芜湖房贷商转公“以贷还贷”很难办？小编实探芜湖多家银行发现真相是.......(附办理流程、最新房贷情况)

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自从芜湖住房贷款商转公政策开展以来，不少购房者拍手叫好，直呼终于能够减轻一些还贷的压力了。

不过近期，有些网友发现目前芜湖还有个别银行还款方式单一，仅可以选择“先还后贷”的方式，不能“以贷还贷”，那么到底是什么原因？为什么有些人不能申请办理？于是小编特地走访了多家银行以及芜湖市住房公积金管理中心了解情况。

△中国人民银行实拍

实探！有的银行不支持“以贷还贷”？有的银行二套房利率低至3.45！

目前芜湖“商转公”政策主要分为两种还款方式，“先贷后还”和“以贷还贷”。

小贴士：

“先还后贷”方式：申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准后，申请人自行结清原商业贷款、解除原贷款抵押，重新办理住房公积金贷款手续，公积金中心发放贷款资金至申请人提供的本人银行账户。

“以贷还贷”方式:申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准，商业银行配合办理抵押落实手续后，公积金中心发放住房公积金贷款至商业银行指定还款账户，冲还原商业贷款。（住房公积金贷款与原商业贷款差额部分，由申请人自筹资金提前结清或向商业银行申请组合贷款）。

小编通过走访和电话沟通的形式，摸底了芜湖17家关于商转公政策的办理方式，大部分银行都支持两种还贷方式，除了建设银行目前只支持以贷还贷，扬子银行目前只支持先还后贷的方式。

注：摸底时间为5月30日仅供参考，具体以相关银行实际回复为准。

扬子银行的工作人员告诉小编：目前确实有不少网友向我们反映为什么银行不能“以贷还贷”？由于以贷还贷涉及到二押的问题，还包括上级部门流程审批、账户资金关联管理、业务系统改造等多方面因素，所以暂时还不支持以贷还贷，不过这个问题已经汇报给上级了，他们会梳理制定审批流程及账户管理制度，预计很快就会有新消息了。

那么在银行想要申请“以贷还贷”，需要如何操作？平安银行的工作人员告诉小编，操作非常的简单，只需要带上身份证去到银行签订一份“商转公”业务同意提前还贷证明书，然后银行盖上章直接拿到公积金管理中心办理业务就可以了。

*平安银行实拍

这份证明书你需要填写自己的还款账号，以及目前贷款余额，预计还款日期，选择哪种方式办理“商转公”的贷款等相关资料即可。

*芜湖365淘房实拍

在走访时，小编在华夏银行碰到了一位前来咨询商转公的网友小刘，他表示自己原本就是组合贷，能否将公积金贷款， 全部提前还清后，再将剩余商业贷款部分转为公积金贷款？

工作人员告诉他，像这样的情况是不允许的，因为住房公积金组合贷款也是住房公积金贷款的一种形式。“商转公”是指纯商业性住房贷款转为个人住房公积金贷款，所以即使银行给他出具了同意提前还贷证明书，公积金那边也无法办理。

*华夏银行个贷中心实拍

另外，在小编实际的走访过程中，多家银行客户经理关于商转公也给了一些提醒，在“商转公”之前一定要搞清楚自己是否符合申请的条件，计算自己的公积金额度，再结合自己的实际情况是否能够提前还清自己的商业贷款，然后考虑是否要“商转公”。

“以贷还贷”到底能省多少钱？网友：减轻了不少生活压力！

对于购房者而言，“商转公”政策意味着将原本较高的商业贷款利率转换为较低的公积金贷款利率，从而大幅减少月供支出和总利息负担，这为购房者带来实实在在的政策红利，那么这项政策发布之后，市场反映如何？

对此，小编走访多家银行了解到，自从政策发布之后，很多符合条件的购房者纷纷去银行办理该项业务，其中办理“以贷还贷”的购房者居多。

*365淘房实拍

有位网友告诉小编，自己其实从2022年就开始关注“商转公”的相关信息，房子是20年买的，总房款是150万，付了50万的首付，贷款了100万，当时房贷利率处于高位5.88，不过还好去年存量房贷也调整了，目前我的利率是4.2，每月还4800元左右，但这对于我们家庭来说也是笔不小的开支。

*芜湖365淘房实拍

直到23年10月发布了《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》的通知，我仔细看了一下文件，自己正好符合规定的条件，于是自己上个月凑够了商业贷款的部分，就联系贷款银行提出了“商转公以贷还贷”的申请。

“公积金我和我老婆最高能贷款70万元，利率可以从4.2%直接降到2.85%，大约能省20万元的利息。”这位网友说他已经仔细计算过，现在用公积金贷款，每月只需要还2800左右，这样的话生活压力还不算太大。 

*截图

小编也咨询了一些其他选择“商转公以贷还贷”的购房者，选择进行“商转公”的原因主要集中在两方面：

一是由于此前贷款的利息较高，所以希望通过以贷还贷来降低成本，减轻家里的生活压力；

二是自己选择的一些理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些大家产生了商转公的愿望，但是由于先还后贷压力太大需要自己凑够前期的贷款，于是选择了以贷还贷。

除此之外，据相关中介人士告知，还有一些想以贷还贷的借贷人，由于条件不允许所以没法进行“商转公”，所以可能会选择通过申请银行的房抵贷或经营贷业务，以获取更为低廉的贷款利率。这里小编也不得不提醒，这种经营贷违规流出房地产，一旦被查到，后果严重。

