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别让虚高的二手房挂牌价贩卖了楼市焦虑!小编暴走芜湖城东、城中、城南板块,发现…

来源:365淘房 2021-08-31 17:53

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这几年,关于芜湖房价的各种传言四起。尤其是二手房挂牌价一直“虚火”太旺。购房者紧张焦虑,普通房东也被这虚高的挂牌价搞得不知所向。

实际上,这虚高的二手房挂牌价,跟二手房市场的实际成交价相差甚远……

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某小区挂牌价涨幅案例(中介提供)

芜湖部分小区挂牌价直逼3万/㎡?

你不买,价格还会涨?

最近一件很劲爆的事,在芜湖卖得最贵的房子,既不是那些品牌、产品、地段都出色的豪宅项目,而是那些名不见经传、位于市中心的毫无居住舒适性可言的“老破小”。

比如,保兴湾、团结一村、绿影新村等老小区的挂牌价已突破2.5万元/㎡?言下之意就是你再不买,价格还会上涨!

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究竟是等一等还是现在入手?现在入手买不起,等一等会不会更高?这样的案例,确实贩卖了一部分客户的焦虑情绪。真实情况又如何呢?

365淘房网显示,保兴湾、团结二村、绿影新村之类的小区挂牌价基本都在1.8-2.2万元/㎡,大多房源在2万元/㎡左右,实际上的成交价甚至更会稍低一些

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365淘房统计显示,2021年7月芜湖二手房住房挂牌均价为15484元/㎡,虽呈逐月上涨趋势,但挂牌均价指数其实波动并不大

芜湖二手房挂牌价

365淘房制作

实探芜湖市热门小区旁中介机构

挂牌价和成交价有本质区别

针对近期的二手房高挂牌价事件,小编暴走了城东,城中,城南数家中介进行了解。几乎中介工作人员都表达了这样一个观点:挂牌价与成交价是有本质区别的,你可以漫天要价,那是你的权力,可要想成交,我们也可以落地还价。

城东伟星公园大道实际成交价在2万元左右/㎡,房东挂牌价较正常

8月是传统二手房楼市的淡季,加上疫情影响,不少中介门店的近期成交量都有所下滑。小编前往城东板块某中介机构,工作人员告诉小编,从去年一直到现在,城东的一些热门小区确实价格在稳步上升,倒也没有传言的那么夸张。

伟星公园大道

伟星公园大道

“像前几个月前那种一夜涨价的现象基本上不复存在了。买的人多,业主就飘了,市场没那么热了,房东就降价了。”中介人员认为房东的挂牌价和市场有很大的关系

据了解,现阶段的二手房市场中,如果买方着急出售,价格就会挂的低一些,成交周期也会加快;如果买方不着急卖,心态比较好,一般会高于市场价1-2千挂出。对此中介工作人员也无奈的表示:“有些卖家,有人出手就卖,没有人出就不卖,就挂着玩儿。”

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中介机构

对于此类业主预期过高,挂牌价虚高的现象,中介工作人员一般会好言相劝。“我们会把实际成交价的一些真实案例发给他看,和房东议价。把价格压到一个正常价位,不要过于离谱,一般诚心卖房的就会听劝。”

“不过房价的上涨,确实会导致有些客户降低自己的标准。因为一时犹豫,三房变两房,两房变单身公寓,退而求其次的现象太多了。在残酷的市场中,想象的很美好,现实却很骨感。所以建议大家,只要看准,价格合适就下手!”

镜湖区官山翰林挂牌价2.5万元+/㎡,实际成交价2.2-2.3万元/㎡

镜湖区向来是学区房成交的热点区域。小编来到镜湖区某中介机构,了解到:随着6月底中小学学校报名和采集信息的截止,学区房的需求降低导致了近期成交量下降。但预计10月底家长们又会开始考虑明年的学区需求,成交量会再次回升。

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中介机构

实际上,一些房东似乎并没有从上半年市场过热的状态中走出来。中介工作人员表示,现阶段,还是会有部分房东的心理预期过高,例如镜湖区官山翰林小区的系统报价都在2.3万元/㎡以上,有的甚至挂出了2.5万、2.7万元/㎡。但是该小区一些楼层比较好的房源市场价也就在2.2-2.3万元/㎡。我们前段时间出售了一套87平的精装修房源,实际成交总价200万元,这个价格才是市场的一个正常水平。

