181-365转160546）大约花了26分钟。未来可以从距离200米左右的地铁7号线出行，目前7号线江东二路站在建中。
▲星央悦府售楼处实景图
进入售楼处后，我们看到星央悦府的沙盘图。整个项目规划12幢高层，其中4、5号楼层高16F，其余皆为18F。
▲星央悦府沙盘图
项目规划的未来出入口建于东侧的2、3#之间，西侧有一个景观湖，本次推出的9、10、11#是距离湖景最近的三幢楼，从高层望下去，可以一览美丽的湖景。
▲星央悦府楼栋鸟瞰图
售楼处还展示了红线内外不利因素，展示了小区可能存在的安全隐患和噪音影响，大家可以看看：
红线外不利因素
红线内不利因素
户型简析
终于到了大家最为关心的户型环节。高层9、10、11#的主要户型有111、116、129㎡。其中，9、10#只有一个单元，每层2户，均为边套。售楼处目前开放了111㎡和116㎡的样板房（位于11#3F），让我们分别来看下。
▲星央悦府A户型111㎡户型图
在首开楼栋中仅11#有111㎡户型，为中间套。111㎡的样板房属于交付标准式，双卧朝南，购房者去参观的时候就可以看到交付时房子的实际状态。
从户型图中看出，由于公卫与厨房相邻并占据了部分空间，使得厨房在L型设计的基础上多了一面墙，空间较为狭窄。
▲星央悦府A户型111㎡样板房客厅实景图
▲星央悦府A户型111㎡样板房主卧实景图
从客厅实景图中可以看到，入户处设置了橱柜，但其他房间均无，需自行安装；客厅天花板的灯交付时安装的是简易的白炽灯，需要自行更换。
主卧附带独卫和阳台。阳台的东西墙均安装了插座，可以看出阳台是完全包进来的，购房者可选择除去卧室阳台的门，视觉上会增加一些空间。
再让我们来看一下116㎡的户型。
▲星央悦府A1户型116㎡户型图
116㎡的样板房设置了软装，三房朝南。在首开楼栋中10、11#均有116㎡户型。
▲星央悦府A1户型116㎡样板房客厅实景图
▲星央悦府A1户型116㎡样板房卫浴实景图
116㎡户型虽然比111㎡仅多出5㎡大的面积，但三房朝南、充沛的采光使得视觉上空间大了不少。客厅连接阳台（部分包进来）朝向西面，高层可从阳台直接观赏湖景。
116㎡的卫浴部分设计了飘窗，由于墙面已有储物空间，所以个人认为飘窗实用性不大，并且缩小了地面使用面积，是非常遗憾的一点。
从样板房看，若要在以上两个户型中选择的话，个人建议116㎡户型居住起来更舒适。
最后是129㎡户型，首开楼栋中只有9#有这个大户型，其样板房虽然没有开放，但是从户型图中我们也可以看出：
①双卧朝南，客餐厅相连并且连接大阳台，采光充沛；
②和以上两个户型一样同是四室，129㎡看起来整体就较空旷，更加舒适；
③和116㎡户型一样有个缺点，就是卫浴的飘窗设计，实用感不强。
▲星央悦府B户型129㎡户型图
高层9、10、11#还有一个共同的亮点：每栋楼均设计了2梯2户，大大增加了居住者的舒适度和私密性。
周边配套
从上文项目鸟瞰图中可以看到，景观湖的位置和项目是非常近的，于是我们去溜达了一圈。
▲项目西侧景观湖实景图
▲项目西侧景观湖实景图
整个景观湖被绿植环绕，湖的面积也不小，看起来像个生态公园。天气舒适的日子里居民们可以来湖边散步，垂钓爱好者还可以钓鱼消遣，实在是惬意。
至于交通部分，距离项目最近的地铁站是在建中的7号线江东二路站，大概步行200-300米即可到达。由于项目首开楼栋位于西侧，故到达地铁站则需再加一段路长。
▲7号线江东二路站建设中
项目周围的学区目前有一所杭州高级中学启成学校，东至青六北路，南至国环三路，驾车12分钟即可到达。学校遵循九年制教育，设置小学24个班，初中36个班，总计60个班。
▲杭州高级中学启成学校正门
▲杭州高级中学启成学校
除了地铁和学区，还有其他配套。
项目约2公里范围内的商圈有：在建的龙湖天街（在建），宝龙城市广场（在建），开车5分钟，地铁一站路即可到达。
医疗方面的话有杭州市大江东医院（二级甲等），位于项目南面，直线距离约5.5公里，开车10分钟左右便可到达；距离下沙的邵逸夫医院（三级甲等）20公里，开车需要35分钟左右。
从项目售楼处出来后，我们还去参观了位于星央悦府项目南侧的钱塘新区规划展示馆，了解到大江东最初的面貌，到如今钱塘新区的发展现状，真可谓是变化巨大。
▲钱塘新区规划展示馆
注意：展馆免费开放，只需身份证验证即可进入。
跑盘总结
1
有价格优势，较为划算，大户型更舒适。
2
距离地铁站仅200-300米，出行方便。
3
将来周边配套齐全，湖景优美。
总而言之，可尝试一摇。
注：以上数据截至2019年11月14日，价格单位为元/㎡，户型均指建筑面积。“星央悦府”仅用于本项目推广宣传使用，核准名为“卓越中锐星央悦府”。
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