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365淘房 9月15日-9月18日，365淘房飞赴海南绿城蓝湾威斯汀酒店，实地采访2021年博鳌房地产论坛，聆听行业大佬们的精彩发言。
从上午9点开始到发稿前，我们近距离采访了业内大咖，对楼市热点问题和房价走势的最新观点，在此分享给大家。
365淘房在现场
看点1 房企正在面临艰难时刻，退出房地产行业也是一种选择！
9月15日晚21点，2021年博鳌房地产论坛“博鳌开讲”环节正式开始，此次探讨的主题是——并非唯一的楼市。这其中，浙江省著名房地产研究和评论专家丁建刚在开场白中就直言道：
“当然，我们时下的这样一个气氛并不轻松，因为我们能够来，尽管延期了一个月的时间，能够来已经实属幸运，因为有些企业正处于风雨飘摇之中，甚至企业的总部都已经被占领。”
确实，在以“三道红线”、“两集中”为代表的一系列政策后，房地产行业从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式，每一个人都能感受到异常深刻的变革正在进行！
恒隆地产董事长陈启宗表示：中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，以往的房企经常会利用高杠杆、高负债，会有很多不规范的手法去赚钱，而接下来市场是越来越向规范化发展。
陈启宗甚至给地产从业者三个选项，其中一个是退出房地产行业。
陈启宗先生现场连线
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生也提出：有些企业不理性，赚了一些钱就以为自己可以呼风唤雨，对市场没有敬畏之心，高杠杆、高负债，就出现了一些问题。而最后化解这些风险的过程是一种软着陆，而不是硬着陆，也就是对其他行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。
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365淘房与樊纲先生合影 |
就在昨天中午12点，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。据浙报传媒地产研究院得到的消息，全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价，而其中九宗地块未能达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。
这一次，开发商选择集体躺平了，而博鳌论坛现场不少房企老总也对此事发表看法。
深耕杭州的德信地产集团常务副总裁方静认为：现在房地产底层逻辑、游戏规则已经改变了，包括对钱的使用逻辑、开发杠杆原理、资金的监管等等，现在开发商宁愿不拿地都不敢拿现金流去赌2-3年后是什么样的市场环境。
华宇地产集团总裁周德康也说：“安全很重要，我认为安全有时候比发展更重要。”
债务高举，违约频发，今年成了房企暴雷年。现在，房企真的已经到了生死存亡的关键时刻。
看点2 楼市已经很久没有金九银十了，现在的周期性影响不是规律性的
2021年博鳌房地产论坛受到疫情影响延迟了1个多月的时间进行，在过去很长一段时间，我们笃信一个定论：房地产是有周期的，房地产周期是指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
但随着疫情的到来，我们能够发现，疫情严重时，楼市冷清；疫情消停时，楼市需求开始爆发，所以有不少专家认为，现在的房地产周期主要受到疫情的影响，也有一部分专家认为，现在房地产根本没有周期。
昊居科技有限公司总裁贾响就认为：以后不要再去讨论周期了，因为以后没有周期了，改革开放以来，我们现在的城市人均住房平均面积在40多平，这个周期是我们过去告诉发展才会出现的，叫箱体震荡的周期，未来的周期更像是“L”型下到底部，然后平行着往前走。
德信地产集团常务副总裁方静认为，政策调控一定是上有顶、下有底的。它的顶其实是去杠杆，它的底是量，政策调控希望价格能够稳，但是量也是要稳的，如果量一旦下滑，其实对整体的经济影响是非常巨大的，因为房地产行业毕竟支柱行业的地位还是没有改变的。
看点3 现在去赌学区房的一定是傻子
除了房地产调控政策以外，现在很多因素开始影响房地产市场，比如说互联网的整治、教育培训的整治等等，这些都改变了市场的预期。
浙江省著名房地产研究和评论专家丁建刚认为：谁都没有想到学区房居然成为政治局会议讨论重点，而且现在有些城市还没有对学区房动手，但是大家已经感觉到再去赌学区房一定是傻子。
365淘房认为，其实从最近一段时间的学区房政策来看，包括南京在内的多个城市开始打压学区房。
前段时间，秦淮文昌巷一套建面约39平的学位房138万甩卖，一大批中介排队看房频上热搜，银城小学、金陵汇文、树人等多个老牌名校学位房部分房源价格也开始松动。与此同时，今年全国各地对学位房的打压持续，北京甚至将开始执行教师轮岗政策......
其实仔细研究这批降价房源，不少房子前期价格虚高，在市场和政策的多重压力下，不少房主频频降价，学区房的底牌才慢慢亮出来了，这也难怪专家说现在去赌学区房的一定是傻子。
看点4 楼市泡沫逐渐褪去，房地产行业并不是暴利行业
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生认为：房地产行业不是暴利行业，因为它是靠别人的钱挣的钱。它是靠高负债，同时它要承担高利息、高融资成本和土地的重置成本不断上升，但是它的规模大，显得它的利润很高，所以说它是暴利行业是不合适的。
陈淮先生认为，在商言商，利润很重要，挣大钱有三种方法：
第一个是把边际收益做大，但是这不是什么生意都可以的，做翡翠可以，卖菜行，它的利润可以很高，但是它的规模很有限。
第二个是规模经济，规模经济并非和房地产是有关的，规模经济指的是工业化过程中最典型的汽车行业，由于采用大规模生产，单位产品成本比别人低，所以他挣大钱。钢铁、石油、石化都是这样的行业。
第三个是房地产行业，它和前两个挣大钱的行业不一样，开发商并不是暴利行业。房地产行业的确挣了很多钱，但并不是暴利，因为是靠别人的钱挣的钱。
陈淮举例称，比如说开发商卖房子的售价比成本高30％，但是这里面可能有15％得用于购地的重置成本，还有10％可能要给银行，因为他卖100万平方米的房子的钱，只有10万平米是自己的钱盖的，那90万平米的钱是借的，靠借别人的钱扩大规模，每卖一平米，他可能只能挣一两个百分点，但加在一块他卖得多，显得他就成了首富。
看点05 提升产品力是接下来开发商的重中之重
国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生认为：既是当前政策，也是长线政策。过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，未来地产商可能就要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步，以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。
花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军先生认为：我认为在这个时代，其实是逻辑变了。长和强来代替短期的急速的扩张，利润的目标是一个长期的目标，而不是一个短期扩张的目标。
交银国际董事总经理、研究部主管洪灏认为：粗放式的极高速的发展模式可能已经到达顶峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。
曾经，在双限政策的影响下，高周转为王，能够做出高品质感产品的开发商越来越少。对建筑的美学造诣、对建筑的匠心、对房屋质量的把控等等这些未来可能才是真正能够影响买房人决策的关键因素。
写在最后：
这一次，我亲历了2021年博鳌房地产论坛，现场聆听了众多专家的观点，总得来说，大部分专家大佬都认为：现在的市场行情不容乐观，像以前那样急速扩张、高杠杆、高负债的时代已经过去，未来每家房企都要有新的路子，比如品质提升、技术进步、质量优化、长效机制等等。
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