月报|苏州7月住宅成交3728套均价19395元/㎡量价齐跌

来源：365淘房 2016-08-01 09:18 

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365淘房 2016年7月，苏州全市商品房成交5252套，同比减少50.81%，成交面积62.48万方，同比减少48.40%，其中住宅成交3728套环比减少12.15%，成交面积47.63万方环比减少24.56%同比减少56.74%，住宅成交均价19395元/平米，环比下跌0.56%，同比上涨56.50%；非住宅成交1524套，同比减少0.33%，成交面积14.86万方，同比增长34.92%。16年两会后苏州出台3.18”苏十条”随着4月份地王频生，5.17推迟准地王出让，5.18创全国首例限价出让地块，苏州政策风波不断，而且政府已经确定苏州不会限购，因此对整体房产市场层面并没有产生本质改变，楼市依然向好。但7月份苏州商品房成交情况与去年同期相比大幅下滑，尤其住宅方面，苏州有价无市。目前苏州楼市进入短暂调整期，价格高企，已经把一部分刚需置业者拒之门外，而对投资者而言，价格居高，并不是合适投资时机。

市场整体情况稳定，国家新的十三五规划中预计每年经济增长率为6.5%，而目前实体经济每况愈下，短期内只能依赖房地产市场。近几个月苏州楼市房价会继续上涨，房产依然是最保值投资品，且本月价格继续上扬，相比去年增长高达64.86%，投资收益较高。据365数据研究中心统计。4月7、8日苏州平均楼面价18830元/平米，面粉高过面包，怎能不涨价？目前苏州楼市出现一种普遍现象，一旦新地块溢价率超出市场预期，周边项目纷纷捂盘涨价，苏州土拍效应凸显。5月23、24日土拍因前期政策原因，无新地王产生，但天房首次进入相城，楼面价已经超过19696元/平米，预计未来房价依然会超过30000元/平米。据365新房数据中心统计，进入7月，苏州14盘进行价格调整，不同程度价格下跌，苏州的房价标杆可能已经到了房价天花板，市场进入新的深度博弈期，优惠房源会大量上市，下半年可能是刚需置业者最佳购买时机。苏州中介朋友圈疯传苏州8.1要限贷，但是谣言一次次被戳破，政府依然走宽松路线。

如果苏州不出台更严厉的调控政策，下半年苏州楼市的关键词依然是涨！

【楼市需求萎靡不及往年水平】

【供应量首次低于往年水平 15年地王开始陆续上市】

数据整理：365数据研究中心

2016年7月市场住宅新批预售53.24万方，住宅成交47.63万方，供销比1.12。苏州住宅市场价格高企，需求量自然下滑，导致持续三个月，供过于求。

【住宅市场量价齐跌】

2016年7月住宅市场成交47.63万方，环比减少24.56%，均价19395元/平米，环比下跌0.56%，相比去年同期涨幅高达56.50%，价格持续高涨需求持续减少。

【苏州住宅楼市将进入新的调整期出清周期继续回归】

据365数据统计，2013年至2016年7月存量走势来看，从2015年1月至今年3月，存量一直持续下滑。与往年同期相比，16年7月份住宅存量是同期11年的0.79倍、12年的0.70倍、13年的0.50倍，14年的0.59倍，苏州住宅市场存量依然处于供不应求局面。16年春节后两会对房产调控政策方向已经出现改变，中央明确取消一刀切政策，可以因地制宜，即各个城市根据各个城市的不同情况制定相应的房产调控政策，传闻苏州两会被约谈，结束后第一天“苏十条”问世，4月、5月土拍地王频生，限价、限涨控供政策出台，但7月市场反应冷淡，房价短期内居高不下，需求能力跟不上，库存水平不断上扬，目前处于楼市博弈期，自然库存增速高达2.3%，如果持续数月依然上扬，市场才会出现危机，目前暂无此现象发生，政府后续出台严控政策可能性较低。

各版块目前价格中环内难觅2.0项目近40%项目即将迈入3.0时代

短短一个月时间，中环内均价2.5万以上的板块为新区狮山路、园区湖东、园区湖东、湖东CBD、湖西CBD、园区双湖、姑苏区古城区、吴中区城区已经开始慢慢迈入3.0时代，园区青剑湖、沧浪新城、金阊新城、吴中城南、吴中独墅湖西、相城大道、活力岛、相城区黄桥还在中环的2万以内，而且部分项目早已经超过了，预计下个月很多板块也会脱离2万的门槛，而中环内最实惠集中在相城区，为相城大道及黄桥板块。中环已经是前几年边郊板块价格洼地的集中区，目前成为了香饽饽，购房者还需及早做决定，毕竟好房源已经不多。

中环外万元盘仅仅存在3个住宅板块，刚需族只能选择远郊板块

刚需族如果只有20w首付，目前万元盘只能选择新区通安镇、相城区北桥、相城区望亭等板块，虽然距离市区较远，相比中环内仅仅一半的价格还是很具有吸引力的。

需求减少库存有所变化园区吴中区库存压力增加

365数据中心统计，15年1月至16年7月，苏州房价短期内上涨过快，且15年地块进入开发销售阶段，大量房源入市，竞争激烈，买房选择性增加，部分板块已经处于价格博弈期，需求出现大幅减少，抢房场景、日光盘现象已经不是普遍现场，自然部分板块出现存量上涨态势，园区年初库存不敌相城屈居最后第二，目前已经超过相城，而且近期一直宣称40000元/平米以上入市的高端大盘，开盘价格虽然超过了40000元/平米，但成交率超低，园区一直是全区价格标杆，此次有价无市无奈降价的现象可以另一个角度说明今年下半年苏州房价的价格天花板在40000元/平米以内。返回苏州365淘房>>

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