大数据透视下的杭州商业地产，和你想象中的不一样？
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365淘房 杭州 2018年5月28日，恒隆地产在杭州创造了一个新记录，107亿元拿下百井坊地块，折合单价高达55285元/㎡，一时之间，震惊了不少人。
很多人开始关心，租金不算顶级的杭州，恒隆能否回血呢？借助这个契机，杭州的商业地产得到了广泛的关注。
百井坊项目区位图
作为长三角重要城市，杭州的商业地产起步不晚，总体量不小，却一直未能形成良性的商业氛围和真正有竞争力的市场，基于这个背景下，越来越多的商业项目急于在这里有所作为。
那么，如今杭州的商业市场究竟如何了呢？1月16日，仲量联行回顾了2018年杭州的商业市场发展，就让我们一起接着往下看。>>>想要观看视频直播就戳这里
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杭州城市量级的变化和阿里巴巴息息相关
杭州发展到今天，已经过了四个阶段。有趣的是，这四个阶段和阿里巴巴的崛起息息相关。
天堂硅谷战略让信息经济初具雏形；创业创新热潮让杭州GDP重回两位数，确立了电子商务之都；阿里巴巴则让杭州成为全球最大的移动支付之城，智慧城市声名鹊起；然后就到了如今的数据经济新篇章。
作为全国数字经济第一城，杭州坚持不懈的走科技创新之路。
目前杭州独角兽企业数量全国第三，发明专利授权量全国第五，国家级孵化器数量省会城市和副省级城市第一位，连续三年人口净流入量排名第一。
如今，杭州已晋升新一线城市队列。随着城市规模的扩大，人口的不断导入，杭州这片商业沃土受到各方“觊觎”，越来越多的房企涌入，商业正在迎来百花齐放的时代。
从原来以传统百货为主导，到万象城、嘉里中心、以及如今的恒隆，杭州的商业市场变得更加的多姿多彩。
而仲量联行从办公楼、零售市场两个方面解读了杭州这个多彩的商业市场。
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杭州优质办公楼供应持续增加，投资市场活跃
截止2018年底，杭州优质办公楼市场存量420万方，2018年新增供应52万方。其中甲级办公楼存量173万方，新增供应32万方。可以说新增供应多数来自甲级办公楼。
这个和黄龙商务区的黄龙万科中心二期A、B栋、钱江新城的君豪中心正式竣工入市无不关系。
供应量急剧增加，源于前些年的供不应求。直到现在，杭州的办公楼市场依然处于供不应求的状态，整个办公楼市场空置率14.7%，同比2017年下降了2.1%，这个空置率十分理想。
所以办公楼的租金得以有效增长，平均有效租金高达123元/㎡/月，同比上升2.7%。
可以说，杭州甲级办公楼存量及空置率均位于全国平均水平，甲级办公租金位列二线城市之首。
图源网络
不过，需要注意的是，2018下半年起，持续的新增供应及吸纳速度放缓使得租金上涨动力不足。
目前，整体来看，由于新增供应的持续入市，租金上涨动力不足。但是由于供应量分布不均匀，钱江新城等核心区域供应依然不足。
而从长远来看，杭州的办公楼的供应还是处于供不应求，2021年可能会将至低谷，到2022年则一批项目集中入市，供应量会迎来大爆发。
最后，仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州甲级办公楼市场的需求将继续受益于城市创新活力及科技类企业的扩张需求。未来一年，面对更趋复杂多变的市场环境，杭州甲级办公租金有望保持平稳，长期向好趋势不变。”
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杭州零售市场即将迎来历史供应第二高峰
2018年，杭州主城区优质零售市场迎来7个项目开业，共计约45万平方米。
从项目分布来看，新增供应集中在城北商圈，体量占全市供应的三分之二。全市优质零售项目空置率保持平稳，同比微降0.2个百分点，才7.5%。
得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟，生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲，租赁面积占新开业商户的32%，包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等全国首家线下实体店。
图源网络
稳定需求带动租金稳步上涨。核心商圈优质项目业态的积极调整，以及4.7%的低空置率支撑租金同比上涨4.6%。
而非核心区，稳定的需求及良好的新项目表现，使得租金水平保持微涨。全市优质零售项目首层有效净租金为20.9元/平方米/天，同比上涨3.6%。
截止，2018年底，杭州零售市场的总体量是440万方，新增供应45万方，而核心区总体量150万方，新增供应才2.6万方。整体空置率7.5%，平均有效净租金20.9元/㎡/天；核心区的空置率更低，才4.7%，平均有效租金31.3元/㎡/天。
仲量联行杭州零售地产部总监卢纯蔚表示，2019年杭州将迎来历史第二供应高峰，预计共9个项目开业，合计107万平方米，空置率将因市场竞争因素小幅推升。
“杭州作为‘新零售之城’样板标杆，核心商圈紧随时代潮流，进一步优化商业业态，并融合文化内涵，仍将是优质零售市场租金增长率贡献之主力。”
作为新一线城市的佼佼者，在过去的一年中，杭州在城市排名、人才吸引、文化表现和商业地产领域的发展均取得傲人成绩。
仲量联行杭州分公司总经理辛毅表示：“作为中国进入创新、国际化发展和全球影响力的‘新时代’的代表性城市，杭州的创新经济增长力正以更加多样化的方式对城市格局和房地产市场产生影响，逐步迈向全球城市之列。”
所以，这下，大家能明白，恒隆地产拿地的底气了吧。毕竟，恒隆地产曾预计百井坊项目写字楼租金在9-10元/㎡/天，零售商铺租金约30元/㎡/天，第一年额租金回报率，就能达到4-5%。
数据来源仲量联行。
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