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“提前还贷资金不够啊，问遍周围朋友也借不下那么多钱。如果不用结清贷款就能过户交易，那真是为我们省了不少钱。”
近日芜湖市首例个人二手房“带押过户”业务成功办理，新业务不仅帮大家省去了筹钱还款的麻烦，更节省了来回奔波的时间。让不少人惊呼太棒了。
但什么是“带押过户”？它有哪些优势？具体又该如何办理？为此，365小编实探芜湖市不动产登记中心和各大银行了解了一些详细信息，有需要的一起往下看。【咨询热线：4008908365转802】【芜湖买房qq群：965996338】
“带押过户”省时省力省钱！网友：过户早了点，损失2万块！
今年初，因为资金周转需要，网友赵先生想把他位于城东伟星公园大道的一套住房出手。如果他要卖掉这套尚在按揭贷款的房子，就得一次性还清欠银行的50w贷款，解除房子的抵押，房产才能过户交易。
因为手头资金紧张，赵先生只能先借一笔“过桥贷”，这样一来他需要支出3%的手续费，加上担保费需要近2万。此外，他需要办理完借钱还贷、撤销抵押等一系列手续后，才能和买方开始交易流程。如果购买房子的人也需要贷款买房，那就又是一个新的借贷流程，整个过程不仅要花费很长时间，另外一整套手续下来赵先生还贴了“过桥资金”，赵先生大呼：“卖套房子搭上半条命，而且现在就没有卖上价格，无形中还少了2万块，想想真是心塞。”
而现在，随着芜湖各家银行“带押过户”业主的展开，二手房买卖双方不仅免除了筹措资金的困扰，还降低了交易成本和交易风险。
所谓“带押过户”其实指的是不动产存在抵押前提下如需上市交易，卖方可先完成过户手续，再还原有房贷，买方也可在带抵押过户的情况下获取金融贷款。简单点说“带押过户”就是房贷没结清也能过户，不用再提前还贷。
相比“带押过户”，赵先生在办理二手房交易的过程中手续更烦琐，成本更高，另外所要承担的风险更大。
譬如，若赵先生筹措过桥贷后买方贷款迟迟不到位，则会导致过桥资金长期占用需承担更多的费用等。对于买家来说同样也有风险，假如赵先生不想承担过桥费，让其协助还贷，买家垫资后再遇违约，可能面临经济损失。
所以说现在的“带押过户”不仅降低交易成本，缩小交易周期，更降低交易风险。网友赵先生更是惊呼：心塞！
芜湖9家银行可办理“带押过户”，办理流程抢先看~
之前，芜湖市不动产登记中心主要是针对抵押人死亡、婚姻关系变化等特殊情况才可以办理“带押过户”。如今随着这项业务办理流程不断优化、登记效率不断提高等优点，芜湖越来越多的银行全面启动二手房“带押过户”业务。
据小编2023年2月14日摸底情况来看，目前芜湖市确定能办理个人二手房“带押过户”的银行包括中行、农行、民生、工行、平安、建行、徽商、邮储、交行等9家银行，其余像光大、中信、招商、浦发、广发、华夏等银行虽然暂时还没有开始执行，但是也有部分银行表示内部已经在组织学习流程了，应该不久后也会开启该业务。
在和多家银行的沟通交流中，我们也了解到目前大部分能办理的银行没有出台详细操作流程，但大致的步骤主要是：买卖双方签订二手房买卖合同——买方/卖方/银行签订《资金监管协议》等文，对买方购房款进行监管——买方贷款审批通过后，双方到不动产登记中心办理过户&抵押手续——银行首先使用监管资金结清卖方贷款本息，再将剩余资金转到卖方账户。
△仅供参考，实际以银行柜台回复为准
“整个流程对于买卖双方来说跟普通房贷差不多，去银行和不动产中心的次数也是一样，难度增加的是银行操作，需要多一个转贷流程。”芜湖平安银行告诉小编。
民生银行工作人员同时还告诉小编，“带押过户业务在民生银行可以跨行办理，但是暂不建议。”一方面目前各家银行利率都一样，另一方面同行内部标准和流程更统一、便于操作，可以节约时间。
邮储就明确表示：“该业务暂时只接受买卖双方都是本行客户，且为纯商贷。”
总体来看，带押过户业务已经在芜湖大多银行正式开展，但未形成一个系统办理流程，客户有需求可直接前往各银行网点以及芜湖市不动产登记中心进行详细咨询&办理。
