近几个月,楼市新政频出,一大波红包砸向购房者!首付比例下调,契税、营业税降低,2016首次降息……随着这些政策的刺激,全国房地产市场陆续复苏,西安房地产市场也逐渐回暖,出现一波“小阳春”行情,那么您会选择在金三银四出手吗?365淘房小编专门就西安市购房政策做了全解析,助你在金三银四打赢“攻房战”。快快看过来:首套房、二套房如何界定?首付比例几成?契税、个税、营业税、物业维修基金该怎么算?【详细  
     
 
 
     
     
二套房   首套房
 
  1、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套;若贷款未结清——算二套。
2、个人名下有两套房的商业贷款记录:
a.名下仅有一套房,贷款未还清,此时再贷款认定为二套房。
b.名下两套房,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清——算二套房以上。【详细
  首套房是指购买仅拥有一套住房,中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和最低首付比率等优惠政策。
                  三套房
1、以家庭为单位之前贷款买过两套住宅一套已还清另一套未还清如果再贷款,银行算做三套房。
2、以家庭为单位夫妻双方一方婚前全款买过一套房另一方婚前全款买房,婚后买房无论是全款还是贷款银行和房管局都会算做三套房。
3、以家庭为单位之前贷款购买过两套房产现在全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下虽然个人名下无房但再贷款时银行也会被视为三套房。【详细
 
         
   
  公积金贷款新政!首套还清后再购房首付降至20%  
  为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。【详细  
     
   
首套房首付比例   公积金贷款    
         
 
     
贷款利率  
房屋类型 套数 贷款5年以上利率 首付比例
住宅 首套房 基准:4.90% 最少2成
住宅 二套房 1.1倍:5.39% 最少3成
贷款优惠和利率上浮,怎么计算?
以商贷5年期以上基准利率4.90%为例:
假设在基准利率上打95折,房贷利率为: 4.90%*0.95=4.655%
利率上浮10%,房贷利率为:4.90%*(1+10%)=5.39%【详细
     
 
 
     
商业贷款的优势与劣势   办理商业贷款所需要的材料
    优势:受限条件少、还款形式多样。商业贷款对于贷款人是否缴存住房公积金没有限制,只要首付达到银行要求的比例,具有良好的信用额度即可申请贷款,申请程序相对简单。劣势:贷款利率高。商贷的劣势在于其不菲的利息,由于商贷的利率较高,产生的房贷利息也居几种房贷之首。【详细       借款人到银行经办机构或与银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表,并提供以下材料:本人户口本、身份证或其它有效居留证件;职业和收入证明;购房合同或意向书等有关证明材料;占房价款20%或者30%的首期付款证明;银行经办机构要求提供的其它材料。【详细
提前还款值不值 得看方式年限   公积金组合贷 让你少掏些利息
    银行业内人士张洋分析说,“等额本息贷款前期偿还的利息占比较大,已还款年限未超过贷款年限的一半,选择提前还款比较划算。”还是以50万贷30年等额本息为例,从2000年开始的房贷,目前一次还清需32万多,只能节省122348元利息支出;而从2012年开始的房贷,目前一次还清需46万多,则能节省358402元。【详细       公积金贷款不足的购房者,西安公积金中心则推出了组合贷业务,即公积金贷款不足部分由商业贷款补足。这样虽然利息高于纯公积金贷款,但要低于商业贷款。还是上述例子,公积金贷款30万商贷20万,等额本息月均还款2367.07元,等额本金首月还款3018.06元。【详细
 
 
 
公积金提取类型:【16种情况可提取公积金】
1、享受低保 6、突发事件造成家庭生活严重困难提取公积金 11、退休提取
2、重大疾病提取公积金 7、连续失业两年以上提取公积金 12、农业户口或非本市户口并与所在单位终止劳动关系
3、购买商品房 8、购买单位出售的公房(只针对西安的集资建房) 13、完全丧失劳动能力并与所在单位终止劳动关系
4、购买拆迁安置房 9、购买二手房 14、出境定居
5、在职去世提取公积金 10、建造自住住房 15、偿还贷款/16、支付房租提取住房公积金
办理公积金提取流程: 1、 职工在申请提取前,应当先在公积金业务委托银行办理银行卡关联公积金账户的签约手续,提取资金应当转入该银行卡,否则不予办理提取手续。 2、职工提取公积金时,需持身份证及真实有效的证明材料向公积金业务委托银行网点的公积金专柜申请提取。经办人审核后,对于材料真实齐全、符合规定的,进行系统录入。公积金中心办事大厅及各区县管理部提取业务复核岗对已录入业务进行复核。审批通过后,由银行网点公积金专柜经办人打印提取凭证,经提取人或代办人签字确认后,银行经办人将提取资金转入与提取人公积金账户关联的银行卡账户。【详细
 
 
     
     
契税新政西安细则
一、2月22日起,西安已全面落实房地产交易环节契税、营业税优惠新政策。不论何时买的房,只要从2016年2月22日起申报缴纳契税,都按最新税率缴纳;
二、西安三套房及以上的契税标准仍为3%。【详细
契税
营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。【详细
营业税
营业税最新政策
    3月13日,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,最快有望于全国两会后就提交审定。此外,这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。缴纳增值税会对个人二手房交易产生什么影响呢?具体怎么缴?缴多少?会比现在买房卖房征收的税更多吗?
    比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。
    在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
个人所得税   问卷调查
个人所得税  
西安房屋大修基金
商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为:多层住宅(7层以下,不配备电梯的):60元/平方米;多层住宅(配备电梯的):90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上,含7层):145元/平方米。【详细

案例:
李女士:购买房屋面积:88平米(高层住宅);购房单价7000元每平米;总房价:616000元,。按此上面标准计算后大修集基金为:88×145=12760元。
西安买房政策热点问题
1、使用公积金贷款买房,首付几成?
购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,最低首付款比例为20%。
2、公积金贷款还完后还要办什么手续?
把结清单交到西安公积金中心信贷处。
3、公积金贷款额度为多少?
西安目前个人贷款最高额度50万。
4、公积金中断能否贷款?
只有正常缴存的公积金才可以申请贷款。
365房博士
监制:张娜、刘梦飞 设计:刘涛 策划、制作:黄丽 出品时间:2016年3月11日
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