房价疯涨的时候，要求限价，涨幅被限制之后，质疑市场。这是怎么回事？
一则投诉引发的关注
一则投诉引发的关注 |
近日，有网友在“合肥市12345政府服务直通车”上留言，就合肥某纯新盘入市售价提出了3点疑问。总结起来为：
1、地块楼面价超9000元/㎡，高层卖10500元/㎡，低密度多层卖11500元/㎡，怎么可能？并称：这明显低于成本价。
2、市场上传ZF要给该开发企业每平米补贴3000元/㎡是否属实？
3、为什么只给该开发企业回扣，不给其他楼盘？有没有灰色交易？
额…这个投诉令人始料未及。从投诉内容来看，至少可以发现以下几个信息点。
1、该纯新盘入市价格低于预期太多，因而导致了投诉人似乎有点不敢相信的意思。
2、不相信开发企业会亏本卖，于是开始疑惑是不是ZF从中会给予补贴，提出的3000元/㎡可能就是这个投诉人心里的涨价预期。
3、为什么其他楼盘没有？这也有2层意思。第一，该投诉人或是买房人的身份，因为在市场上并未看到太多这样的情况，于是开始质疑；第二，该投诉人或是开发企业身份，有点抱不平的感觉~
官方正式回复3项疑问
对于这样一则投诉，官方又是怎么回复的呢？继续往下看！
从“合肥市12345政府服务直通车”上可以看到，该条投诉的答复单位是合肥市物价局，答复内容为：
经举报中心核实，答复如下：
1、新建商品房价格为市场调节价管理范畴，由开发企业根据建设成本和市场供需关系自主定价，物价部门对其明码标价进行备案管理；
2、关于政府补贴问题，不属于价格部门的监管范围；
3、关于有没有灰色交易问题，建议向纪检监察部门反映。因您没有预留联系方式，如有疑问，请致电12358咨询。
从物价局的答复中可以发现，其并没有直接回答网友犀利的问题。其中，对于话题度最高的补贴问题，表示不属于价格部门监管的回复。
限价为何遭到质疑？
房价猛涨的时候，要求限价，这会子真的限价了，为何又开始质疑了？其实，原因不难理解。
近期，合肥几个纯新盘的备案价远低于市场预期，吸引了广泛关注，从而也就引发了以上联想。
1、楼面价9614元/㎡售价10499元/㎡
2016年8月，某房企以1410万元/亩的单价竞得合肥新站区XZQTD197号居住用地，住宅楼面价9614元/㎡。
近日，该项目首批房源入网备案价出炉，高层均价约10499元/㎡，低密度多层均价约11818元/㎡。令业内大呼意外。
高层价格相当于在地价基础上加了885元/㎡，低密度多层均价相当于在地价基础上加了2204元/㎡。这样的入市价，让不少人感慨这真是亏本卖的节奏啊。
2、楼面价10050元/㎡售价12512元/㎡
2016年6月，某房企以1675万元/亩的单价竞得合肥瑶海E1605地块，住宅楼面价10050元/㎡。2017年1月，该项目首批房源入网备案，高层均价约12512元/㎡，低密度多层均价约13123元/㎡。
高层价格相当于在地价的基础上加了2462元/㎡，低密度多层价格相当于在地价的基础上加了3073元/㎡。
3、楼面价10091元/㎡售价14000元/㎡
2016年4月，某房企以1480万元/亩的单价拿下肥西[2016]5号地块，住宅楼面价达10091元/㎡。2016年12月，该项目首批房源入网备案，高层均价14000元/㎡，比业内预测的入市价明显降低。
通过计算可以发现，入市售价是在地价的基础上加了3909元/㎡。令人诧异的是，即便如此，该盘还推出房源升级验资即送车位的优惠。
房企真在亏本卖？
据了解，2016年10月2日，合肥出台了被称为“史上最严”的调控新政——房十条，其中，对价格这块有着明确的规定。
1、价格管理部门要加强新建商品住房销售明码标价备案管理，积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理定价。
2、新建商品住房首次明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格。
3、同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。
调控一出，市区住宅楼盘的备案价涨幅被严控，房价趋于稳定。而备受关注的纯新盘入市价无疑就成为了焦点。
这些在土市热潮中成交的高价地块，入市价会达到多少？以上列举的3个新盘案例就很典型。限价之后，纯新盘的入市价无疑也被限制了。在这种情况下，也就出现了这些市场现象。
1、低于预期放风价入市
业内人士分析，不少房企需要资金快速周转，不可能耗在一个项目上，因此，宁愿现在“低价”入市，也要快速跑量。况且这种“有舍”的方式，不一定就意味着亏本。
2、首开时间一推再推
这种情况也十分普遍，目前市区有些楼盘预约蓄客期甚至都超过了半年时间，但是或因价格审批通不过，拿不到预售许可证，导致开盘时间一推再推。
要么“低价”卖、要么“继续等”，在严格限价的大背景下，房企也有各自的应付策略。
有人说，想让开发企业亏本卖房？那是不可能的事，人家早就打好了算盘；也有人说，即便是这个项目亏本卖了，它一样能从另外一个项目上赚回来。
且不论他们是不是真的在“割肉放血”，但是至少从目前这样的入市价格来看，购房者是获益的，买房压力大大减轻，但是这无疑也给接下来要入市的纯新盘带来了巨大的压力。
这47家纯新盘怎么办？
据了解，2016年全年合肥市区共成交了51宗居住类地块（含商住），目前已经有2个项目开盘、1个项目备案价已出（还未首开），毫无疑问，这3个项目皆被限价。
这47家纯新盘怎么办？ |
除了滨湖车辆段A-2号地块特殊之外（传房源可能定向给轨道交通公司员工），市区还有47个新项目等待首开上市。
这47个项目中，有31个项目住宅楼面价“破万”，13个项目住宅楼面价突破1.5万元/㎡，更有2个项目住宅楼面价达2万元/㎡以上。
值得一提的是，这些高价地中有些案名刚刚发布，有些已经启动预约蓄客，不过还有一大部分目前尚未有任何动静。它们的入市售价会达到多少？又会高于成本价多少？
住宅楼面价重回7字头
纯新盘面临的压力还不止于此。2017年合肥供地大幕已经拉开，截至1月19日，合肥市区已经成交了13宗地块，其中，新站区6宗，滨湖区7宗。
住宅楼面价重回7字头 |
从土地成交价格来看，土市明显有所“降温”。新站区成交的6宗地住宅楼面价在7000-8000元/㎡左右，相比去年来看，不少区域地价明显下滑，这无疑给去年成交的地块带来极大的挑战。
另外，在土拍“限价令”后，滨湖区热门板块的地价也没有高出预期。而且金融后台基地地价还出现了“爆冷”，住宅楼面价仅“7”字头，回到2年前。要知道滨湖区目前不少楼盘的售价都在2万+，因此压力可想而知。
结语
新盘备案价低于预期，土地成交价走低，2017年开局，合肥楼市的变化让许多人感慨：意料之外却又情理之中。限价并未放松，市场风声不断，买房人的观望情绪越来越浓，开发企业的优惠再出江湖。在这一轮房产浪潮中，谁能找准时机、成功买到房，谁能抗住冲击、笑到最后，都值得庆幸。
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