滨湖神盘要大开杀戒！成本价2465元/平 1000套地铁房出山
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365淘房 合肥站 导读：近日，合肥市规划局官网对合肥城市轨道交通资源开发有限公司建设滨湖车辆段上盖物业（滨湖车辆段A-2地块）项目的规划图进行项目备案通知。
随着合肥地铁的修建，以地铁是否经过为判断，以距离地铁远近为划分，合肥各开发商均亮出地铁牌，而真正的地铁上盖物业在合肥却是十分稀少。
合肥首个车辆段上盖物业
地铁的出现必然涉及轨道沿线物业开发、站点物业开发、地下物业开发、上盖物业开发等多个领域，而这些可都谓是一道道重新分配城市资源的饕餮盛宴。
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此次合肥市轨道交通资源开发有限公司的滨湖车辆段上盖开发商住楼项目，对于很多人来说，不明觉历。
 （项目位置图） |
 （项目规划图） |
 （项目效果图） |
该项目位于西藏路以西、云南路以东、珠江路以北、遵义路以南，占地约90.3亩，总建筑面积约15万平方米。
主要建设高层住宅、沿街商业配套用房、试车线及国有建设用地使用权出让合同中规定的其他建设内容。项目计划投资约8.6亿元，所需资金均由你单位自筹。
打造13栋高层 底商全覆盖
通过效果图可以发现，项目一共将打造13栋高层住宅，总面积9.25万㎡，如果以100㎡一套来计算，项目将会打造近1000套住宅。
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值得一提的是，项目将会打造6000㎡的商业街，贯穿整个小区。对于项目后期配套的不足也可以起到完善的作用。
除了住宅和商业之外，项目还会打造一些公共设施配套，包含了：农贸市场、物业管理用房、社居委用房、文体活动用房、老年活动站、社区卫生服务站、水池、停车位等设施。
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项目共有13栋高层，住宅部分楼层为28层，其中1-2层为商业。效果图中间的5栋为商业配套用房及试车线。
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项目的后面就是大片的绿化，对于以后居住在此的业主来说也可以有休闲的地方。
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楼面价2465.99元/㎡入市价成疑？
2016年2月4日，合肥城市轨道交通资源开发有限公司以411万元/亩摘得滨湖区西藏路以西、遵义路以南的滨湖车辆段A-2号地块。住宅楼面价2465.99元/㎡，总价37125.63万元，溢价率0.24%。
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这么低的价格拿地，项目自然也有高要求。
协议规定
（1）项目建设所需的通道、堆场、作业面等临时附属设施，须无条件服从市轨道办书面提出的轨道交通建设运营空间需要。
（2）项目建设单位须制定施工安全措施实施方案和建设时序安排方案，无条件满足轨道交通建设运营需要，并承担安全措施实施的所有费用。两方案须经市轨道办书面审核确认。
（3）项目建设涉及的供水、供电、供热、燃气、雨水、污水、弱电等须与轨道交通统一规划、统一建设、统一实施；不得以轨道交通产生的振动、噪音、粉尘污染等任何理由提出退地和延建申请。
（4）竞得人在项目规划和建设上，须严格执行环保要求。房屋预售和销售时，须将相关影响因素和环保要求书面明确告知买受人，并与买受人签订告知协议。
这么低的价格，这么高的要求，建出来的房子肯定是合肥轨道公司单位福利房。
这点确实不假，项目明确规定，计划投资约8.6亿元，所需资金均由你单位自筹。
既然是自己出钱盖的房子，到时候买的价格也一定很便宜。小编大胆预测价格一定在1万元/㎡之内。
啥叫地铁车辆段及上盖？
地铁车辆段指的是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地。开发地铁车辆段上盖物业一般需要在车辆段上方加盖“钢板”作为未来开发项目的“地基”。
地铁车辆段上盖不同于一般意义的地铁沿线物业开发，其物业集中在特定的车辆段区域，而且“地主”是地铁公司。在地铁车辆段上盖开发物业既符合城市精明增长、集约用地的需求，又有效缓解筹集轨道交通建设资金压力，同时能够减少车辆段对周边环境的影响。
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“每条地铁线路都有1个车辆段，如果只在地下走地铁而地面空置，太浪费用地了。”据市规划部门人士介绍，地铁列车驶入车辆段，最终汇入车库，在轨道两边的区域面积巨大，如果“加盖”搞建设，构成由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层等构成的上盖物业，可以有效实现集约用地。
车辆段上盖的综合开发，有望缓建交通轨道建设资金压力。
如何降低噪音和确保安全性？
值得关注的是，地铁车辆段上盖物业如何降低车辆运行产生的噪音？如何保证物业建设和车辆运行的双重安全性？
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根据相关规划，车辆段（停车场）将改变以往的地铁车辆段“方盒子”的空间形态，提高车辆段（停车场）周边的城市景观形象，有效降低车辆段运行产生的噪声影响。但具体怎么“改”，规划并未进行详细介绍。而按照其他城市的经验，一般采取架空物业首层或以绿化、盖板覆盖等方式消除噪音。
为了确保建筑安全，规划要求，综合开发物业布局需符合盖下车辆段轨道及功能用房的结构和工程要求，上盖物业基础结构需与车辆段建设同步施工，在车辆段开始建设时就需稳定上盖物业布局方案。
而且，借鉴国内外的车辆段上盖开发物业经验，结合广州的相关规范标准，并从车辆段物业开发的投资收益角度分析，上盖开发容积率一般控制在2.0以上。
国内三大成功车辆段上盖物业
萝岗：地铁盖板连山体
萝岗车辆段占地面积35.4公顷。目前周边已有中海誉城、万科东荟城都住宅项目，以及香雪商贸城、飞晟文汇、清大瑞泰科技和音乐基地音乐创意产业基地等办公商业项目。
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萝岗车辆段的开发面积为28.32公顷，也是国内车辆段中最大之一。建设28栋住宅，高度从66米到120米不等。由于靠近大公山，规划拟将山体较近部分的盖板外延至山体，使盖板与山体景观连成一体，并设置绿色连廊，连接上盖居住小区和大公山。
镇龙：知识城门户窗口
镇龙车辆段开发面积为24.5公顷，综合容积率为2.1，居住人口约1.46万人，将建33栋住宅，旁边还将建3栋形状极具未来感的城市综合体和长途客运站。
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值得关注的是，这里不仅有地铁车辆段，南侧还有城轨轨道站点，方案通过上盖盖板及盖上环境设计，有效降低车辆段对城市环境的割裂，减少对周边景观的影响；同时结合镇龙交通枢纽、地铁站点开发城市综合体，与周边片区统一打造，以此形成集约、便捷、高效的TOD社区，打造成为进入知识城的门户窗口。
水西：建政务服务中心
水西停车场开发面积为8.2公顷，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。水西停车场地块将建12栋住宅。规划最高33层，120米。
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规划拟采用错层、阶梯布局，保留山体的通透性；采用上盖公园设计，增加地区公共绿地，与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况，新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套；顺应上盖地形及山势设置步行道，联系周边组团。返回合肥365淘房>>
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