365淘房 张洲 近年来六合的新房市场大爆发，诸多房企入住，如今已有不少小区均交付，那么这些小区的入住率如何，今天我实探六合及大厂葛塘片区10个小区，夜晚亮灯率曝光，在这里和大家一起分享一下。
路线一大厂葛塘片区：荣盛水景城——福基旭东新城——荣盛文承苑——美利广场棠雅苑
路线二龙池雄州片区：冠城大通蓝郡——城开新都雅苑——荣盛花语馨苑——石林中心城——华城名府——荣盛华府
路线一：大厂葛塘片区
荣盛水景城
①楼盘地址：芳草路213号(宁六路西侧)
②小区基本：荣盛水景城是大厂片区的超级大盘，总占地面积约560余亩，项目前后持续销售周期达数年，2011年开始陆续分批交付。
③亮灯率：从现场来看，该小区的整体亮灯率比较高，亮灯率约60%，这也和小区优越的地理位置相关，小区距离S8号线大厂站仅200余米。
荣盛水景城后期销许均价为6500元/㎡，从2012年至今8年已过，目前小区二手房挂牌均价为18544元/㎡，上涨了近三倍。
福基旭东新城
①楼盘地址：健民路400号，福基旭东新城和荣盛水景城一街之隔。
②小区基本情况：福基旭东新城也是大厂板块的超级大盘，开发周期很长，首次开售为2008年，均价为3800元/㎡，2015最后一批房源销售均价为9200元/㎡，历时8年收官，现如今所有房源全部交付。
③亮灯率：该小区的整体亮灯率一般，约为40%，相较于对面的荣盛水景城的亮灯率来说，要低不少。同样，小区的地理位置优越，距离S8号线大厂站仅百余米，通勤十分便利。
福基旭东新城2015年房源的均价为9200元/㎡，现如今二手房挂牌均价为22446元/㎡，5年间上涨了13246元/㎡，上涨了143%。
从小区的二手房挂牌均价涨幅表中可以看出来，这两年来该小区二手房挂牌均价持续攀升，这与其优越地理位置息息相关。
荣盛文承苑
①楼盘地址：松杨路99号
②小区基本情况：荣盛文承苑是大厂葛塘片区的次新房，也是该片区的难得品质小区，项目于2013年开售，首批房源销许均价为7000元/㎡，2014年收官，最后一批房源销许均价为7800元/㎡，毛坯交付。
小区交付时间集中在2015年的下半年，距今已经5年。
③亮灯率：从现场来看，小区的整体亮灯率还是比较高的，超过70%的房源有人入住。
荣盛文承苑距离S8号线大厂站约900余米，距离片区大型商业综合体美利广场不到700米，地理位置优越。
2014年房源销许均价为7800元/㎡，现如今二手房挂牌均价为22791元/㎡，6年间上涨了14991元/㎡，上涨近两倍。
值得一提的是，去年7月荣盛文承苑一套84㎡精装房源成交价达280.5万，单价高达3.3万/㎡，这一价格也成为板块内二手房最高成交单价，轰动全城。
作为片区内少有的品质楼盘，荣盛文承苑的二手房挂牌均价一路上扬，最高成交单价更是突破了3万/㎡的大关，从目前的二手房市场来看，该小区预计之后的价格走势还会是总体向好的趋势。
美利广场棠雅苑
①楼盘地址：葛中北路188号
②小区基本情况：美利广场棠雅苑体量较小，小区总户数只有594户，项目于2012年首开，首开销许均价为6250元/㎡，2013年收官，收官销许均价7400元/㎡。
小区交付时间为2013年10月。
③亮灯率：从现场的亮灯率来看，虽然小区已经交付7年之久，但是小区内的整体亮灯率较为不足，约为30%，和相距不远交付5年的荣盛文承苑相比入住率明显降低。
美利广场棠雅苑地理位置十分优越，小区距离S8号线葛塘站仅百玉米，而且小区门口就是葛塘板块的大型商业综合体美利广场，无论是交通出行还是生活采购都非常便利。
美利广场棠雅苑从最后一次销许均价为7400元/㎡，目前小区二手房挂牌均价为24250元/㎡，7年上涨了16850元/㎡，上涨227%。
美利广场棠雅苑凭借着片区内商业、轨道交通等资源要素的聚集成为葛塘新城板块二手房挂牌均价最高的楼盘，而且从二手房挂牌均价走势表可以看出，挂牌均价持续走高。
从这四个小区来看，大厂葛塘板块小区的整体入住率还是比较高的，尤其是临近轨道交通的楼盘，而且，我在实探中发现，大厂葛塘板块自从成为江北新区直管区后，整体环境、基础设施建筑焕然一新，板块宜居属性愈发明显。
大厂葛塘板块可以说是自成体系，产业方面南化、南钢、扬子石化及其相关配套产业，医疗方面江北人民医院、扬子医院、中大医院江北院区，还有扬子体育馆等文体设施。这些资源要素致使板块内产业人口较多，在一定程度上能够消化板块内的二手房市场。
同时，S8号线通车后，大厂葛塘板块通勤桥北、主城更加便利，在一定程度上也接受了部分主城刚需客，所以在小区亮灯率和入住率方面，大厂葛塘板块的表现还是非常不错的，
而且从目前区域内二手房市场也可以看出来区域二手房市场较为活跃，2020年1月—10月，片区内30个主力小区二手房挂牌均价上涨，最高涨幅达到了9.45%。
路线二：六合城区
冠城大通蓝郡
①楼盘地址：雄州南路333号
