吕宇纬：宋都东郡之星 献给真正喜欢杭州的人
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365淘房 郝敏 下沙作为杭州乃至全中国最为重要的制造业基地，在新经济时代到来之后，也进行了一系列的变革与创新。在G20峰会成功举办之后，下沙也抓住了机遇，正在大力推进城市化有机更新。
据杭州经济开发区建设局的初步统计，目前下沙实际有效购买房产的人口可达35万，而供应缺口却高达480万方。
下沙这些年鲜有土地和新盘问世，今年1月份到现在为止，下沙仅出让两宗地块，宋都东郡之星是其中一宗。在如此好的稀缺地段，下沙或成杭州楼市新的爆发点。365淘房对话宋都东郡之星营销总监吕宇纬，谈谈位于下沙大学城北的纯新楼盘宋都东郡之星。
宋都东郡之星营销总监吕宇纬（资料图片） |
365淘房：东郡之星即将启幕，请吕总先介绍下我们项目情况？
吕宇纬：宋都东郡之星项目是宋都集团在下沙开发的第五个项目，第一个项目是2010年的晨光国际，位于下沙核心区南面；第二、三、四项目分别是东郡国际的1、2、3期。
东郡之星项目是今年1月25号拿的地，取名为东郡之星，是我们全新开发的星系列的高层产品。
之前宋都的产品都是国际系列，从04年开发的新城国际，阳光国际、晨光国际、东郡国际、南京的南郡国际、舟山的蓝郡国际、大江东的丽郡国际，都是国际系列，国际系列的产品定位的是刚需、首次改善客户。
东郡之星作为星序列的壹号产品，我们这次在产品的规划和研发上下了很多功夫，除了刚需和首次改善的客户之外，更多想针对二次改善客户。
从区位上来看，我们是下沙大学北板块，南面是财经大学、工商大学、杭师院等省内著名的本科院校。
从体量上来说，东郡之星体量将近10万方，1000多户。单从体量上来说，这样的小区是比较适合居住的。户数差不多1000多户，大家容易形成家的氛围，邻居之间的互动相对会好一些。
我们东郡之星户型主要是两种，70方和90方。70方主要针对刚需客户，90方主要针对二次改善的客户。90方户型增值的空间比较大，还有我们的户型设计也是做了系统性的升级。
周边配套也很完善，除了东郡国际1、2、3期的配套外，还有整个大学城的配套，开车10分钟可以到达龙湖天街，金沙湖作为整个下沙的核心区，配套也是比较完善的。周边的奥特莱斯、宝龙广场，开车5分钟就能够到达。
作为一个刚需和二次改善的楼盘，这样的一个地理位置，性价比还是比较高的。
365淘房：宋都东郡之星是宋都集团总结东郡国际前三期之后的又一全新力作，那么东郡之星的全新升级具体体现在哪些地方呢？
吕宇纬：首先，在做东郡之星的产品定位之前，对东郡国际1、2、3期3700多组业主做了问卷调查。业主提的最大的一个要求是客厅必须要带阳台，不管是90方还是70方都要求客厅带阳台。所以这次在做产品的时候，东郡之星的70方3米5客厅的开间带了1米8进深的阳台，我们的90方甚至做到了双阳台，这在整个杭州市场应该可以说是创新。
为什么特别关注阳台这样的一个空间呢？因为现在的生活节奏比较快，阳台作为一个过渡空间，我们更倡导客户回到家以后、在户内可以与户外有一个交流的空间和交流的平台，所以在阳台的设计上这次是不惜血本的，把阳台做到更大。我们90方客厅的一个5米面宽的主阳台。比如我们的女业主，可以在阳台上喝喝茶呀，做做瑜伽，男业主可以放个跑步机，跑跑步，都是蛮好的。
另外，我们一个3米面宽的次卧也带了一个阳台。这个阳台其实也是多功能用途的，你可以把它作为一个生活阳台，也可以把这个阳台封闭起来，做成一个小孩房的一个延展空间，使得房间里的活动空间不会显得太局促、太压抑，让你的孩子会有一个比较良好的身心。这是我们在户型上做的一些创新。
在产品上也是根据之前做的一个大草坪做了一定的优化。之前东郡国际一二期的草坪，大概只有三、四千平米，实际使用过程中客户反应非常好。但是客户给我们最终的反馈是草坪太小，要求我们做大，所以在东郡国际3期上做了一个20000方的大草坪。20000方的草坪，相当于一个半足球场那么大，但是客户反馈又太大了，没有遮阴的地方，小孩子没有休息的地方。所以这次我们在东郡之星上做了一个8000方的大草坪，相当于大半个足球场，我们小区的业主已经组成好几个足球队了，他们周末的时候会相约在草坪上踢踢足球啊，或者草坪作为公共交流这样的一个空间，在各种功能上基本能够满足他们的需求。
