半年前，厦门J房企狂砸28.39亿首进合肥，一举拿下包河两宗连体地，加冕“地王”宝座。
一时风头足无两！
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▲J房企包河2宗地块信息一览表 [投资150亿！国内首家“航天智慧城”落户蜀山！>>>]
半年之后，同期拍卖的几宗地块（文一锦门北韵等项目）已经陆续开盘入市。[县域2大新盘首开1.2万/㎡现场“尴尬”！>>>]
J盘的最新动态又如何呢？[政务某精装低密度多层价疑曝光 3盘300套房12月急开卖>>>]
包河地王规划曝光！将建41栋低密住宅
最近，J盘两宗地的规划曝光，引起诸多网友的密切关注！ [105亩南宁路中小学批示已出 新房二手房涨价虎视眈眈>>>]
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▲包河区J盘引发众多关注，尤其是价格
在了解这个项目之前，我们先来了解下这宗“包河地王”楼盘的规划设计。
规划显示，J盘总建筑面积219125.8㎡（21.9万方），将建设41幢住宅，楼层为4-30层，其中包含8层以下住宅25幢，17幢4层住宅。
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▲J盘规划公示
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▲包河S1510、11号地块总平面图
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▲S1510、11号地块位置图
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▲J盘整体鸟瞰图
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▲30层住宅效果图
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▲11层住宅效果图
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▲J盘多层透视图
J盘主要建设内容包括：
2幢30层住宅、1幢29层住宅，一幢28层住宅，1幢26层住宅，1幢25层住宅，1幢23层住宅，2幢21层住宅，2幢17层住宅，5幢11层住宅，4幢8层住宅，4幢6层住宅，17幢4层住宅，2栋配电房。
除了规划之外，网友关注的另一大问题：J盘未来究竟会卖什么价？
价格猜想：未来售价2.8万/㎡？比周边楼盘高2.1万/㎡
未来售价2.8万/㎡？这个价格是怎么得来的呢？
按照大多数开发商的定价规则，售价需要综合考虑土地成本、建安费用、税费，还包括企业的融资成本、利润率的要求。
由此计算：J盘土地成本1.875万/㎡，加上建安成本6000元/㎡，再加上税费、融资成本、利润率等，未来售价或达到2.8万/㎡。（以上价格仅为猜想，实际价格以备案为准）
如果J盘卖2.8万/㎡，将成为包河区最贵的楼盘。目前，包河区最贵的高层为绿地御徽2.2万/㎡；最贵低密度多层为中海央墅2.1万/㎡；最贵别墅为中海央墅2.3万/㎡。
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如果将范围缩小至J盘所在的龙川路板块，一共7大楼盘，但价格差幅还比较大！
其中，住宅已经售罄的恒大水晶国际广场，均价1.7万/㎡；高铁都市花园7000元/㎡（只针对合肥高铁职工）；中海央墅低密度多层2.1万/㎡；国贸天悦1.6万/㎡。
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▲J盘会成为龙川路售价最高楼盘吗？
同一个板块，基本配套条件几乎无差别，J盘比高铁都市花园价格或高出2.1万/㎡，比隔壁的中海央墅也至少高出5000元/㎡。
不仅在版块内，放眼全市，J盘2.8万/㎡的价格优势也并不明显。目前，距离项目3公里左右的金隅南七里，售价不到2万㎡，融创信达政务壹号也在2.5万/㎡左右，J盘在价格方面如何才能凸显优势是大难题。
此外，想要高价备案并不容易。小道消息称，J盘旁边的中海央墅，备案价格就曾受限，最终低密度多层仅仅备案2.1万/㎡，算是低密度多层市场的价格洼地。
由此看来，J盘无价格优势，未来只能拼产品。从J盘的围挡来看，未来将打造“智慧空间、智慧服务、智慧社区”产品。
除了包河地王J盘之外，目前合肥楼市其他“昔日地王”如何呢？
盘点合肥16大“昔日地王”生存报告
2016年前三季度，合肥土市的疯狂震惊全国，“三高”地块频出引发热议。
尽管，自10月合肥调控政策出台，重拳直击土地市场。11月，土市调控再度收紧，土地“限价令”正式发布，狂热的土地市场终于迎来了理性和平静，各区再未出现新地王。
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▲合肥九区三县最高成交价及最高楼面价楼盘一览表
据统计，目前合肥共16大“最贵地王”（各区目前单价最高或楼面价最高地块），这些地王项目生存现状不容乐观（除了华邦观筑里之外），至少都面临着销售放缓、去化难的窘境。
目前，这16个楼盘中，仅仅只有文一锦门北韵（长丰单价、楼面价地王）、华邦观筑里（经开单价、楼面价地王）、融创合肥壹號院（政务单价、楼面价地王）3大楼盘入市。
高地价楼盘面临的共同难题：高端购房群体受限，剩下的“韭菜”不多了。
高价地王“解套”的四点思考
显然，今年的各大地王无一例外都面临着去化难题。从发展的眼光来看，地王“解套”之路依赖于以下四点：
思考
01
区域内有同品质、优质地块出让
按照当前的土地政策，同一区域内再拍出同样高的单价或楼面价已经不可能，唯一可能就是拍出最接近的原地王的价格。
拍出这样的价格，出让的地块必须优质，但从近期出让的地块来看，优质地块少见。以上文提到的包河区J项目，目前区域内并没有出让相似品质的楼盘。
思考
02
产品稀缺，且市场竞争少
从销售端来考量，地王项目大多走高端路线，针对的是高端人群。而这群人往往又是限购的对象，地王项目所剩的“韭菜”不多。
若产品的竞争力足够强大，且竞争少，也能在仅剩的“韭菜”中割一茬。
思考
03
拉长时间换利润空间
政策尚未松动，且有收紧趋势。在当前的大环境下，不少地王都延期了入市时间。以J盘为例，原计划11月进入推广阶段，但限购之后，推广计划不得不延时，这也是大多“三高”地王共同面临的难题。
大多房企对未来持乐观看法，认为2017年下半年度政策或将松动。通过拉长销售周期，换取利润空间。
思考
04
联合开发降低风险
目前，合肥市场已经出现不少高地价项目通过联合开发的形式来降低风险。包括融创信达政务壹号、万科肥东地王项目、包河区融侨S1512号地块、高新金茂湾项目等。
联合开发，共同承担风险的。但结果究竟能否达到目的，还要等待时间的验证。
包河区超千亩地将出让 能助J盘解套吗？
回归到包河J盘，作为包河地王，如果同区域内有优质的地块出让，达到或接近J盘目前的楼面价，对于解套势必有利。
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▲本月底五里庙227.7亩的地将出让
本月12月29日，包河区南二环路与淝河路交口一宗227.7亩的地将出让。尽管地块面积大，适合长线开发，但周边环境欠佳，恐难为包河J盘解套。
另外，包河区以下几宗地预计会在2017年初入市，有图有真相！
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▲包河区最新一期土地规划
但从规划来看，尽管包河区未来还有不少地块出让，但并不处于核心区，J盘解套之路漫漫。
结语
2016年的合肥楼市有着“过山车”式的经历，从上半年的全面宽松，到下半年的急剧收紧，直接影响了当初高价拿地项目的销售。
从近期市场表现来看，高价“地王”们都遇到了销售的难题。在今天，我们依然能看到诸多房企在土拍市场厮杀。
合肥楼市如何保持健康，从拿地开始。最后提醒大家：地王有风险，土拍需谨慎！
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