365淘房 张洲 难以置信！葛塘也全面进入了2万+时代！
就在昨天，位于江北直管区的葛塘G25地块被厦门建发以6.2亿元拿下，该地块毛坯销售限价为18500元/㎡，这也是土拍新政后葛塘片区的毛坯最高限价地块，同时该地块预计全装修售价最达20500元/㎡，葛塘全面迈进2万+/㎡的时代。
同样，2021年南京首次挂地花落江北，江北直管区的大厂G01地块毛坯限价达到了19420元/㎡，这也是大厂葛塘片区毛坯销售限价最高的地块，预计全装修售价最高达21420元/㎡。
而相较于江北直管区大厂-葛塘片区更远的六合G105地块毛坯销售最高限价竟达到了19900元/㎡，预计全装修价格最高将达到21900元/㎡，六合也同样进入2万+/㎡时代，令人惊愕。
G105地块航拍图
自此，江北各个板块新房市场均进阶至2万/㎡。
从地理区位上来看，无论是距离江南主城还是距离江北主城核心区的距离，大厂葛塘组团都要近于六合片区，那么为何在新房房价上，六合要高于大厂葛塘片区，在同等情况下，这两个片区未来发展前景又是如何？
今天我将从规划定位、商业、交通三大方面对两个片区进行全方位的对比，下面就和大家一起分享一下。
规划定位
六合：江北新区副城，南京北大门、区域中心、自成体系
六合在2002年之前是县级行政区，2002年之后，六合县与大厂区合并为六合区，2015年，国家级江北新区成立，六合成为江北新区的一部分。
在2018年12月24日公布的《南京市城市总体规划（2018-2035）》草案出炉，这一轮规划中，江北新区已然成为南京新主城，同时六合成为江北新区副城。
江北新区六合副城
从六合副城的定位来看，是南京辐射安徽和苏北地区的重要节点城市、市域北部地区的综合服务中心、区域重要先进制造业基地。
从此处不难看出，六合的整体定位为南京北大门，在重点提升区域服务功能的同时，增强对南京周边的辐射和带动作用。
六合经济开发区效果图
向南承接江南主城、江北核心区的辐射，向北带动安徽、苏北区域发展，六合更像是一个南京主城卫星城的存在。
大厂-葛塘组团：江北直管区，江北新区大厂副中心、生产性产业中心
大厂成为单独行政区是在1980年设置的大厂区，随后在2002年与六合合并成为了六合区的一部分。
随后在2017年成为了江北新区直管区，演变为了大厂街道和葛塘街道，财政税收、土地出让金、行政归属江北直管区。
从规格来看，六合属于区级行政单位， 而大厂葛塘片区属于江北直管区下辖街道，无疑还是六合新城更高。
根据《南京市城市总体规划（2018—2035）》显示，在对大厂葛塘片区的规划是和高新组团绑定在一起的，被称之为大厂高新片区。
根据规划，大厂高新片区将依托国家级高新区，结合重化企业转型升级，建设区域科技产业服务中心。
在江北新区的整体规划来看，大厂高新组团的大厂生产性服务中心与六合新城、江北市级中心、六合副城中心并列为三心。
由此看见，虽然大厂葛塘区域是街道行政单位，但是在整体规划中被定位为幅中心，由于大厂从建国以来就是南京的重工业中心，在推动整个江北新区发展过程中起着重要作用。
其承担起了化工产业发展与税收的重任，成为江北直管区的生产性产业发展中心，而且这种现状将会一直延续下去。
大厂1934实景图
由此可见，从规划定位来看，六合定位为整个南京的副城，属于单一城市发展模式，而大厂葛塘组团属于江北直管区的一部分，江北化工产业中心，承担着江北生产性产业建设重任，属于江北主城的一部分。
商业配套
六合：雄州商业中心版图已现，欢乐港、龙湖、荣盛、万达、宝龙百花齐放
在商业方面，六合新城已经逐渐形成了以雄州地铁站为中心的六合版“新街口”，目前该区域已经聚集了欢乐港、龙湖六合天街还有正在建设中荣盛国际广场、六合万达，即将开建的宝龙商业综合体。
雄州地铁站周边航拍图
其中欢乐港于2018年11月正式开业，总建筑面积达50万方，其中商业面积达20万方，是六合区域首个真正意义上的商业综合体。
欢乐港航拍图
距离雄州地铁站700余米的龙湖六合天街也已经开业，商业部分总建筑面积约16万方。
龙湖六合天街效果图
