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后其荣在全市商品房销售管理工作会议上的讲话

http://wh.house365.com 2006-07-27 13:14  365地产家居网   [我要纠错]  进入讨论>>

同志们:
    今天会议的主题是商品房销售工作,我讲两方面内容:通报一下上半年全市房地产市场情况及下半年工作思路。
一、上半年全市房地产情况通报
今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下,我市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心,采取积极有效措施,促进房地产业持续健康发展。当前我市房地产市场总体运行基本正常,市场供求基本平衡,市场结构趋向合理,住宅价格基本稳定,宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下:
1、房地产开发投资情况
2006年1-6月份,全市城镇固定资产投资总额为112.80亿元,同比增长36.05%。全市房地产开发投资额为32.90亿元,同比增长64.58%,其中,住宅和商业地产分别完成开发投资22.34亿元和9.95亿元,同比分别增长94.09%和23.45%;就市区而言,房地产开发投资完成22.31亿元,同比增长31.54%,其中,住宅和商业地产分别完成开发投资13.47亿元和8.41亿元,同比分别增长49.71%和7.55%。从整体上看,我市国民经济继续保持着较快的发展态势,房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理,住宅开发投资额继续稳步增加。
2、房地产信贷情况
2006年1-6月份,全市房地产开发贷款余额为18.19亿元,同比增长56.68%;全市个人住宅贷款余额为26.01亿元,同比增长0.8%。可见,随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用,我市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。
3、土地市场供应情况
随着芜湖城市的行政区划的调整以及芜湖良好的总体经济发展趋势,使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好,一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年,我市共计出让土地5宗,虽然比去年同期的9宗有所减少,但出让土地面积却达到732.45亩,计48.83万平方米,同比增长44.62%,其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平,可见我市房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。
另据我局初步测算,截至2005年底,开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩(计422万平方米),扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩(计166万平方米)后,尚余3841亩(计256万平方米),按容积率1.8计算可建商品房460万平方米,按容积率2.1计算可建商品房540万平方米,如果按每年新开工200万平方米计算,尚可开工两年半左右,其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩(计60万平方米)左右。
4、房地产市场供应情况
2006年1-6月份,我市市区共计批准商品房预售51.65万平方米,其中住宅48.25万平方米,同比分别增长55.42%和59.24%。今年上半年,全市安置房建设新开工5万平方米,在建面积为25.66万平方米,竣工7.2万平方米。
今年上半年,全市房屋施工面积为401.03万平方米,其中市区为338.59万平方米,同比分别增长40.08%和61.70%;全市房屋新开工面积为147.26万平方米,其中市区为112.02万平方米,同比分别增长63.62%和90.54%;全市房屋竣工面积为51.62万平方米,其中市区为27.06万平方米,同比分别增长52.45%和0.78%。
今年上半年,全市住宅施工面积为336.15万平方米,其中市区为280.25万平方米,同比分别增长50.74%和77.99%;全市住宅新开工面积为125.01万平方米,其中市区为96.86万平方米,同比分别增长64.53%和96.15%;全市住宅竣工面积为37.68万平方米,其中市区为24.26万平方米,同比分别增长31.33%和12.52%。可见,我市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。
5、房地产市场需求情况
2006年1-6月份,我市市区新建商品房预售成交31.85万平方米,其中住宅25.75万平方米,同比分别下降3.46%和8.26%,与今年一季度的下降幅度41.1%和44.9%相比,下降比例大幅减小;就商业地产而言,今年上半年预售成交5.49万平方米,同比则增长23.93%。可见,受去年宏观调控政策延续效应的影响以及新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”,住宅市场炒作现象得到了有效的遏制,新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势,但下降幅度明显回落,而商业地产成交量则明显有所增加。
从预售商品住宅成交单套面积来看,144平方米以下的普通住宅占主流,其成交套数占总成交套数的比例为80%左右,而去年同期为76%;从商品住宅买卖购买对象来看,本市居民购房所占比例一直处于较高水平,今年上半年和去年同期都超过了八成,分别为83%和87%左右。
2006年1-6月份,市区存量房交易完成36.01万平方米,其中住宅27.26万平方米,同比分别下降14.55%和13.27%,存量房交易量中住宅所占的比例皆为75%左右。从整体上看,随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现,我市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。
