杭州进入现房销售时代，专家分析，新政在路上

来源：365淘房 2017-04-29 21:24

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365淘房解红伟 4月26日新政后的首场土地出让，现房销售、100%自持、配建养老等，突破了所有的政策门槛。其中翠苑商住地自持面积16%，这时候疑问来了，商住地的自持商业和住宅应该如何划分呢？

不久前的土拍注定是载入杭州历史的一刻，五宗地块都超过50%的溢价率，其中有三宗地块达到价格上限。桃源宅地和翠苑商住地块进入到投报自持比例阶段，自持比例为20%和16%。半山田园商地为开发商100%自持，并按要求配建2500方养老面积。

这就意味着这五宗地块都要现房销售。联发拿到的桃源宅地，有20%是不能卖的。招商获取的这宗半山田园商地，一套房子都不能卖，还得打造2500㎡的养老住房。而中冶拿到的翠苑地块，根据知情人士透露，虽然地块有16%的自持要求，但在自持比例上，开发商可以优先选择商业部分自持，保持住宅全部可售。

杭州不是第一个土拍自持的城市，也不会是最后一个。在这之前北京已经有了先例，2016年12月，万科在北京就曾以109亿元拿下两宗全自持地块。虽然现在项目的具体规划还不知晓，但是北京万科在最新的声明中强调，自持商品住房将全部用于市场化租赁，不会进行房屋销售。

一、自持商品房应全部出租

对于26日的土拍，不少网友纷纷调侃，现在的开发商都转行去做房东了。自持商品房除了出租还有其他用途吗？

4月24日杭州市国土资源局、杭州市住房保障和房产管理局联合发布的一则通知对通过竞投自持比例确定竞买人的地块有明确的规定。下面是具体的规定内容：

1、自持商品房“不得销售、转让”，应全部用于对外租赁，持有年限与土地出让年限一致，单次租期不得超过10年；

2、若遇特殊情况房屋产权整体转让的，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租；

3、租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定

4、租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

5、企业可成立租赁管理部门开展自持商品房屋租赁经营;也可与房屋租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

6、通过“以租代售”或其他方式变相销售的，纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

就以招商拿下的半山田园商地为例，因为100%的自持，招商以后的身份就是房东了。不过对于商业商务类项目来说，自持的问题并不大，因为它本身就有相当大比例是自持并用于租赁的。

但对于宅地来说，自持比例过大就得不偿失了。早前有开发商想要通过股权转让、以租代售等方式把自持部分变现，现在来看在杭州市场这种方法是不可行的。究竟如何变现这部分资产就看后期开发商的举措了。

二、销售+自持楼市迎来“空窗期”

这次土地出让还有个很重要的问题就是全都现房销售了。从拿地到现房销售，体量小的估计要一年，体量大的三五年都是有可能的。短期内的供应量少了，而且由于部分房子开发商要自持，可以卖的房子又少了。

虽然，杭州刚才出让的2宗宅地，自持比例并不像北京那么高，但多少还是让一部分原本应该拿出来卖的商品房只能租不能卖了。如如果接下来的土拍都是这样的，宅地都有部分自持，那么楼市不就出现了“空窗期”。

要让房价平稳，大力增加宅地供应量是首要的，土地出让的目的不正是如此。可是现在供应量的确是增加了，但是实际上市的却没有这么多。特别是热门板块的地块，在开发商的激烈竞争中，自持比例不断增加，就这意味着房子没有供应中的的那么多。那么，拍再多的地又有什么用呢？

汉嘉地产副总经理陈焕春认为：“如果一直是这样现房+自持，以后真的可能会出现空窗期。除非发生改变，不然真的很难理解大比例的现房销售，也更难理解大比例的自持。”

业内人士分析，如果楼市和土地市场继续这样火下去，新一轮的调控政策或许将要出台！

三、下一次土拍杭州将迎来摇号时代

其实，“新政”已经来临了，那就是杭州将要进去“摇号时代”。4月23日杭州主城区再度挂出6宗地块，包括5宗商地和1宗宅地，其中宅地位于西湖区的三墩北单元。

这次的挂牌公告指出，2017年5月15日9：00时，如有两家或两家以上竞买人已到达报名地点的，采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。参加摇号的竞买人须在摇号前已足额缴纳竞买保证金（含预约保证金）。

按照目前的土地溢价规则（溢价50%现房销售），极度看好楼市的开发商，可能会采取“封顶”报价方式，让未报价的开发商失去机会。现在杭州土地竞拍方式，没有报价先后顺序的规定，而是在每轮次规定的3分钟时间内自由报价。