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洪建平副市长在全市商品房销售管理工作会议上的讲话

http://wh.house365.com 2006-07-27 12:41  365地产家居网   [我要纠错]  进入讨论>>

同志们:
今天这个会议,是我市规范房地产市场工作领导小组在今年召开的第一次全市性的房地产市场规范发展专题会议。参会人员主要是规范房地产市场工作领导小组成员单位领导、市区三县房地产市场管理部门的工作人员以及全市房地产开发企业领导和商品房销售负责人。会议的主要任务是传达贯彻国务院、建设部、省建设厅今年以来关于规范房地产市场秩序,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,加强房地产市场监测分析,增强房地产市场信息透明度等方面的文件精神,同时就全市商品房销售管理及网上销售工作作一些具体的安排和部署。下面我讲几点意见:
一、我市房地产业现状及在全省范围内的地位
去年以来,在国家继续实施适度从紧的宏观调控政策的环境下,我市国民经济仍保持稳定增长。2005年,全市完成GDP总值400亿元,完成固定资产投资220亿元,分别比上年同期增长13 %和31.5%。房地产开发全年完成投资45.22亿元,比上年同期增长65.70%,占全市GDP的11.31 %,占全市固定资产投资的20.55%。其中,市区房地产投资40.33亿元,较上年同期增长76.42%。今年上半年已完成房地产投资33亿元,预计全年可完成60亿元以上,虽然处在全省第二位,仅次于合肥市,但与合肥市相比,差距还很大。今年合肥计划完成房地产开发投资220亿元左右,而我市完成60亿元的开发投资计划也仅占合肥市的三分之一。
 
