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二手房越来越难卖?今天,我们卖掉了芜湖唯一住房,手持100w准备.......

来源:365淘房 2022-11-23 22:13

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在芜湖买房,有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-502,咨询房博士。

近,好几位粉丝宝宝都在问:现在利率低政策好,想趁机卖一买一,但是现在卖房真的好难啊?房子在几十个中介门店挂了一月又一月,电话接了一个又一个,价格也是一降再降,就是没人来看房,就算来了一个看房的也没了下文?现在房子是不是真的没人要了啊.....

△网友咨询截图

哈哈哈哈哈,看到咨询,小编忍不住笑了起来。

当然,我这不是嘲讽,只是觉得这个网友的苦恼可能是当下芜湖很多房东的“通病”。

不瞒大家说,小编最近就刚刚出售了自己的住宅,虽然整个流程也是拖拖拉拉持续了3个月,我倒觉得没有传言中的那么难卖,恰恰相反,我甚至认为如果有效利用资源反而很轻松,更重要的是房源能成交我也并没有以降价为代价。今天就写下这段心路历程,不仅仅给自己做个mark,也想给更多卖房的朋友提供一些参考。

当然,芜湖卖房流程虽然大致相似,但也各有不同,因此如果大家在看完文章之后,还有什么需要咨询的也欢迎大家添加我的微信回复“二手房咨询”进行线上一对一免费咨询。

△添加微信,咨询更多二手房买卖

新房入住5年就想卖,家人说我太“飘”

刚刚卖掉的这套房子位于镜湖区赛纳丽城,我是14年作为婚房买入,16年装修完毕,17年正式入住,满打满算这套房子对于我和我爱人来说才住了5年多一点。

居住的时间虽然不长,但是他对我们的意义可非同一般。这套房子是我们在芜湖的首套住房,在这套房子里我们结了婚、孕育了小孩。用我爸妈的话说,这套房子让我们在芜湖安了一个家,有了一个挡风遮雨的地方。

但随着宝宝的出生,2021年家里老人过来帮忙带孩子,突然这百平的小三房里一下子挤进五个人,每天絮絮叨叨,第一次萌生了“想要一个独立空间”的想法

但仅有的空间显然是无法满足我的“奢望”,于是在我心中种下了“卖房”的种子,“卖一买一”是当下能改善我们居住条件的最好选择。

△小区实拍

2022年过完春节,当我把这个想法告诉爱人的时候,他的第一反应就是:姐姐,你干房地产时间干久了,有点飘吧!且不说芜湖现在房价比以前高出了两三倍,就拿面积来说,我们现在住的110㎡三房也不算小吧。

是的,芜湖房价现在确实不低,普通上班族想换房也不是一件容易事,但我们不也常常说:如果你真的很想去做一件事情,那就大胆的去做,只要我们有承担后果的勇气。

于是经过几个月的纠结,今年6月我再次向家人提出了“卖房”的想法。这一次我做了充足的准备,我整理了当下这套房子对于我们的利弊:

△截图

然后把这些理由和家人分享,没想到这一次我得到了大家的支持,于是很快我们站在了统一战线——我们家要卖房了。

没有卖不出去的房子,只有谈不拢的价格

有了卖房的勇气,但能不能卖的出去其实最主要看的还是卖房的价格?这里借用一下中介常说的一句话:没有卖不出去的房子,只有谈不拢的价格。

但其实这也是一个伪命题,因为能否卖得出去,不仅要看我的定价还要看竞争对手的价格。比如同小区同户型有10套房子在卖,价格从低到高我家排第5,那么自然只有等前面4套卖了我家才有机会(假设楼层和朝向、装修、相差不大的情况下哈)。

因此想要最短时间卖出我家房子,第一步,我必须摸清小区同期在卖房源的数量和价格。于是我登陆了芜湖365淘房二手房频道,对我们小区的价格和在售套数做了一些了解。 

 

△网站截图

接下来我初步算出我房子成本价,我理解的成本价买房首付+买房税费+月供+提前还贷+有无装修费用+有无车位费。

我是14年以总价60+w买的,当时贷款利率4.75%,15年贷款30w,所以成本价30w+贷款39w+60w*1.5%(契税)+60w*1.5%(公共维修基金)+20w(装修)≈91w

最终,我的报价是在这个成本价的基础上+小区这些年的涨幅。(这个涨幅可根据大市场环境进行调整,就目前芜湖楼市来说,如果想1个月之内卖出,那你的价格就得是同户型的9.5-9.6折,想半个月卖出去,那大约就得9.2-9.5折。)

