11月30日西安出台的新政内容中最引发关注的就是首付比例调整，二套商贷首付政策大家基本已经明确，但对于公积金贷款的首付，仍然有不少购房者心中存疑。
NO. 1｜壹
就在今天，房博士从官方获悉，西安住房公积金管理中心已于昨日发布关于明确个人住房公积金贷款有关事宜的通知，对11月30日四部门发布的限购新政实施后的个人公积金贷款事宜做了具体规定。
在实施差别化信贷政策方面，通知明确：
对首次申请使用住房公积金贷款购买住房的，贷款首付比例执行原政策不变。
即面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%；
对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的，购房面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于50%，购房面积在144㎡以上的首付比例不低于55%；
对申请使用住房公积金组合贷款购买住房的，应同时符合商业贷款与公积金贷款的要求。
在公积金贷款政策的实施时间方面，通知明确：
对2020年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，首付比例按《关于进一步加强房地产市场调控的通知》市建发【2020】143号文件执行。
对2020年11月30日（含）以前网签的房屋买卖合同，贷款受理时间在2021年1月31日之前的，首付比例仍按原政策执行；
贷款受理时间在2021年2月1日之后的，首付比例均按《关于进一步加强房地产市场调控的通知》市建发【2020】143号文件执行。
其中贷款受理时间以受托银行在中心系统的录机时间为准。
在房屋买卖时间界定标准方面，通知规定：
新建商品房房屋买卖合同签署时间以通过市住房和城乡建设局官网或陕西省西咸新区开发建设管理委员会官网查询的网签时间为准；二手房房屋买卖合同以签署时间为准。
西安住房公积金管理中心要求各单位要认真落实通知要求，严格公积金贷款首付比例的审核。
文件具体如下：
NO. 2｜贰
目前来看，11月30日及之前网签的客户办理公积金贷款的时间还是充足的，比较被动的是11月买了但还没来得及网签的这批客户，得按照新政策来执行。
因为在实际操作过程中，有两个问题值得关注。
第一个贷款额度。
按照目前西安市住房公积金政策，借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。也即是说，单人最多贷款50万元，夫妻最多贷款65万元。
比如缴存人夫妻（或者个人）双方账户余额为6万元，缴存时间满36个月。
贷款额度=6万余额*15倍*时间系数1.2=108万元
但是由于夫妻双方限额最高65万，个人限额50万，所以即便是计算出来了108万的额度，但是实际依然只能贷款65万元或者50万。
第二个问题组合贷。
按照目前西安的均价水平计算，若购买110-144以内的的普通改善产品，基本不太可能使用纯公积金贷款，一般是组合贷。
组合贷需同时满足公积金及商贷的要求，由于商贷比例要求高于公积金，因此对于绝大部分客户来说，商贷细则才最为核心。
目前市场上也流传着一些说法，尚未得到证实：纯商贷的新政执行界限认定有可能按照预售证发放的时间，如果是11月30日及之前取得预售证的房源，可按原有政策首付要求执行。
不过这对后期实际操作留下了较繁琐的细节，一个项目有可能同时在售两种首付要求的产品，若此内容最终执行，有可能带来一波滞销“老”盘的去化，毕竟新老政策对杠杆的要求差异巨大。
接下来，关于11.30新政还会不会有更多的落地细则？我们可以持续关注。
END
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