同时，从健身的角度考虑，我们又设置了400米长的健身步道，甚至有一段健身步道是用鹅卵石铺成的，你可以赤脚走在上面，相当于脚底按摩。
在商业配套上，我们也是做到了提前的引路，目前正在洽谈中。
还有很重要的一点，东郡跟东郡启智幼儿园联合办了民办幼儿园，现在买房是要有了户口以后才能在正规的公办幼儿园读书。实际上你买了期房，期房要在交房以后才能办房产证，这样就导致了大量的小朋友无法读幼儿园，我们办了幼儿园之后，就可以让东郡之星的小朋友，直接明年6月就可以去我们的东郡启智幼儿园读书了，这是正规的有国家牌照的民办幼儿园。
另外，我们东郡之星预计规划三幢房子做精装修，我们的精装修更多的是从人性化的角度考虑使用的功能，加入智能化的元素。例如，这次的精装修做了一套智能的窗帘、空调、入户门的识别系统。摄像头可以把门外实时情况发到你手机上，甚至连接到了报警的功能，通过手机APP的端口可以报警；窗帘有早上起床的功能，有剧院式功能，随你心意，任意转换。这次我们的精装修智能化的功能，可以用来满足客户对于未来舒适度的一个要求。
365淘房：宋都东郡之星位于下沙大学城北板块，能谈谈这个板块的价值吗？板块未来的发展将会是怎样的？
吕宇纬：第一个，人口方面。下沙全称杭州经济技术开发区，2002年成立，刚成立的时候整个下沙只有3.5万人口，经过十几年的发展，下沙现在有学生25万，居民近30万，整个副城差不多50万人居住，14年时间翻了12倍，说明大家对这个地方的认可。
第二个，下沙的地理位置。下沙本来的概念认为它是杭州最东边的，但是现在整个大江东也划到杭州主城之后，下沙位于几个板块交接的地方,现在起得是杭州城东桥头堡的作用。
第三个自身的产业价值。城东打造的是工业4.0时代，下沙在02、03年就已经引进了全球500强的企业，像富士康、娃哈哈、松下等等。随着互联网的发展，依托实体工业4.0，下沙未来的发展实际上代表着制造业未来的一个方向。
365淘房：自9月18日以来，政府接连出台了三个政策，在政策的连番作用之下，您怎么看待目前的市场环境呢？
吕宇纬：这可能是现在行业内外，尤其是购房者特别关注的问题，通俗来说，就是现在还能不能买房。对于很多消费者尤其是刚需来说，怕自己的房子买在高点，怕“套牢”。对于想卖房的人来说，疑惑现在是不是卖房的时候。
这次杭州房价的上涨、政策的出台，比原来09年、10年更加理性。杭州这一轮的发展是看得见摸得着的，虽然杭州不属于一线城市，但1.5线城市还是有的，前几天张鸿铭市长还很中肯的说道：“杭州目前算不上是一线城市，但是是一流的城市。这次房价的上涨，实际上是对杭州的认可，不管是投资客、改善、刚需，他们愿意在杭州买房、愿意在杭州扎根、愿意在杭州生活，愿意以后继续留在杭州，实际上是对这个城市美丽的认可。
杭州有山有水、有产业、有文化、有历史，产业的话，像阿里巴巴、万象、娃哈哈、吉利，这些民营企业排的进前10前20的基本都在杭州，有人文，杭州出了不少名人，苏东坡、白居易等等，作为这样的一个城市来说，这样的房价在我看来并不是特别的贵。这个“贵”我觉得应该从两个方面来说，首先价值跟价格匹不匹配，有些城市可能价值跟价格不匹配，价格高于价值，这样就是房价虚高了。杭州这样的城市，我觉得价值跟价格是匹配的，甚至是有些偏低的。北上深的房价，比杭州多一倍还多，但是杭州的居民收入比北上广深少不了多少，所以其实生活在杭州的小伙伴，幸福指数还是比较强的。
这轮房价的上涨，我个人觉得是理性的上涨。这次的投资客的跟原来的投资客也是不一样的，他们的想法是要在杭州有套房，真的是想把杭州作为自己以后养老、作为自己的第二故乡，这并不是投机，而是真正的投资。经过G20以后，甚至未来2022年的亚运会以后，杭州将不再是杭州人的杭州，而应该是全中国的杭州。目前来说这样的房价对于没有买房的刚需客、想改善的客户来说，是合理的。从中长期来说，房价还会上涨，因为价值在提升，价格势必会顺应价值。对于东郡之星的启幕，我并不希望卖给投资客，我想把他献给真正喜欢杭州，真正认可杭州的新杭州人。返回杭州365淘房>>
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