当然,如果房价碰上没涨幅,那这个成本价很大可能就是现在出手最佳房价了。

做一个合格的“海王”,全面撒网重点捕捞

价格定好后,接下来就是如何把房子推出去了。说实话,我相信看这篇文章的很多人和我一样,平时上班挺忙,所以卖房找客户这种事情,真的没什么经验和精力,索性把这些事情交给中介吧。

但是怎么联系中介呢?我是先登录了365淘房程序发布了房源信息。(我也试试发布房源)

△发布截图

随后,我便接到了芜湖不少中介电话,他们咨询信息,并征求是否可以在其门店推售,作为房东我当然是愿意的呀。有些中介也会主动要求上门拍摄VR和照片,也要积极配合。为了确保他们是不是真的帮我推房源了,我偶尔也会跟他们确认一下。

△中介发布图

卖房这段时间我添加了不下30个中介的微信。为了减少相同信息的沟通成本,我还事先将房源的实拍图片和户型、优劣势等情况整理成了文档,一旦有中介添加我会第一时间发给他们,如果还有其他咨询,也会及时进行沟通。

这样做一方面是为了让中介更好的了解房子,另一方面也是向他们展示我的积极性和卖房的决心呀,同时也可以从中介那里了解一下前期买你们小区的人大多住在哪里,然后能重点和该范围内的中介多多联系。

要想房子卖的快

干净清爽一定在, 自己交流更实在

做完了以上所有,我收到了很多的看房预约,每次接电话的时候都非常高兴,有人来看不也预示着房子卖出去一半了么。

△中介交流图

但是一定要记住,任何来你家看房子的客户都会看很多套房子,因此第一印象真的很重要。简言之就是卖房的时候尽量要把房子收拾得干净整洁一些,千万不要出现买家看房的时候一进门都不知道脚往哪里放的窘况。这一点也是中介和我交流的时候提醒我的。

↓这是我的房源,虽然不豪华,但是看过房子的中介和客户都说很干净,这里真的要感谢我婆婆,即使家里有调皮捣蛋的小朋友,但依然每天收拾的干干净净。

△房源实拍图

当然,除了房子干净,如果真心卖房,我们也要尽量满足中介的带看需求,尽可能的沉浸式地卖房。

因此中介和我约看房的时候,我一般都会问一下可不可以安排在周末,这样我本人能在家亲自接待,如果实在不行,其他时间家里也有人。

周末中介把买家带来,我也会和他们聊聊,为什么要买我们小区?在哪里上班?觉得我们小区位置和配套怎么样?我这个价格他们觉得还行吗......哪怕是短短的3-5分钟交流,我觉得买家也会对我的房子产生一定的印象,而不是随便一个中介带几组客户走马观花式地看看户型和朝向。同时我也能了解一下我家意向客户到底是什么群体?他们为什么要买我们这个小区等等,知足知彼嘛。

不翻船无“套路”,签约过户一步步

带看量上来后,肯定有客户进入谈判阶段。这个阶段以我个人的经验来说,两点是最关键的:①真诚;②提前规避交易流程风险,一切以合同约定为主。

我并不是靠卖这套房子发家致富,只是卖掉现在不适合我的房子,且这套房子的报价也并没有远远低于市场价,所以我不想为了成交而去进行一点欺骗,因此在谈判的过程中,我们双方都很坦诚。

△中介实拍图

买方孩子明年上学,需要学区,正好我房子有;他一家三口希望空间大一点,我的三室一厅够他们住;他想省事买一个带装修的,我房子家电全丢;他想买一个楼层好的,我也正好中上层......同时他也符合我的条件:价格和我预期的差不多,而且能给我足够的时间腾房子......最终我们达成了交易。

另外,这个阶段,中介为了促进买卖双方的交易,一般都建议在其门店进行三方谈判,且过程中会使用一点“小技巧逼定”,但你一定要记住:任何合同签订都建立在你心甘情愿的基础上,如果过程中你有不明白的不必急于签约,房子是你的,一定要遵从内心。

△小区实拍图

接下来就是二手房交易中最关键的地方了——买卖交易流程

谈判结束后,我和买方在中介的协助下当天就签了芜湖市二手房交易税费表(双方了解税费情况)定金协议(现场协商买方支付卖方一定额度定金,以表诚意)买卖定金收条(卖方签字交给买方)卖房唯一住房承诺书(卖方签字)同意出售证明承诺书(卖方签字)房屋抵押情况声明(卖方签字)网上签约授权委托书(双方签字后委托中介进行后续流程操作)、网签-资金监管补充说明买房贷款告知书(买方签字)等。

