项辉,东欣房地产开发有限公司营销副总。资深营销策划人,从事房地产营销二十余年。

  引言:在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后,人们发现,单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,不能适应地产的迅速发展,为了能让城市的每一个功能要素进行相互依存、相互补充,将商业、文教、医疗、娱乐等配套设施,以及便捷的道路交通系统进行一条龙式链接,于是引领城市精神的、一个资源共生、聚合增值的模式就应运而生了城市综合体。如法国巴黎拉德芳斯、日本东京六本木、德国索尼中心以及中国北京东方广场等,但是随着城市的发展传统城市综合体已经不能够适应市场的需要,对于现今的遵义市场,什么样的项目才能被称为城市综合体?所谓的城市综合体又该如何自处?未来发展趋势又是怎样?开发过程中最关键的问题有哪些?

   为了更直观地研究城市综合体在国内的发展现状,遵义365淘房网携手遵义晚报联合策划针对遵义商业地产综合体项目的高端人物系列专访,本期有幸采访到东欣彩虹城的项目经理项辉,请他来谈谈对城市综合体的理解。

记者:项总,您好,首先非常有幸您能接受我们的采访,通过今天的对话,能否让读者朋友对遵义的城市综合体项目及其发展有一个初步的认识。

项辉:城市综合体是城市发展的产物,一般以建筑群为基础,融合医院、办公、公园、商场、公寓和娱乐等核心功能于一体以满足区域的生活、工作和娱乐等需求。随着时代的进步,越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来,它们的功能比广义上的城市综合体少,根据区域的不同而侧重有所不同,但是可以都属于城市综合体。这是从概念上讲。

遵义整个城市的商业规划和布局是经过多年的发展逐步形成的,随着城市的发展,传统的几个商圈已经不能满足需求,所以新的商业中心应运而生,比如东欣万象。遵义市有不少的城市综合体,体量都不算小,但是否都具有存在的必要性这个值得商榷。商圈的兴起与发展需要政府根据城市的发展做出规划与引导,但更重要的是要尊重市场。有些事,是不以个人意志为转移的。以南部为例,从东欣彩虹城到桃溪春生彼岸再到天蕴南加州,甚至包括威尼斯广场,都是经过数年的逐渐发展应运而生,非一蹴而就。这就需要经营者既要考虑区域的核心需求,又要避免因为功能的重复而导致资源的浪费。比如在这里我们就不能盲目的上购物中心,因为万里路、丁字口的商业已经能够满足需求。所以,对于不同的区域自身的认识判断要清楚,每个项目都需要找到最适合自己的方向,才能够科学的发展,一种模式不能解决所有的问题。

记者:随着网络逐步对我们生活的全方位覆盖,电商应运而生,而对于城市综合体来说电商的产生是否对其造成冲击?

项辉:电商是顺应这个时代的产物,交易的方式非常的便利和快捷,打破了时间和空间的界限,是对传统商业形式的一个巨大的变革,同时也造成一定的冲击。。但我不相信它会最终取代传统商业。购物的体验过程是不可替代的。我个人认为,它带来的观念上的冲击更大,本质上讲,是因为互联网的兴起而带来的工作和生活的便利,从而导致消费形态和购物特征的一些改变,对我们而言不应该排斥,而是去适应并最终用利用好这个工具,达到一个双赢的局面。 以都属于城市综合体。这是从概念上讲。

城市综合体是一个区域的核心配套,具有它的不可替代性。但是在今天这种市场形势下,需要我们对业态构成和服务方式进行相应的调整,以适应电子商务带来的改变。还按照传统的思路来考虑这个问题是有风险的。这个世界上,永远不变的就是改变。

记者:项总,您既然提到城市综合体的发展自身要有一个清楚的认识与判断,那么请您问东欣彩虹城未来的发展趋势将会是怎样?

项辉:东欣彩虹城发展到现在经历了十余年,这是一个发展的过程,同时也是一个改变的过程。现在呈现在大家面前的彩虹城早已不是十年前规划的彩虹城了,我们需要适应市场的发展。十年前,也许大家需要的是在一个环境优美的小区内有一套舒适的居所,现在除了安居以外,业主还需要文化和健康。彩虹城的定位是宜居大型社区,以前没有对超市的需求所以没有规划超市,现在有了这个需求,我们就规划了超市,十年前对电影等文化娱乐的需求不大,我们就没有这个规划,现在有了这个需求,我们就招来了横店影城。以前对体育健身的需求不强烈,彩虹城的规划中就没有相关配套,现在大家的健身意识强了,体育健身都市化这一趋势也越来越明显,我们就调整了方案,在东欣万象二期打造体育公园,里面包括足球场、篮球场、羽毛球场等,明年夏天就会完成。到时候,彩虹城就是一个具备超市、影院、商业步行街和体育公园的完整生活社区了。这也算是适应市场变化吧。其实我们曾设想过都是农场等,希望下一个项目能实现这个理想。

记者:据悉,东欣彩虹城完全入住的话有1、2万多人,请问项总觉得能够吸引如此多的人选择并入住是得益于什么?

项辉:这么大体量的项目能够持续开发并完成,除了实力以外还需要企业有责任感。对开发企业来讲,不能仅仅考虑生产和销售,还要考虑社区的可持续的良性的发展,考虑区域的发展。假设没有东欣万象这个商业、体育的配套,也许再过五年,这个区域的发展就会遇上瓶颈,届时我们如何面对业主?如何面对东欣人花了十余年打造的这个项目?所以,做项目必须要有社会责任感。这不仅仅是生意。因为持着这样的信念,所以东欣才会越做越专业,越来越规范化,才会发展得越来越好。当然我们还有很多不足,需要我们去学习和改进,但只要我们具备这份责任感,彩虹城就会越来越好。

结束语:“每一个企业都有自己的愿景,就像每一个人一样。我相信每一个愿景都是美好的。彩虹城是一个有机体,她是由我们的建筑、业态和入住的这些人之间的互动而构成的。对我们来说,打造并维护好这个活生生的有机体是最大的愿景。为了这个愿景,我们正在不断的学习、改进和完善......”最后,项总对记者说。