二手房“带押过户”不是只有利，这些法律风险也要提前避！
日前，大家心心念念的“带押过户”终于落地芜湖了。虽然“带押过户”政策省时省力又省钱，但是结合多位律师及中介人员的信息交流，小编也总结出了带押过户过程中的法律风险，希望大家在办理的过程中多加注意。
据了解，《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这一规定为“带押过户”制度奠定了法律基础。
为匹配《民法典》的规定，自然资源部于2021年4月更新了不动产抵押登记的相关规定，即《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》。通知中明确，当事人在办理抵押相关登记时，要求明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”。如是，则在抵押期间转让的，需要转让双方加抵押权人共同申请转移登记；如否，则在抵押期间转让的，仅需要转让双方申请转移登记即可。
“带押过户”在执行过程中涉及到的买方、卖方以及抵押权人三方，其实都需要承担一定的法律风险。
其中对买方而言，带押过户是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态。
对卖房而言，“带押过户”模式之下，由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。
对“带押过户”中抵押权人而言，由于“带押过户”模式下会有短期“双抵押并存”的情况存在。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利势必会造成损耗。从这个层面而言，银行作为抵押权人，权利并没有得到充分的保障甚至有所减损，亦或使得银行降低对买方的房贷数额。
因此房博士也提醒大家：买方在二手房交易中，需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有备案登记，禁止或限制抵押人对抵押物进行转让；抵押权人避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障自己的贷款利益。无论哪一方在交易的过程中均应“擦亮眼睛”、认真严谨，保护好自身合法权益。
关于二手房"带押过户"其他几大细节，我扒到了……
就目前而言，芜湖二手“带押过户”模式正处于推广初期阶段，诸多操作流程和细节方面仍待考究。不过小编在和多家银行沟通交流中，也汇总了一波细节，有需要的业主快来看一看。
1、芜湖带押过户办理时间一般多久？
房博士回复：每家银行的审批流程不同，办理时间也有差异。其中，工行透露资料齐全的情况下，20左右即可完成办理；平安银行表示，最快一周，邮储大概一个月之内。
2、芜湖公积金/组合贷款可不可以带押过户？
房博士回复：多家银行表示可以办理，鉴于目前大部分银行和公积金管理中心暂无实操案例，所以纯公积金或组合贷款的客户可以再等等，目前以纯商贷客户为主。
3、带押过户的手续费和房贷利率怎么算？
房博士回复：目前能办理的银行均表示带押过户无需手续费，利率按照办理时最新执行，目前芜湖是首套房4.1%，二套房4.9%。
4、买卖双方不同银行是否可以办理“带押过户”？
房博士回复：理论上是可以的，但是由于目前该业务尚处在执行初期，因此大部分银行仅支持买卖双方都是本行客户。
5、办理过程中，如果卖方和买方的贷款金额不同怎么办？比如卖方房子贷款是80万元，而买方只能贷款50万元，这种情况下，是否能“带押过户”？
房博士回复：据了解，买方的贷款金额必须大于卖方的贷款余额，如果买方的贷款金额小于卖房贷款余额，卖家要自行补足差额才能办理。这种情况不同的银行有不同的规定，以银行的实际操作为准。
更多细节或者疑问欢迎大家在评论区补充，我们也会持续进行跟踪报道~
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