独家发布！每天涨100套！限购后合肥库存回升35%

365淘房 合肥站 导读：双限之后，10月合肥成交数据陡跌49%。对应着，库存数据就迎来了上浮。据【安徽楼市】数据统计，10月合肥市区整体库存较上月高出3075套、环比上浮高达34.6%。言外之意，10月的每一天，合肥库存以每天100套的趋势递增！  [合肥这里将成国家级新区！与浦东同等级！房价将一再翻番|图>>>] [滨湖要有大事发生！总投资1.5亿新建4所幼儿园？|图>>>]

 总量猛增35%

滨湖成唯一库存下浮区域

库存变化，折线图可能更为直观

【图表呈现的变化有四】

1、图为合肥市区2016年单月库存走势，2016年伊始，合肥基本延续了上一年度的库存下浮趋势，自1月份至6月份库存下滑达53%。

2、10月份合肥市区住宅库存量重新回升到了近1.2万套，这是近7个月来的单月库存最高；

3、10月份的数据，也是自2014年6月份以来库存量环比上涨最高的月份。

4、 截止目前为止，今年出现的两次库存上浮月份，图中已标红。相信大家也知道，分别是合肥限贷和限购的时间节点。

限贷当月环比上浮13.1%，限购当月环比上浮34.6%。而限贷后，合肥出现连续两月库存继续下滑......事实证明，限购比较猛。

三县2涨1跌

长丰逆天创历史最低值

【图示可见】

1、“抽离”在限购之外的三县，10月库存量走势并不相同。整体来看，除肥西上浮之外，其他两区都是下跌。三者的环比变化分别是长丰——下跌18.1%，肥西上浮19.2%，肥东下跌1.4%。

2、2016年，除了长丰县持续下滑之外。肥西在4、9月分别出现反弹，肥东在8月出现反弹。（本年度截止10月三县库存最低值图中已用红色标识出）

3、长丰10月库存锐减至2531套，创下了区域库存新低。长丰2015年年初仍有16000余套库存，遥遥领先肥东、肥西，但自2015年开春后持续下滑，如今已成为三县库存最低区域。

4、市区库存回升，对稳定城区房价存有一定利好意义。而三县不在限购之内，加之上半年楼市的疯狂。如今面临库存尴尬，楼市依然较为火爆。目前来看，市面上的号头费行为基本都出现在三县和市区部分低价项目上。