除了已经建成的商业综合体，雄州地铁站旁还有正在建设中的荣盛国际广场，商业部分约12万方。
荣盛国际广场航拍图
和荣盛国际广场一路之隔的就是万达广场，按照之前的规划，六合万达广场商业部分总建筑面价达8万方，不过目前商场地块处于停工状态。
除此之外，在欢乐港对面就是将于已经拍出的宝龙商业综合体项目，整体体量非常大。
宝龙地块航拍图
大厂葛塘片区：兴地美利广场独木难支，荣盛商业中心值得期待
大厂葛塘片区的商业建设相较于六合区域有所欠缺，目前已经建成开业的大型商业综合体只有兴地美利广场。
2017年10月，大厂葛塘区域首个正在意义上的商业综合体—兴地美利广场正式开业，兴地美利广场紧邻江北大道轻轨S8葛塘站，总建面积16万㎡，总投资10亿元。
这两年来，大厂葛塘区域大型商业体尚未有新秀涌出，不过值得期待的是，就在荣盛首府南侧正在建设一座商业综合体，便是荣盛首府商业中心。
荣盛首府商业中心区位图
荣盛首府商业中心总建筑面积达6万方，在一定程度上丰富了区域内的商业氛围。
荣盛首府商业中心效果图
除此之外，与兴地美利广场一路之隔的就是荒废达7年之久的福润广场。根据规划，福润广场包括一栋办公楼和一处四层商业楼。其中办公楼地下两层，地上22层，建筑面积79376㎡。
福润广场实景图
如若福润广场建成，将和兴地美利广场形成东西联动，大厂葛塘片区将形成自己的商圈。
交通
六合：S8+14号线双轨，内部交通完善
在交通方面，六合目前已经通车的轨道交通有S8号线，通过S8号线贯通江北主城。
同时S8号线也南北纵向穿过六合主城区，串联起了六合开发区、六合新城和六合老城，S8号线可以说不仅仅是六合对外联动的线路，更是六合区域内的城市通勤线。
除此之外，规划中的14号线将从东西方向横穿六合，串联起六合马鞍机场、龙袍新城，同时过江到达江南的栖霞山。
未来S8号线和14号线将成为六合城市内部通勤线，同时也将成为联动江南、江北两大主城的重要交通线。
在地面交通方面，随着城市化进程的推进，六合内部路网已经基本完善，对外交通主要依赖于江北大道快速路，自驾出行交通便利。
大厂葛塘区域：S8横穿而过，内部路网正在升级改善中，11号线二期值得期待
和六合一样，大厂葛塘区域的轨道交通只有S8号线横穿而过，值得注意的是，和六合横穿主城区不一样，S8号线是沿着大厂葛塘片区交界处穿行而过，主要起到连接主城的作用，并没有实现连通内部的功能。
不过，值得期待的是，11号线二期工程将横穿大厂葛塘区域，这也是大厂葛塘区域的一大杀招。也就是说未来可以在大厂葛塘区域乘坐11号线直达江北核心区，二期可以通过4号线二期快速达到江南鼓楼区域，11号线二期的重要性不言而喻。
在内部路网方面，由于大厂开发建设较早，所以在一定程度上部分道路已经不能够满足快速的城市化进程，目前区域内正在进行道路的升级改造工程。
两大板块齐头并进，未来房价谁主沉浮
从当下的新房价格体系来看，六合与大厂葛塘区域已经迈入2万+/㎡的时代，在二手房市场也相差无几，不少品质较佳的小区挂牌均价与成交均价纷纷突破2万/㎡，那么未来市场中两大板块谁能更上一层楼？
六合龙池湖航拍图
从前文中可以看出，从规划定位来看，六合和大厂葛塘片区是完全不同的，六合是自成体系的存在，可以看做为一个独立城市，而大厂葛塘片区为江北直管区一部分，可以看做江北主城的一部分。
大厂工业小镇效果图
由此可见，六合的房价体系受主城影响相对较小，而大厂葛塘片区受江北直管区的影响较大，随着大厂与高新城市边界的融合，未来的大厂葛塘板块的房价将逐渐向高新看齐。
而六合的房价天花板一方面主要取决于自身发展情况，和未来江北新区的建设高度。
六合雄州中心航拍图
短期来看，六合和大厂葛塘板块的房价依旧会并驾齐驱，而未来房价天花板都在一定程度上取决于江北核心区的房价高度和江北新区的建设情况。
总体而言，这两个板块作为江北新区的价格洼地和刚需重地，从长远角度来看都具有一定的想象力，对于预算有限，而又想乘国家级江北新区政策东风的买房人来说，不失为佳选。
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