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月报|苏州8月住宅成交4220套均价19424元/㎡量价齐升

来源：365淘房 2016-09-01 10:45 

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365淘房 2016年8月，苏州全市商品房成交5851套（除吴江区），同比减少35.02%，成交面积67.85万方，同比减少32.57%，其中住宅成交4220套环比增加13.20%，成交面积54.15万方环比增加13.69%同比减少40.83%，住宅成交均价19424元/平米，环比上涨0.15%，同比上涨57.14%；非住宅成交1631套，同比增加7.02%，成交面积13.71万方，同比增长50.46%。8月11日“苏十五条”出台，意义重大，时隔两年的限购限贷重出江湖，但条件相比以往较为温和，对整体市场影响并不明显，而国土局即将在9月份挂牌出让27宗地块，苏州楼市有一个奇特的现象叫“土拍效应”逢土拍必涨价，此次也不例外，当然对于市场，8月份成交量自然也如期上扬，购房者心态较为乐观。

如果苏州不出台更严厉的调控政策，下半年苏州楼市的关键词依然是涨！

【楼市需求萎靡不及往年水平】

苏州成交8月数据汇总（套数）

8月成交数据汇总（面积）

市场整体情况稳定，国家新的十三五规划中预计每年经济增长率为6.5%，而目前实体经济每况愈下，短期内只能依赖房地产市场。近几个月苏州楼市房价会继续上涨，房产依然是最保值投资品，且本月价格继续上扬，相比去年增长高达64.86%，投资收益较高。据365数据研究中心统计。4月7、8日苏州平均楼面价18830元/平米，面粉高过面包，怎能不涨价？目前苏州楼市出现一种普遍现象，一旦新地块溢价率超出市场预期，周边项目纷纷捂盘涨价，苏州土拍效应凸显。5月23、24日土拍因前期政策原因，无新地王产生，但天房首次进入相城，楼面价已经超过19696元/平米，且9月份27宗地块即将入市，而8宗限价准地王已经开始影响板块市场，各项目已经放慢节奏，等待土拍，市场预计未来房价依然会超过30000元/平米。据365新房数据中心统计，进入8月，苏州19盘进行价格调整，市场进入新的深度博弈期，优惠房源会大量上市，近期可能是刚需置业者最佳购买时机。

【供应量恢复以往水平 15、16年地王开始陆续上市】

推广名	所属区域	物业类型	（套数）	批准面积（㎡）	开发商	许可证号	颁发日期
中海珑湾	相城区	住宅	636	60721.03	中海海诚（苏州）房地产有限公司	苏房预相城2016 220号	8月1日
佳兆业君汇上品	相城区	住宅	300	28009.76	苏州市佳兆业上品房地产开发有限公司	苏房预相城2016 221号	8月2日
佳兆业君汇上品	相城区	非住宅	30	6681.67	苏州市佳兆业上品房地产开发有限公司	苏房预相城2016 221号	8月2日
天房·心筑	高新区	住宅	244	31719.71	天房（苏州）投资发展有限公司	苏房预高新2016 222号	8月5日
三阳高尔夫家园	吴中区	住宅	66	29072.99	苏州庆丰房地产有限公司	苏房预吴中2016 223号	8月8日
熙金广场	吴中区	非住宅	301	16187.42	苏州九天文化发展有限公司	苏房预吴中2016 224号	8月8日
万科北宸之光	相城区	住宅	418	38025.62	苏州万金房地产有限公司	苏房预相城2016 225号	8月10日
铂悦犀湖	园区	住宅	340	57558.62	苏州旭悦置业有限公司	苏房预园区2016 226号	8月10日
绿地中央广场	新区	住宅	396	46448.78	绿地集团苏州高新置业有限公司	苏房预高新2016 227号	8月11日
万科金域平江	姑苏区	非住宅	6	834.1	苏州万江房地产有限公司	苏房预姑苏2016 228号	8月11日
海亮唐宁府	园区	住宅	286	42503.28	苏州工业园区圣哲房地产有限公司	苏房预园区2016 229号	8月12日
建发独墅湾	吴中区	住宅	248	46357.76	苏州兆祥房地产开发有限公司	苏房预吴中2016 230号	8月12日
金科观天下	相城区	住宅	244	23461.86	金科集团苏州百俊房地产开发有限公司	苏房预相城2016 231号	8月18日
姑苏钓鱼台	相城区	住宅	32	5536.32	安徽省高速地产集团（苏州）有限公司	苏房预相城2016 232号	8月18日
中航樾玺	高新区	住宅	30	9131.75	苏州中航瑞赛置业有限公司	苏房预高新2016 233号	8月18日
阳光天地	吴中区	非住宅	375	17956.65	苏南阳光城置业（苏州）有限公司	苏房预吴中2016 234号	8月18日
联合生活广场	园区	非住宅	779	50523.97	苏州工业园区青剑湖置业有限公司	苏房预园区2016 235号	8月19日
七里香都	园区	非住宅	16	4555.05	苏州天地源香都置业有限公司	苏房预园区2016 236号	8月23日
东渡湖韵青城花园	相城区	住宅	360	35309.74	苏州浦祥置业有限公司	苏房预相城2016 237号	8月23日
龙湖狮山原著	高新区	住宅	37	9626.35	苏州合本投资管理有限公司	苏房预高新2016 238号	8月24日
新城郡未来	吴中区	住宅	627	64662.59	苏州新城万瑞房地产有限公司	苏房预吴中2016 239号	8月25日
阳光城丽景湾	吴中区	住宅	311	34799.24	江苏中昂置业有限公司	苏房预吴中2016 240号	8月25日
绿地中央广场	高新区	住宅	396	46448.78	绿地集团苏州高新置业有限公司	苏房预高新2016 241号	8月26日
澳海胥江湾	吴中区	住宅	328	32742.36	苏州胥河房地产开发有限公司	苏房预吴中2016 242号	8月26日
澳海胥江湾	吴中区	非住宅	69	1462.61	苏州胥河房地产开发有限公司	苏房预吴中2016 242号	8月26日
红橡世家	相城区	住宅	372	44950.84	华润置地（苏州）房地产有限公司	苏房预相城2016 243号	8月26日
弘扬上水	高新区	住宅	410	43863.99	苏州弘阳置业有限公司	苏房预高新2016 244号	8月26日
绿地博墅	吴中区	住宅	80	14547.12	苏州绿地苏兴房地产开发有限公司	苏房预吴中2016 245号	8月26日
中海国际社区	园区	非住宅	4	280.35	中海发展（苏州）有限公司	苏房预园区2016 246号	8月31日
万科湖西玲珑	吴中区	住宅	18	3425.05	苏州中新万科房地产有限公司	苏房预吴中2016 247号	8月31日