二、去年以来市政府在规范房地产市场秩序方面所做的工作
1、认真贯彻国家宏观调控政策,成立了由市长陈树隆为组长,我和副秘书长罗本见为副组长,市财政、地税、国土、建委、规划、物价、房管等相关职能单位为成员的市规范房地产市场工作领导小组,具体负责相关政策的制定、落实和协调工作。
2、出台了一系列规范土地市场、房地产市场以及交易环节等方面的政策法规和文件。如:《关于加强规范房地产市场秩序遏制房价过快上涨的意见》、《芜湖市闲置土地处置实施办法》、《芜湖市普通商品住房标准》、《芜湖市市区商品房预售合同网上备案规定》、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、《商品房销售推行了“一价清”和明码标价制度》、《芜湖市市区拆迁安置房管理办法》、《芜湖市市区廉租住房管理办法》、《芜湖市城市房屋拆迁管理办法》等等。这些法规文件的出台和实施,对我市的城市建设和房地产市场的健康发展起到了积极的作用。
3、认真办理人大议案,稳定住房价格。近年来,我市住房价格上涨较快,市民对此反应强烈,渐成社会的热点问题。为落实市十三届人大四次会议第17号议案,市政府十分重视,多次召集有关部门研究磋商,结合我市实际情况,研究制定加强房地产宏观调控、遏制房价过快上涨工作的具体措施,切实解决好广大市民和社会各界关注、关心的热点问题,把过快上涨的房价稳定在一个合理的水平上。通过对人大议案的办理,特别是市政府在强化宏观调控、遏制房价过快上涨各项措施的落实,我市房地产市场无论是在住房供应结构,还是在住房价格、市场需求等方面,都表现出理性回归,趋于平稳的发展态势。当然,这些成绩的取得也离不开在座的各开发企业的支持与配合。
三、存在的问题
1、房地产开发量不大,造成房源供应不足。据初步测算,截至2005年底,市区开发企业手中尚未开发的存量土地约有6328 亩(422万平方米),扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩(166万平方米),尚余3481亩(256万平方米),如加之今年出让的732.45亩(48.83万平方米)土地,总计达4213亩(304.83万平方米)。造成大量土地的未开发建设,我想其原因主要有以下几点:一是从政策的角度看,国家实施宏观调控政策后,开发企业在短时间内很难对政策变化有所把握,难免出现徘徊与观望,放慢开发节奏;二是从融资和投资上看,开发企业的融资渠道单一,大多靠金融部门的支持,但随着国家宏观调控措施的实施,金融部门银根紧缩,这就给开发企业的资金带来很大压力,市场风险与投资成本增大,迫使他们改变开发思路,调整投资规模,这也说明了开发企业在当前房地产市场大环境下,其投资更趋理性与谨慎;三是房屋拆迁难度加大,造成政府的出让土地迟迟不能交付,开发企业无法开工;四是不排除一些开发企业在恶意囤积土地和捂盘,造成地荒和住宅供应量不足的假象。
2、房地产统计和信息披露制度有待进一步完善,房地产市场信息透明度待进一步增强,房地产市场的监测分析以及全面、及时、准确地发布市场供求信息待进一步加强。
3、房地产市场秩序有待进一步规范,房地产企业、中介企业的诚信程度有待进一步提高,住房二级市场和租赁市场有待进一步发展。
4、住房保障体制的建立有待进一步加快,廉租房、普通商品住房、拆迁安置房尚须有规划地进一步安排,低收入家庭的住房困难尚须有步骤地加以解决。
四、几点要求
1、正确认识商品房网上销售工作的重要性,切实加强商品房销售管理工作。
商品房网上销售工作是建立健全房地产市场信息系统和信息披露制度的一个重要组成部份,也是国家、省、市落实房地产宏观调政策中的一项重要措施。特别是今年国务院发布的“国六条”、“国十五条”中明确指出“城市人民政府要抓紧开展住房状况调查,全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息”。市政府也将此项工作列入政府工作报告。由此可以看出,我们建立和开通商品房网上销售系统,是加强商品房销售管理工作的需要,也是加快我市房地产市场信息系统建设的需要,更是落实国家调控政策的一项具体措施。因此,我们要深刻认识这项工作的重要意义,严格遵照和执行《芜湖市商品房网上销售管理办法》,认真开展商品房网上销售工作。
2、落实商品房网上销售工作,开发企业要配合,房管部门要搞好服务。
房地产业在我市国民经济中占有重要地位,是我市的重要支柱产业。引导和促进房地产业的持续稳定健康发展,是保持我市经济平稳较快增长的需要,是满足广大群众不断变化的住房消费需要。当前,我市的房地产业还存在着一些政策不完善,市场机制不健全,市场信息不对称,市场运行不规范等问题,市场运行中出现大幅度波动的可能性依然存在。因此,要保持房地产市场健康发展,单纯依靠房地产市场本身调节是远远不够的,必须有政府、开发企业和住房消费者的共同有效参与,才能保持房地产市场健康有序地发展。商品房实行网上销售,就是利用现代化的网络优势,将政府、开发企业、住房消费者有效地结合起来,产生方便、快捷的互动,使市场信息更具透明度,有利于社会监督,净化市场。
随着我市商品房网上销售系统开通运行时间的接近,各开发企业要抓紧对《芜湖市商品房网上销售管理办法》的理解,认真选派人员进行培训,尽快熟悉商品房网上操作程序,配合房管部门对楼盘数据资料的录入,使整个系统能够正常、安全、高效地运行。
房管部门要在加快房地产信息系统建设的同时,不断提高自己的管理水平和业务能力,切实履行好市场管理的职责,提高服务意识,加强效能建设。一是要规范自身管理的业务流程,健全各项管理规章,全面整合内部管理资源,加快系统内部信息化建设,实现网络一体化管理,增强管理的透明度,使房地产管理工作有序、流畅和规范,始终处在有效监督的运作过程之中。商品房网上销售系统开通后,房管部门要着手研究二手房网上销售工作,以促进房地产市场的规范发展。二是要推进自身的效能建设,一方面要在办事的质量和速度上,既要好又要快,同时兼顾;另一方面又要对一些业务设定明确的办理时限和服务承诺,增强工作人员的责任感和紧迫感,不断提高管理部门的行政效能。三是要依据房地产信息系统所提供的信息数据,对市场形势作出判断,通过实时对房地产市场价格变化、供求总量、销售对象、户型结构等信息进行详细的比较分析,及时、准确地报送市场分析报告,为政府提供决策依据。四是要通过信息系统定期生存统计数据和发布市场信息,使开发企业能够了解房地产市场的总体供求情况、需求结构等情况,引导开发企业按照国家宏观调控的要求和市场状况,合理调整住房供应结构,避免盲目投资。
3、开发企业要加大在手土地的开发量,各职能部门要加强出让地块房屋拆迁的监管与协调。
各开发企业要加快在手土地的开发,确保今年内有一定数量的商品住房上市,严禁以各种理由囤积土地。建委、土地、规划、房管等职能部门要联合组织对已出让土地进行清查,督促开发企业按规定限期开发动工,下达限期开发通知书。对拒不按要求开工的,严格按照《芜湖市闲置土地处置实施办法》规定进行处罚。具体的说就是对出让等有偿使用方式取得土地使用权的闲置土地,满1年未动工开发的,房地产开发等经营性用地征收相当于土地出让金的10%的土地闲置费;满2年未动工开发的,由政府无偿收回土地使用权。开发企业完成新建小区规划后在限期内仍迟迟不开发的,我们将按照国家调控新政予以重新调整规划。对已经出让但未能完成拆迁交付的地块,各职能部门要督促拆迁单位限期完成拆迁,对拆迁中遇到的困难和纠纷,有关部门要积极配合予以协调和解决,确保出让地块按时交付。同时,我想再强调一下,开发企业要树立品牌意识,增强诚信度和社会责任感,减少与购房者的矛盾。
4、制定和实施住房建设规划,改善住房供应结构,完善住房保障体系。
对住房建设规划,“国十五条”明确规定:“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。”
针对房地产市场的结构性矛盾,“国十五条”规定:“‘十一五’时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”
根据国家这一新的宏观调控政策要求,市建委、规划、土地、房管等相关部门要紧密配合,针对我市的实际情况,尽快制定实施意见和具体标准。各开发企业也要按照新政要求,根据市场需求,合理调整项目结构,加大开发中、小户型的普通商品住房。
5、齐心协力办好2006安徽·芜湖房地产交易博览会。(本网记者整理)、小户型的普通商品住房。5、齐心协力办好2006安徽·芜湖房地产交易博览会。(本网记者整理)
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