6、房地产市场价格情况
2006年1-6月份,我市市区商品房均价为3265元/平方米,同比增长1.84%。从整体上看,在国家宏观调控政策基本稳定的情况下,市场机制使得我市房价继续运行在合理轨道上,价格基本保持着微幅上扬的态势。
从预售商品住宅成交价位来看,成交量之大部分都集中在单价为2500元/平方米~3500元/平方米之间,其成交套数在今年上半年和去年同期都超过了相应总成交套数的一半。
从典型商品住宅小区销售价格来看,既有成交单价低于2000元/平方米的普通商品住宅,也有成交单价高于6000元/平方米的精装修商品住宅;从地段划分来看,适宜居住的二类地区成交单价高于一类地区(老城区)和三类地区(较偏地区),单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看,呈现明显的上升态势。今年上半年我市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果,房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。
二、下半年工作思路
继续贯彻实施国家一系列宏观调控政策,在市政府的统一部署下,进一步加大房地产信息化建设力度,调整完善系统功能,促进我市房地产业健康发展。围绕“信息披露”工作,重点做好以下几件事。
第一件事网上销售工作。我想,对于即将开通的“商品房网上销售”工作,在座的各位公司负责人首先要有个清晰的认识。从大的方面来讲,党中央、国务院十分关注房地产市场信息系统建设,党的十六大提出了“以信息化带动工业化,以工业化促进信息化”的发展战略。去年至今,“国八条”、“国六条”、“国十五条”和刚刚发布的针对外资准入房地产市场的“国十四条”等每个宏观调控政策,都对房地产信息化建设提出了要求。可以讲,加快房地产市场信息系统建设既是国家实施宏观调控,保持房地产业健康持续发展的宏观要求,也是提高房地产管理部门管理和服务水平,加强行政效能建设的需要。从我省各市建立商品房网上销售系统情况来看,去年开通系统的有合肥、淮南、宣城等地,今年上半年开通的有铜陵、阜阳、宿州、蚌埠、滁县、淮北等城市,可以说我市商品房网上销售系统,已明显滞后于全省大多数城市。况且,省建设厅已明确要求,全省各地必须在年底前完成此项工作。所以说,商品房网上销售系统是大势所趋,也是我市房地产管理工作刻不容缓的一件大事。从开发商的角度来说,一些能正确领会政府调控目的、善于抓住政策机遇、符合当前我市住房需求实际的企业,不仅不会因此而受到影响,而且可以利用这个契机加大对本企业的宣传力度。我想借这个机会说一下,不管大家愿不愿意,都必须学会适应政策,适应政府的调控。在我市房地产业今后的发展道路上,虽然空间巨大、前景诱人,但房地产政策将会越来越完善。一个优秀的房地产企业应该不仅能够在政策有利的时候发展,也应能够在政策相对不利的时候生存,并善于化不利为有利、积极扩大自身的合理因素,满足社会各阶层对不同住房的需求,这与当前我市构建“和谐芜湖”的要求也是相吻合的。从网上销售系统管理工作来讲,希望各个企业严格执行《芜湖市商品房网上销售管理办法》,我们将从预售许可证审核、楼盘表搭建、预(销)售合同签订和登记备案等环节入手,对开发企业以及销售代理机构的商品房销售活动实施全方位监督,对违反《管理办法》规定的行为,我局将会同相关部门,给予警告、责令限期整改或罚款,并记入信用档案,公开予以曝光,对拒不整改和整改不力的,将暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等手续。
第二件事创办《芜湖楼市》。经较长时间的构想和策划,下半年由我局主办的房地产专业性刊物——《芜湖楼市》即将面市。杂志将利用房地产主管部门的资源优势,宣传房地产政策法规,适时发布房地产信息,增强市场信息的透明度,旨在为从事房地产行业的各企业单位和消费者之者构建一个相互交流与沟通的平台,以引导我市房地产市场的健康发展。《芜湖楼市》并以政策的权威性、资讯的快捷性、市场的引导性、信息的准确性、内容的丰富性、读者的互动性为宗旨,立足于芜湖,以全新的视角,快速准确地反映房地产市场动态,多方位地服务于江城人民,努力打造本土房地产业。目前,刊物虽处于筹备阶段,已经得到很多开发企业的关注和支持。《芜湖楼市》还将与房地产企业共同筹备的“《芜湖楼市》房地产企业理事会”,理事会成员将由我市房地产开发骨干企业组成,还将聘请市级领导和相关部门负责同志担任《芜湖楼市》的顾问。成立后的理事会将充分发挥各自职能,为芜湖楼市和本地房地产业的长期发展出谋划策。通过大家的共同努力,我相信,我们芜湖的地房地产企业将会更加不断地发展壮大、服务社会和人民群众,促进房地产业的健康发展。
第三件事房地产市场分析工作。开通网上销售系统,不仅有利于我们的房地产管理工作,有利于推进房地产管理部门的效能建设,还有利于增强我们管理工作的透明度,改善政府部门形象,提高公众的满意度。因此,在市场分析方面,一是准备与政府相关部门建立联席会议制度,定期互通市场信息,分析研究市场运行情况,建立统一的房地产市场监测和分析报告发布制度,确保信息的权威性。二是把握好房地产市场分析工作的重点,关注供求总量、结构、价格等指标的变化情况,注重研究发现相关指标间的内在关系,关注市场发展中的突出问题及苗头性问题,把握市场运行的规律性,客观地反映市场发展态势,依法统计、实事求是,确保信息的准确性。三是定期在365(芜湖)地产家居网和《芜湖楼市》上向社会发布市场分析报告,确保信息的时效性,以便更好地为政府决策提供依据、为开发商合理投资提供依据、为老百姓理性消费提供依据。
第四件事举办2006安徽·芜湖房地产博览会。此项工作目前正在酝酿筹备之中,我们将在前几次会议讨论的基础上,不断完善方案,我们将通过各种方式,进一步征求大家意见,力争早日进入实施阶段。我们初步设想,在十月中上旬举办,比去年提前两个月。从广大开发企业自身发展的需要出发,从不断塑造芜湖房地产企业品牌、展示企业形象的需要出发,从满足广大老百姓不同层次的住房需求出发,希望广大开发企业为办好今年的房博会献计献策、踊跃参与。
(本网记者整理)
求出发,希望广大开发企业为办好今年的房博会献计献策、踊跃参与。
(本网记者整理)
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