为什么有些人不适合“以贷还贷”？回复来了！

虽然芜湖已经开始“商转公”，但是小编发现依旧有不少人在询问商转公需要什么准备资料？有哪些流程？为什么我不符合条件？等等问题。

为此小编还专门跑了一趟芜湖市住房公积金管理中心，就网友们提出的问题进行了咨询，希望通过他们的回答让大家更了解“以贷还贷”。

*芜湖365淘房

问

住房贷款“商转公”需要哪些条件？

（一）申请人申请“商转公”贷款时，公积金账户处于正常缴存状态，且连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上；

（二）申请人家庭有未结清的住房公积金贷款，不能再申请“商转公”贷款；

（三）申请人家庭已使用两次住房公积金贷款的，不能再申请“商转公”贷款；

（四）申请人在申请“商转公”贷款前，原商业贷款尚未结清且还款状态正常，近24个月内无连续3个月或累计6个月恶意拖欠记录；

（五）原商业贷款银行同意申请人提前全部或部分还款；

（六）原住房公积金组合贷款中的商贷部分不适用本办法；

（七）“商转公”贷款涉及的房屋已取得不动产权证书且权属明晰，住房抵押权人仅为该商业贷款发放银行，且无其他抵押、查封、设定居住权等权利限制情形。

问

什么时候可申请办理“商转公”业务？

据了解2024年5月1日起，可办理2021年12月31日（含）之前已发放的商业贷款“商转公”业务。2023年12月1日，《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》正式执行，为有序推进该项工作进展，针对“商转公”业务，市公积金管理中心按原商业贷款发放时间有计划分批进行办理，并于每月月底公布下月“商转公”计划安排通知。 

问

“商转公”贷款流程及材料有哪些？

申请人本人（及配偶）按照可申请时间至公积金中心申请贷款。需提供下列材料： 

1.申请人本人及配偶的居民身份证、户口簿；

2.婚姻状况证明：包括结婚证、离婚证、婚姻状况承诺书等；

3.近30天内的个人信用报告；

4.商业贷款所购住房的购房合同、不动产权证书、购房增值税普通发票；

5.商业贷款的借款合同、抵押合同，商业贷款银行出具的《同意提前还贷证明书》。

第八条 贷款审批。公积金中心对申请人递交的申请材料予以审查，不符合条件的驳回；符合条件的，确定“商转公”贷款期限、额度，并通知受托银行和申请人。

第九条 贷款发放。

（一）“先还后贷”方式。 

1.申请人自筹资金将原商业贷款结清，商业贷款银行出具贷款结清证明，并注销原贷款抵押登记，并将相关证明材料提交公积金中心审查（原则上应在“商转公”贷款审批通过1个月内完成）。

2.受托银行负责签订住房公积金个人贷款借款合同、办理抵押登记。

3.符合放款条件的，公积金中心将贷款资金发放至借款人个人银行卡（本地银行一类银行账户）

4.借款人按合同约定按月偿还住房公积金贷款本息。

（二）“以贷还贷”方式。 

1.受托银行确认商业贷款提前还款时间、剩余本金和指定还款账户，签订住房公积金个人贷款借款合同、办理顺位抵押登记（原则上应在“商转公”贷款审批通过1个月内完成）。

2.受托银行将确认后的商业贷款还款资料及新的抵押登记证明等资料提交公积金中心审核。

3.符合放款条件的，公积金中心将贷款资金发放至商业银行指定还款账户，商业银行应在放款当日结清原商业贷款，并注销抵押登记。

问

“商转公”贷款额度、期限和利率？

1.“商转公”贷款额度计算按照《芜湖市住房公积金个人住房贷款管理办法》相关规定执行，不超过我市住房公积金最高贷款额度，且不超过商业贷款剩余借款本金（计算到千元）。申请人选择“以贷还贷”方式的，贷款额度应不超过商业贷款剩余借款本金扣除2个月应还款本金后的金额。

2.“商转公”贷款期限按照《芜湖市住房公积金个人住房贷款管理办法》相关规定执行。

3.“商转公”贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

很多人想要办理商业贷款转公积金贷款是为了省钱，不过也有不少网友担心商转公是不是真省钱？那么到底哪些人不适合“商转公”呢？为此小编也是询问了多家银行的工作人员，得到的回复如下：

*芜湖365淘房 

第一，了解自己的还款剩余年限。

还处于还款前期（如前两三年）的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。

比如10年期限的商业贷款，在第六或第七年再转为公积金贷款就不太划算了，因为利息一般是在前几年已让银行差不多收完了。

第二，是否考虑提前还款。

如果准备在最近两三年间提前还清所有贷款，可以不用考虑再去办理商转公。

因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

第三，是否准备公积金二次贷款。

实际上，很多年轻人未来会有置业换房的需求，公积金贷款额度上限的减少可能会增加其未来的置业压力，甚至影响今后的购房计划。因此对于还有少量商业贷款余额的市民，也不推荐办理商转公贷款。

最后小编建议，“商转公”也要视个人情况量力而行。你会选择“商转公”吗？是选择“先还后贷”还是“以贷还贷”欢迎在下方留言讨论。

以上信息仅供参考，具体以银行实际回复为准。

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