合肥不交社保也能买、首付只要2成？买房人要当心

365淘房 合肥站 近日，有网友爆料，城北某盘针对社保未满一年的外地客，承诺为他们解决购房资格 ，但在之后却又反悔且至今未退款。

今年5月，安庆的Y先生在开发商置业顾问承诺可解决社保问题之下，购买该楼盘XX房源，并交了首付签了认购协议。

但在之后的几个月，又被置业顾问通知无法解决购房资格问题。在双方协商退款并签订退款协议后，退款日期被一拖再拖。

承诺解决社保又反悔？购房纠纷爆发

自去年10月2日合肥启动限购起，大批外地客被挡在门外。持续严控的市场环境，也让开发商压力越来越大。

于是，类似帮解决购房社保问题，在业内几乎已是公开的秘密。在某些开盘现场，我也曾听说过“符合限购条件的先选、不符合限购条件的后选”等不成文的规定。

不仅是开发商，某些中介也已能“帮助解决社保问题”、“延迟过户”、“限购即将取消房价还将上涨”等条件，“忽悠”未满条件的外地客购房。

然而，从上述实际情况来看，多数购房者在交了定金或首付款之后，却未能解决买房问题，因此造成买卖双方纠纷不断。

低首付+无社保 诱惑背后风险有多少？

眼下，合肥仍执行“限二禁三”的限购政策，同时，针对外地客，要求社保必须逐月连续缴纳1年以上。

抛开投资客来说，这对有自住需求社保又未满一年的外地客，无疑是一大打击。

如何才能解决社保问题？未满一年真的无法购房么？

自去年限购以来，我经常能收到网友及身边朋友类似的问题，也有少量朋友经不住诱惑选择了“先上车后补票”的非常规方式。

为什么部分外地客愿意冒风险？

1、这对他们来说，可能就是希望。一方面，这部分外地客有强烈的住房需求；一方面，这部分外地客恐后续调控放松房价上涨，或低价盘越来越少，出于这两种原因，在买房无门的情况下，可能会寻求风险途径。

2、眼下，部分购房者针对外地客不仅打开门，还给他们抛出首付2成、待取得购房资格后再补齐首付等诱人“橄榄枝”，部分外地客怕错失良机。

在这一过程中，存在哪些风险？

1、开发商或中介承诺解决社保问题后反悔，在退房的过程中，难免需要经历漫长又复杂的退房流程，且不排除交出去的钱不能全额拿回来的情况。

2、开发商或中介利用眼下限签的时间差，针对社保未满一年的客户表示可先签协议，待符合购房资格后再办理网签、放贷。这中间，由于没有合同保障，开发商或中介可随时单方毁约，或一房二卖，而在等待的过程中，信贷等调控或将继续变化，等来的或是更大的购房成本而未必是购房者所能接受的。

3、若后续购房环境放松，或较目前出现较大优惠，这部分“先上车后补票”的客户可能就无法享受。

违规下的购房协议有效么？

合肥某些开发商针对外地被限购群体，推出无社保、社保期满X个月，甚至社保满一年后补齐首付的方式。之所以这么做，原因无非如下：

1、眼下，一方面调控趋紧，市场环境正在走下行线；一方面受高地价影响，2万+或趋近2万+的高价盘集中上市，残酷的竞争环境下，客源又因限购被流失，开发商改变不了市场环境，只能通过某种方式来争取更多客户，冲击销量完成年任务。

2、外地客由于无法办理网签，房贷下不来，这对开发商的资金链也是个考验，这也是为什么，部分开发商针对外地客明确要求，仅针对社保将要满一年的外地客，或首付比例较高甚至全款者。

而对于购房者来说，在明知是违规的情况下，签订购房协议，购房者的权益如何得到保证呢?

1、可借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有相关的约定。如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。

2、根据政策规定买方因不符合购房资格不能办理转移过户，正在履行过程中的合同无法继续履行下去，买方要求解除合同返还所交款项，卖方要求没收定金的，因签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付卖方的定金卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。

合肥动手了！重点打击虚假宣传

10月25日，国家住建部官网发布了《国家发展改革委 住房城乡建设部部署开展商品房销售价格行为联合检查》的文件通知，引发全国关注。

重点查处以下行为：

1、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；

2、未按规定实行“一套一标”；

3、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；

4、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；

5、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；

6、以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；

7、捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；

8、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

9、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。

而就在刚刚，网传合肥出台相关重要通知：

一、现场公示：

（一）严格按照《商品房销售相关信息公示牌》公示公司项目相关信息。特别表格中“代收代办费用（由消费者自行选择是否代收代办）”，公示中必须要显示。销售公示中水电气等基础设施必须要填全。