②小区基本情况：冠城大通蓝郡首次开盘时间为2010年4月，首开销许均价为5700元/㎡，2020年D组团最后一次销许均价为14850元/㎡，小区总体体量较大。
小区较为集中的交付时间是2015年，如今已有五年之久，毛坯房源。
③亮灯率：从现场的亮灯率来看，小区的整体入住率中规中矩，亮灯率在50%左右，属于正常水平。
冠城大通蓝郡的地理位置优越，小区一期紧临S8号线龙池站，小区门口就是悦斯荟购物中心，生活便利性十足。
目前小区二手房挂牌均价为16010元/㎡，相较于首开均价的5700元/㎡，整体上涨10310元/㎡。
城开新都雅苑
①楼盘地址：王桥路9号
②小区基本情况：城开新都雅苑于2014年首开，首开均价为7768元/㎡，于2017年全部售罄，收官房源均价为12360元/㎡，毛坯交付，小区整体体量较大，共计2800户。
小区前期首开房源集中在2015年交付。
③亮灯率：新现场实拍图中可以看出，该小区的整体亮灯率一般，约为30%。
城开新都雅苑目前二手房挂牌均价为16240元/㎡，和2017年最后一次开盘房源12360元/㎡的相比上涨了3880元/㎡，涨幅达31%，年均涨幅10%。
荣盛花语馨苑
①楼盘地址：王桥路19号
②小区基本情况：荣盛花语馨苑于2012年以5600元/㎡的均价首开，2014年7400元/㎡的均价收官，小区总户数为2264户，毛坯交付。
小区集中交付在2014—2015年。
③亮灯率：从现场来看，荣盛花语馨苑的整体亮灯率非常高，亮灯率在70%左右，入住率非常高。
荣盛花语馨苑2014年房源的均价为7400元/㎡，现如今二手房挂牌均价为16158元/㎡，6年间上涨了8758元/㎡，上涨了118%。
石林中心城
①楼盘地址：宁六路与龙池路交汇处
②小区基本情况：石林中心城于2013年12月以8300元/㎡的均价首开，项目于2017年收官，收官房源均价为14000元/㎡，小区总户数为2517户，毛坯交付。
小区集中交付在2016—2017年。
③亮灯率：石林中心城的整体亮灯率较为一般，约为30%，这对于一个交付达4年之久的小区来说较为惨淡。
石林中心城2014年收官房源均价为14000元/㎡，目前小区二手房挂牌均价为20624元/㎡，6年间上涨了6624元/㎡，涨幅仅有47%。
华城名府
①楼盘地址：王桥路199号
②小区基本情况：华城名府在2013年年底推出4栋楼，开盘均价为7600元/㎡，项目于2016年正式收官，收官房源均价为8300元/㎡。小区总户数为1807户，毛坯交付。
小区2016年集中交付多套房源。
③亮灯率：从现场来看，华城名府的整体亮灯率比较高，虽然集中交付才4年之久，但是入住率非常不错，整体亮灯率在50%左右。
华城名府2016年房源的均价为8300元/㎡，现如今二手房挂牌均价为18703元/㎡，4年间上涨了10403元/㎡，上涨了125%，年均上涨31%，涨幅惊人。
荣盛华府
①楼盘地址：桥西路与王桥路交叉口
②小区基本情况：荣盛华府是六合片区品质楼盘，也是六合片区当时为数不多的摇号盘和日光盘。
项目于2016年以11500元/㎡的均价首开，首开当天300余套房源全部售罄，项目于2017年收官，收官房源均价为14221元/㎡。
小区集中交付在2018—2019年。
③亮灯率：荣盛华府虽然不少房源已经交付近两年，但是小区的整体亮灯率非常低，仅在15%左右，三三两两，零星点点，整体入住率不佳。
该小区，集中开盘在2017年，期间多次日光，房源热销，其当时所处背景为南京主城严格限购，而六合对南京人并不限购，所以致使项目开盘有不少投资客涌入。
投资客的增加在一定程度上降低了小区的亮灯率和入住率，从荣盛华府在售二手房多为毛坯房源也可以看出来，该小区投资客占比较高。
荣盛华府2017年收官房源均价为14221元/㎡，目前小区二手房挂牌均价为18373元/㎡，3年间上涨了4152元/㎡，涨幅仅有29%。
近年来，六合片区的住宅用地和新房上市量逐渐增加，新房的供应量增加致使二手房市场在一定程度上出现疲软现象，通过现场六合现场实探，9点多的街头行人已是寥寥无几，在快速的城市化进程中，六合城市的人口集聚还需要加快。
（六合街头夜景图）
通过现场实探，大厂葛塘板块小区的整体亮灯率比较高，约为50%，而雄州龙池板块的亮灯率相对较低，整体亮灯率在20%-50%。
大厂葛塘片区依靠板块内的庞大产业和城市刚需客群的外溢致使小区入住率相对较高，产业和住宅配比相对平衡，而且新房上市量较低，投资客投资渠道较少，区域买房人多以自住为主。
而六合板块近年来商品住宅逐渐增加，在产业导入有限的背景下，人口流入较少，同时，由于南京主城严格限购，而六合片区不限购且新房房源充足，致使不少南京主城买房人涌入六合新房市场，投资客的增加在一定程度上致使小区亮灯率下降，亮灯率较低。
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