365淘房 柏莉 毫无疑问，住宅限购、上市量少，但资金涌动的今天，财富人群的投资需求并未消失，这无疑为商业市场迎来一个黄金窗口期。
对开发商而言，商业是2017下半场的主战场，对于投资者而言，同样是一个市场机会。<<<今天，20位南京商业地产大咖齐聚江北搞了一件大事！
稍微了解一下南京的商业市场就会发现，目前多商业物业都处于历史价格低点。“商住倒挂”的现象日益明显，商铺上升空间价值正在回归，无疑是入手商业的较佳时机。
但商铺投资高收益的同时，风险也不小。
如果不想别人的“一铺养三代”到你这变成“三代养一铺”，这份“避坑攻略”必须要收好！
一、影响商铺收益的12个因素
商铺投资收益包括租金收益和价值升值收益。<<<大半个江北商业地产圈齐聚，竟是为了...
租金收益的水平主要取决于：
商铺所在位置的商情因子、客流量、“可视性”、楼层、交通条件、停车设施、商铺硬件条件、整个项目规划的科学性、经营商品的类型、隶属项目的运营特点等因素；
价值升值收益的水平主要取决于：
商铺所在地区的商情因子、原始买入价格、整个项目规划的科学性、楼层、经营商品的类型、隶属项目的运营特点及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势。
▼▼首先来详细解释一下影响这2部分收益的12个影响因素：
1、商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
2、客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
3、“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
4、楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
5、交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
6、停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。
7、规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
8、硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
9、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。
10、隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
11、商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
12、周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
二、商铺投资的4种方式
购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：一是自己经营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。
1、自己经营
相对于其他三种方式，自己经营具有更大的灵动性，利润的大小也有其不可确定性，风险的加大也是不言而喻的。自己经营对于在经营方面有一技之长的业主来说应该是个不错的选择。
不过这里还得重申的一点是机会成本，业主自己经营，劳动力的付出也是一种不折不扣的成本。
2、出租
出租易于操作，收入也比较稳定，但是获取的利润也往往被控制在一定的范围内。对于手头比较宽松，平时忙于其他工作的业主来说是个首选。
这里有一点得提醒一下，租金不等同于年纯收入。因为我们还得考虑出租前的装修费用、出租营业房缴纳的个人所得税、物业管理费、房屋折旧费，更重要的是商铺出租不太可能是全年满租。
3、短时间内转手获取差价
相对于其他三种经营方式，短时间内转手获取差价变现能力强，但是它并不适合每一位投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力。
由于许多不确定因素的存在，当初想短时间内转手获取差价的投资者被套牢也是很正常的。
4、先经营，后转手
是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。先经营，后转手可以在不长的时间内带来最大的收益。大的利益相对的是大的风险，弄巧成拙者大有人在。
这种理想的状态当然对投资者提出了更高的要求，它不但需要对当前的市场有一个基准的把握度，而且需要对未来的市场有一个很好的预计。
三、避免买铺被坑最简单粗暴的4要素
前面说了很多，如果嫌长的话可以直接拉到这里。
初次涉猎商办物业，既想投资商铺又不想被坑，那可以简单粗暴的记住4个要素：社区、沿街、小面积、现铺。
1、社区：
社区商铺离居民生活最近，是受电商冲击最小的商铺类型。虽然手机App能解决所有生活需要，但别忘了占社区一半人口的大爷大妈们，还是习惯出门去买菜、吃早点的。
经营小吃早点、中低档餐饮、菜档肉铺、银行网点、美容美发...这类生意的社区铺承载了“生活刚需”。
金隅紫京府本身为南京品质楼盘，箐英业主1400余户约4200余人，周边品牌小区有招商雍华府（900户约3000人）、涟城（1200户约3600人），项目正南侧的中烟集团有约1500人办公，三块待出让土地，未来预计逾万人入驻。由此，购买紫京坊完全不必担心商铺未来的客源。
2、沿街：
沿街铺路过的人流多，能带来的消费就多。小区主要出入口、街道转角等位置的商铺是投资的最好目标，可以给商铺带来更直观的广告效应。
兴隆大街，道路两侧品牌楼盘林立，被誉为河西的菁英人群聚集地；路通财流通，兴隆大街与泰山路在此交汇，三横两纵干道路网，畅通直达全城，加之地铁2、7号线（规划），立体路网将为紫京坊带来滚滚客源。
3、小面积：
商铺出租灵活，做餐饮的、卖蔬菜水果的、开小理发店的商户都能租。单开间的商铺首选25至40平方米，双开间的选60到80平方米。
俗话说“船小好掉头”，投资商铺也不例外。租金往往并非和面积成正比，投资小面积的店面出租获利也不小。据我了解，目前紫京坊在售铺源的主力面积约为40-60㎡。
4、现铺：
可以真真切切地看到周边配套，地段价值、客流情况及区域利好等，影响商铺未来收益的因素能够一目了然，迅速做出决策。
紫京坊现铺实拍图：
10月16日-11月30日，金隅推出“坊店梦想征集活动”，首付1成、介绍成交后即奖励3万/套、成交即可免服务费2万起和到访成交有礼等四重优惠，具体可以去金隅紫京府售楼处咨询。
售楼处地址：建邺区兴隆大街与泰山路交汇处
电话：4008181365 转 148608
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