数据整理：365数据研究中心

苏州住宅8月供销走势

2016年8月市场住宅新批预售74.55万方，住宅成交54.15万方，供销比1.38。苏州住宅市场价格高企，需求量自然下滑，导致持续四个月，供过于求。

【9月即将土拍住宅市场提前预热量价齐升】

8月份苏州住宅量价走势

2016年8月住宅市场成交54.15万方，环比增加13.69%，均价19424元/平米，环比下跌0.56%，相比去年同期涨幅高达57.14%，价格持续高涨需求持续减少。

【9月要拍地苏州楼市提前火热 9月55 个项目疯狂入市】

9月份上市项目个数

据365数据中心统计，近期上海限购政策谣言四起，日成交超千套，8月11日也开始限购限贷，只是力度较为温和，影响不大。9月苏州楼市27宗地块入市，8宗限价地提前成为准地王，地产风云变幻莫测，开发商自然开足马力积极供货，在土拍前后分得一杯羹，9月份55个项目集中入市，入市量近12000套，同比去年上市量处于高位。

【苏州住宅楼市将进入新的调整期出清周期继续回归】

月度存量走势

月度出清周期走势

据365数据统计，2013年至2016年8月存量走势来看，从2015年1月至今年3月，存量一直持续下滑。与往年同期相比，16年8月份住宅存量是同期11年的0.81倍、12年的0.73倍、13年的0.52倍，14年的0.65倍，苏州住宅市场存量依然处于供不应求局面。8月11日“苏十五条“横空出世，限购限贷随之而来，但具体政策比较温和，对市场影响甚微，8月份需求量依然出现了上扬态势，主要因为房子依然不够卖，而需求依然平稳。

各版块目前价格中环内难觅2.0项目近40%项目即将迈入3.0时代

中环内各板块价格对比

短短一个月时间，中环内均价2.5万以上的板块为新区狮山路、园区湖东、园区湖东、湖东CBD、湖西CBD、园区双湖、姑苏区古城区、吴中区城区已经开始慢慢迈入3.0时代，园区青剑湖、沧浪新城、金阊新城、吴中城南、吴中独墅湖西、相城大道、活力岛、相城区黄桥还在中环的2万以内，而且部分项目早已经超过了，预计下个月很多板块也会脱离2万的门槛，而中环内最实惠集中在相城区，为相城大道及黄桥板块。中环已经是前几年边郊板块价格洼地的集中区，目前成为了香饽饽，购房者还需及早做决定，毕竟好房源已经不多。

中环外万元盘仅仅存在3个住宅板块，刚需族只能选择远郊板块

中环外价格对比

刚需族如果只有20w首付，目前万元盘只能选择新区通安镇、相城区北桥、相城区望亭等板块，虽然距离市区较远，相比中环内仅仅一半的价格还是很具有吸引力的。

需求减少库存有所变化园区吴中区库存压力增加

各区存量对比走势

各区出清周期走势

365数据中心统计，15年1月至16年8月，苏州房价短期内上涨过快，且15年地块进入开发销售阶段，大量房源入市，竞争激烈，买房选择性增加，部分板块已经处于价格博弈期，需求出现大幅减少，抢房场景、日光盘现象已经不是普遍现场，自然部分板块出现存量上涨态势，园区年初库存不敌相城屈居最后第二，目前已经超过相城。虽然库存出清周期回稳上升，但整体库存风险属可控范围内，不存在危机。返回苏州365淘房>>

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