（二）严格按照《商品房明码标价公示牌（销控表）》上面的内容公示信息。

1、销控表上所有数据以实际成交为准；

2、实际成交价格必须要求公示；

3、优惠折扣需要写清楚，成交价优惠幅度与正常幅度不一样，可以以特惠形式公示。

例如：正常优惠是九二折，成交价为九一折的，公示时优惠折扣可以写为特惠。

（三）要求一个预售证一个公示栏。

二、销售说辞：

加强培训销售员，杜绝销售员说辞中出现“我们这比XX要便宜”、“我帮你找经理/总监批价”等字眼。一旦出现封存电脑，清查，全国通报批评。 

三、推广：

（一）11月份撤销所有线上媒体广告、软文等，例如：XX网、XX网等广告推广；

（二）售楼部现场布置要求素雅，尽量撤掉所有广告；

（三）撤掉所有虚假广告、模糊定义广告，尤其注意商业、办公广告文案设计。

房价下跌投资客撤场 合肥6项举措稳楼市

“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年，以“限购”、“限价”等为关键词的全国新一轮调控还在继续加码，追打炒房客，响应中央号召。作为全国热点城市之一，除限购外，合肥还有哪些措施稳定房地产市场。

限贷再次加码，房贷利率上调。

2016年10月2日，合肥明确：市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%。

暂停向拥有2套及以上住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。

另外，从目前来看，合肥房贷政策收紧，利率全面上浮，多家银行首套房贷款利率均上浮5%-10%，个别银行甚至已经停贷。

限价严格执行，新盘售价封死。

2016年10月2日，合肥明确：新建商品住房首次明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格；同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。

已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。

2016年11月30日，合肥史上首场“限价”土拍正式举行。不允许跳价增叫、书面一次性所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价、最高有效报价者有相同的，地块进行“摇号”出让。

另外，要求地块竞得人在办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

明确加大供量，保证市场供应。

目前，市国土资源局正在会同市土地储备中心、各县区（市）和市直各有关单位，按照市政府的要求，努力完成征地报批、拆迁、规划审批、基础设施配套扥工作，将在9-12月加大土地供应速度，确保在年底前完成居住用地供应计划。

据了解，合肥市本级2017年度国有建设用地供应计划中表示，今年合肥市住宅合计供应10500亩，其中，商品住房用地7400亩。

统计数据显示，2017年1-9月，合肥市区共成交了31宗居住类（含商住）地块，总成交面积3547.28464亩。这也就意味着接下来的四季度合肥将会重点供地，目前已经挂出了近2000亩土地。

发展住房租赁，公共服务保障。

今年8月，合肥发布了《合肥市住房租赁试点工作实施方案》。按照方案，合肥市鼓励个人依法出租自有住房及委托行业企业出租住房，将在纳税等环节给予优惠政策和支持。

另外，明确住房承租人享有的社会公共服务权利。结合合肥实际，出台配套政策，明确住房承租人在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、基本养老、社会保障、住房保障和公积金提取等方面享有的基本公共服务。

规范二手房买卖，全面推行网签备案。

2017年10月17日，合肥市房地产管理局发布通告，规范二手房买卖行为。通告原文如下：

为加强对存量房经纪行为的管理，规范我市存量房买卖行为，根据《住房城乡建设部办公厅关于印发<房屋交易与产权管理工作导则>的通知》（建办房〔2015〕45号）要求，在前期存量房网签系统试运行的基础上，我局出台《关于明确房地产经纪机构备案条件和工作流程的通知》（合房〔2013〕157号）和《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》（合房〔2016〕76号），进一步规范了房地产经纪机构备案工作，并且全面推行存量房买卖合同网上签约备案，有效规范经纪机构和经纪人员经纪行为，现将《关于开展房地产经纪机构网上备案的通知》（合房〔2011〕196号）废止。

一系列的调控政策下，目前合肥楼市情况如何？

1、从目前来看，合肥房价已经逐步回归理性。国家统计局数据显示，9月合肥新房价格环比下跌0.1%，整个市场已经基本平稳。

2、另外，从市场层面来看，炒房客陆续撤场。“调控政策这么严，现在也不敢炒房了”，就在今天下午，一位网友直言：如今自己寝食难安，政策一有风吹草动，整个人的神经都绷紧了。

3、这从二手房市场来看，表现也非常明显。合肥各区都有降价急售的案例，滨湖更是惊现直降40万。二手房市场也渐渐回归理性。

给了你希望最终却又扑了空，除了愤怒，也提醒购房者，一定要睁大眼睛，理性判断，寻求正规购房途径，即使选择“先上车后补票”等非常规方式购房，也要提前想好预设措施。返回合肥365淘房>>