5、从库存的变化走势来看，我们基本能做个简单判定，10月三县火热程度：长丰＞肥东＞肥西！（仅为数据概念）

5区库存重回千套

新站环比增幅高达95.6%

具体到区属来看，楼哥将每月库存不满千套的区属，都用红色标识出。我们同样能发现几个问题：

1、9月份，合肥有6个区的库存不满千套，其中最低为政务区的258套。而仅次于9月份情况的月份是6月，该月份有4个区域库存不满千套。

2、最直观的变化是，10月份较之余9月，除政务外，其他5区的库存全部上浮。其中新站区的库存环比上浮比例最高，达到95.6%。

3、蜀山区和政务区，2016年以来分别有超过7、10个月库存不满千套。合肥土地最稀缺、房源最紧凑、市场最热的区域一目了然。

4、较之于9月，10月库存唯一出现下浮的区域只有一个，那就是宇宙中心——滨湖，下跌2.5%。限购之后哪里最抗跌，数据已经告诉了你。

5、2016年1月至今，单月库存始终没有跌破千套以内的区域，只有庐阳、滨湖和高新。（该三个区域本年度上市纯新盘较多）

【蜀山区】

蜀山区的库存1-6月都在下滑，自6月开始上浮，8月小幅反弹，之后全线上浮。超过同年2月份水平。

【庐阳区】

庐阳区的上半年的波谷出现在5月份，为单月1298套。6月后开始反复跌宕，9月为截止目前本年度最低值（1229），10月水平追平6月。

【包河区】

包河区截止10月份的库存最低值出现在9月（777套），而在8-10月间出现了大涨大跌。目前稳定在1398套，基本比平5月数据。

【瑶海区】

瑶海区今年新盘较少，6-9月份出现了持续性的库存低迷。而在10月份限购之后，首次回到千套以上，追平5月份数据。

【经开区】

经开区的数据与包河区有一定的相似性，同样在8-10月间大起大落。10月数据基本追平6月。（经开区近2年没推地，还能保持这样的库存量，也是奇葩。）

【高新区】

高新区的库存一直处于高位，月平均库存不低于1000套。自8月份开始更是出现了连续三个月的涨幅，10月数据（1843套）更是与1月份数据只差300余套。

【政务区】

限贷执行的当月，政务的库存量出现了360%的涨幅，而后又出现了71.7%的跌幅。反而是在限购之后并没有出现太大的波动。

【滨湖区】

滨湖区自4月开始，库存也是在跌宕前进。8月为本年度目前为止的最低值（1355套），而在10月份，滨湖是唯一个出现库存下滑的区域。

【新站区】

同比今年1月各区数据，新站区的库存（3358套）最高。而在6个月时间内，猛然清至952套。限贷当月新站猛升95%、限购当月猛升95%，堪称最不稳定的区域，风险值也最高。

高层库存猛涨33.5%

占全市可售量79.17%  

1、在合肥住宅的库存量中，2016年10月份期间高层共剩余可售9478套、小高层653套、多层1525套、别墅316套。

2、计算可知，在类型的分类中，高层住宅库存量占到全市总体可售量的79.17%，小高层占到了5.45%，多层占到了12.74%，别墅占到了2.64%。

3、对比可见，10月份各物业类型住宅的库存量均较之9月份期间呈现了上涨的现象，其中高层住宅的库存量回升到了9000套以上，这是近七个月来高层住宅库存量最高，其库存量在连续九个季度下滑后出现了明显幅度的回升。

4、而除了高层住宅外，多层住宅的库存量也出现了明显幅度回升的现象，其库存量回升到了1500套以上，这是2016年以来多层住宅单月库存量最高。

70-110㎡刚需主力户型

占所有面积段总数42%

1、在分面积区间住宅的库存量中可以看到，2016年10月份期间70㎡以下区间共剩余可售住宅类商品房1659套。70㎡-90㎡区间库存量为1770套，90㎡-110㎡区间库存量为3223套。110㎡-144㎡区间库存量为3596套，144㎡以上区间库存量为1408套。（注明：分面积库存量中未包含别墅项目）

2、70-110㎡的刚需主力户型总套数为4993套，占到所有面积段总数的42%，这是刚需的幸事。

3、具体到区属来看，各面积段的库存量，144㎡以上户型的保有量也越来越多。90㎡-110㎡和110㎡-144㎡区间的库存量均较之9月份期间有超过1000套的上涨，这两区住宅的库存量就占到了全市住宅库存量的近60%。

4、而就上半年成交的地王价格来看，未来的大户型库存或将进一步上升。

5、2016年10月份各面积区间住宅的库存量均较之9月份期间呈现了上涨的走势，其中除了144㎡以上区间外其他各区间的库存量均回升到了1600套以上。

前10月新增5.9万套

去化率高达85.31

1、2016年1-10月份合肥市共有新入网住宅类项目59574套，同一时间新入网备案项目中销售了50823套，其去化率为85.31%。

2、2016年1-10月份期间的新上市房源区属的去化率中可以看到，1-10月份期间合肥市九区住宅的新上市去化率均未超过90%，其中蜀山区和瑶海区的去化率则未超过80%。

3、在各区域的上市去化中，新站区和滨湖区是1-10月份期间新上市量和新上市销售量最高的两个区域，这两区的新上市量均超过了1.1万套，而且这两区的新上市销售量也在1万套左右，其中新站区是今年期间新上市量和新上市销售量最高的区域。