“一些房东觉得市场好,或者自己房子装修好,挂出很高的价格,但客户不会当接盘侠。比如,前段时间团结村小区,最高峰挂牌成交价达到2.2万元/㎡ ,现在也降回到1.8万元/㎡的正常水平了。镜湖区的一些热门小区在市场上买卖频次很高,基本上是由家长为了孩子上学而购置,孩子上完学后又会卖掉。所以在房东看来,自身房子装修好的优势,也就没那么重要了。”

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随着教育的集团化,和一些关于学区政策的出台,购房者的心理也出现了一些变化。诚然,集团化办学的初衷,在于促进各校之间教育资源的流通,通过名校教育经验共享,分摊名校热度,同时提升芜湖整体教育水平,因此“学区”增多从动机上来说并不是一件坏事。

高性价比房源遭秒杀,2.7万元+/㎡江景房多数有价无市

作为芜湖江景房聚集地,城南滨江一带一直以来,都是二手房市场的佼佼者。尤其是优质小区,优质的户型成为购房者眼中的香饽饽,但价格自然也不言而喻。

芜湖蔚蓝海岸

伟星蔚蓝海岸

城南板块某中介工作人员告诉小编,城南这边,好一点的次新小区,尤其是带学区的,首付都要八九十万了,有的甚至达到100多万元。热门小区包括,金鹰首玺、皖江壹号院等等,正常挂牌价在2.3万元/㎡左右。

说到挂牌价,工作人员表示很无奈:“有的房东你拿他没办法,卖2.1万元/㎡的时候就挂到2.7万元/㎡了,卖2.3万元/㎡的时候挂3万元/㎡,非要为自己的小区单价做贡献。”

芜湖万科海上传奇

万科海上传奇

“但是高房价是没有市场的,可能好几个月都卖不出去。相反,市场上如果出现了性价比房源,就会马上被秒。比如,前段时间万科海上传奇有一套一楼的房源,房东出价低至1.7万元/㎡,好几十家中介带客户去看,当天就成交了。”

现阶段,不少购房者都是观望心理,中介工作人员建议卖家能够端正心态,不要挂出过高的挂牌价搅乱市场

虚高的二手房挂牌价,

购房者应理性看待 

总而言之,高挂的二手房天价,有可能出于以下几种情况。

一是,业主并不是诚心卖房,只是为了拉高小区价格,为今后小区的升值制造噱头;

二是,这样的现象会有传导性,当小区业主纷纷效仿之后,这就演变成为聚众哄抬物价的行为,相关部门是否会出手干预呢?

三是,业主十分看好该区域的未来潜力,希望得到小区业主的高度认同,从而提升内在价值。总之,这样的业主根本不是诚心卖房的客户。

这种行为的存在,会贩卖楼市的焦虑情绪,会导致焦虑的买家去购买同区域性价比较高的其他楼盘,从而达到了掩护出货的效果。

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中介机构

近期,根据合肥发布的《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》可以看到,合肥建立热点学区二手房住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元,委托专业机构参照近两年实际成交均价,综合评定交易指导价。

关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知

总的来看,在“房住不炒”的政策导向下,2021年全国楼市调控趋严,二手房指导价的出台将会让房地产市场信息流动性、透明度会越来越强,楼市也将不断向理性化发展。可以说,二手房调控将在全国重点城市普及!那么,芜湖会是下一个吗?

对于芜湖来说,在当前的二手房市场,尽管有部分房东预期高涨,但并未掀起大的波澜,总体来看市场仍然保持着相对的稳定。若挂牌虚高现场持续搅乱市场,那么芜湖出台相关政策,也只是早晚。

对于购房者需要注意的是,在芜湖有部分银行针对二手房已经“停贷”,下半年额度比较紧张,放款时间变长,有购房需求的客户可以选择合适的银行进行贷款。

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房博士建议

①以后挂牌时,就参考一下小区最近的实际成交数据,尽量挂实价,挂牌时尽量提供全面一些房子材料。这样比较容易出售,降低你的卖房周期。

作为买房客户,接下来买房时,多留意市场行情的价的房,选真正有性价比的房作为选择范围,尽量不要去看挂价虚高的房或者不诚意出售的房子。如果没有合适的房源,可以短暂观望,等待更好的机会。

如果手里资产要重新配置,现在正好是时间点,比如手里的老房子,或所谓的学区房,最好尽快出掉,然后置换成次新房新房。当然,也要以自己实际居住和预算进行选房。

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