△合约 

签完以上这些合约,据中介告知买方会提前去银行提交资料申请贷款,银行审核资料签字当天,我和我的产权共有人需配合同时前往指定银行签字,同时当天我还提供了一个我名下该银行卡号,以便后期买方的贷款直接放到这张银行卡。

△银行卡

银行签完字大约一个星期后,中介就告诉我买方银行贷款审批通过了,我可以去银行申请提前还贷,银行次月扣款成功后,一周内我的房子就自动注销抵押,但是我是通过皖事通进行确认的。

(这里需要注意的是:①如果卖方需要买方协助还贷的,应该提前协商,否则买方无责帮其还贷。②据我了解目前芜湖各家银行还贷都须提前预约,因此需要预留时间。)

△查询示意图

成功解押后第二周,中介就约了我们双方产权共有人共同前往芜湖房管局进行过户登记(地址:芜湖市鸠江区皖江财富广场C1座芜湖市民服务中心3楼)

△房地产交易大厅实拍

当时我们需要携带身份证、户口本、产权证、结婚证等证件,买方携带身份证、户口本、结婚证、贷款合同、有钱的银行卡等证件。

在房管局大厅工作人员的指导下签定存量房买卖合同、芜湖市不动产登记申请表、承诺书等文件,而且我们的房产证当天也被房管局工作人员收回。

△合同实拍

房管局程序办好后,买方当天就支付了我们首付款我们当天也留存5000-10000元的一个交房保证金给中介,这笔钱是为了保证交房当天屋内有损坏进行赔偿的,如果交房当天没问题,中介会返还给我。

一个星期后,我的银行账户打入了一笔尾款,这笔钱对于我来说是一笔巨款,至少我长这么大没见过这么多钱,但同时也预示着,我们必须在一个星期之内腾出我们的房子。

交房的那天,我提前把我家人送到了我们新的住处,我和爱人一起将物业费、水、电、燃气费全部结清,又将房子仔细的打扫了一遍。

△房源实拍

上午11点左右,买家和我们进行了交接,交出钥匙锁门的一刹那,心里特别不舍,倒不是后悔我们卖了房子,只是觉得在这套房子里有很多美好的回忆,回忆起几年前,两个并不懂事小青年拿到房子摸索装修的场景;回忆起入住的第一天,全家人都在为我们庆祝的场景;当然也能想起我们曾经在这里吵架的样子.......

我记得我出小区单元门的时候,跟我爱人说了一句话,我说:信誓旦旦的要卖房,稀里糊涂的卖了房,交房的时候突然觉得自己在芜湖没有家了。但是爱人比我理性,他劝我想开点,生活往前,卖了再买,人生折腾一下也未尝不是一件好事。

△小区实拍

01

小编卖房心得

至于我们现在的生活,暂时租了一套三居室的房子,周围居住环境还算可以,但我和爱人会看好时机,再入手高性价比房子,改善置业。

最后想说卖房也是一门技术活,能高位卖出确实是真本事,但是随着芜湖市场越来越理性,下半年卖房优势已经不大了,部分区域挂牌量大、内卷严重,如果真心想卖,建议心态该摆正了。

用自己的切实经历,给此刻想要和我们一样有卖房想法的房东们一点建议:

关于交易中涉及到的一些税费和迁户口的操作,我也给大家整理了一下:

①二手房交易中心,其实买卖双方都涉及到缴税,具体的税费标准分别为:

卖方需要缴纳的税种有:

  根据财政部税务总局公告 2022年第30号文件规定:自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

买方需要缴纳的税种有:

 

 2、关于二手房交易中,中介费应该怎么交?

目前芜湖市场上各家中介的费用不太统一,友家、格家、中墅大概是买卖双方各收取成交价1%,贝壳是收卖方成交价1.5%,买方成交价1%,另外如果有办理贷款务费,有些中介还可能额外再收取2000-5000元不等费用。

当然,这个价格也只是对外报价,据了解大部分中介在这个基础之上还可以享受一定的折扣,所以如果你是通过中介交易二手房记得可以砍砍价,但一定要在交易前进行协商。

3、卖家若还有户口迁移,有其他房产的可直接迁往其他房产,如名下无房,需迁至集体户口的,需携带身份证前往芜湖市房管局大厅自助机上打印无房凭证,随后携带证明和老户口本前往芜湖任一派出所办理户口迁出即可。

△不动产登记信息查询

最后,如果大家在看完文章之外,还有什么需要咨询的,也欢迎大家评论区留言或者添加我的微信回复“二手房咨询”进行线上一对一免费咨询。

  

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