跌了！限购后

31盘加推14盘去化不足6成

 10月13日至今，据不完全统计，合肥九区三县共计31盘推新↓

1、其中5盘为首开，分别为：金隅南七里、普天合电World庐州公馆、星海城、花山堡墅、国祯广场。

 2、推盘市/县：市区楼盘20家，三县楼盘11家。

 3、均价方面：1.5万+楼盘17家，1-1.5万/㎡楼盘11家，9500-10000元/㎡楼盘3家。

 4、推盘方式：集中开盘12家，平推12家，网开7家。

当然，大家肯定最想知道，究竟这些盘实际成交如何？

请原谅小编不便把个盘透明化，但本着对大家负责任的态度，小编把上述楼盘实际推盘结果按比例分类表示，希望给大家客观的判断。↓

1、截止11月8日，这31盘所推房源中，10盘销售9成及以上，占比32.3%；销量在7-8成的有7盘，占比22.6%；销量在5-6成的有7盘，占比22.6%；销量在3-4成的有4盘，占比12.9%；销量在2成及以下的有3盘，占比9.7%。（注：平推楼盘销量按截至最新日期数据为准。）

 2、此外，按价格区间来看，17个1.5万+楼盘中，6盘销售成绩在8成及以上，其中包含一纯新盘，6盘销售成绩在5成及以下。

 3、11个1-1.5万/㎡楼盘中，4盘销售成绩在8成及以上，3盘在5成及以下。

 4、3个9500-10000元/㎡楼盘销售成绩全部在9成及以上。

值得注意的是，虽然三县为非限购，但从限购后推盘销售成绩来看，除肥西销售成绩多在9成及以上外，其余销量平平，其中个别楼盘不及3成。

11月合肥供地计划出炉

19宗地块即将上市拍卖

根据合肥土地网发布的公告，11月合肥计划出让19宗地块，总出让面积1417.5675亩，参考总计444343.2万元（合约44.4亿元）。

这19宗地块分2次出让，其中，11月16日下午2点半，合肥出让7宗地（6宗地挂牌出让，1宗地拍卖出让），总出让面积460.0275亩，参考总价36156万元。

地块编号分别为：蜀山W1606、长丰CF201611、巢湖HCK2016-4、肥东FD16-13、长丰CF201610、巢湖HCK2016-3、庐江县2016-25#。

从地块具体信息上可以看到，11月16日出让的地块中，挂牌出让地块较多，医疗、商业、加油加气站用地占比较大，仅有长丰水湖镇1宗地块含有居住用途，市区并没有居住类地块出让，因此这场土拍只能说是“试水”，真正的重磅土拍还得看11月30日。

11月30日下午2点半，合肥计划出让12宗地，总出让面积957.54亩，参考总价408187.2万元（合约40.8亿元）。

地块编号分别为：瑶海E1609、瑶海E1610、高新KD4-1、包河S1605、蜀山W1607、庐阳N1608、庐江县2016-26#、肥东FD16-4、肥东FD16-14、肥东FD16-15、肥东FD16-16、蜀山W1608。

从地块具体信息上看，瑶海区、高新区、包河区都拿出了百亩以上优质宝地，另外，备受关注的蜀山区荣事达包装箱厂地块也正式上市拍卖。焦点地块非常多，注定又是一场“激战”。

后记

10月合肥卖房3398套，环比跌幅49%。

10月合肥库存11972套，环比上涨35%。

再没有人可以质疑限购是调控市场的大杀器，但我们也要正视。这些数据的背后，是无数被压抑的需求、被限制流入的财富。

1.1万余套，按照限购当月猛跌49%之后的3398套来算，也不过只能顶4个月的售卖周期，不值得乐观。

可幸的是，合肥政府在限购令中就补充要在后期加大土地供应，前两天又发文说今年要卖够10000亩。不管最后能不能落实，供给侧的这份“作业提纲”，我给打满分。

如果土地成功卖出，尽快入市，供应量大大高出需求量，无需调控，房价也不会无端疯涨。

只是考虑到开发商从拿地到开工到售卖，最快也要数月的周期来看，会否在库存仍未达到健康值时，限购就又被放开了呢？返回合肥365淘房>>

那么，就很尴尬了......