在南京买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-531，咨询房博士。

365淘房 不可思议！南京又一老破小卖出惊人天价。

就在今天，我看到鼓楼区的琅琊路小区新成交一套15平的一室一厅，成交总价133万，单价高达88079元/平。

8.8万/平的成交单价，甚至远超金基汇锦国际、金陵玖园、帝豪花园等顶豪别墅， 成为今年南京成交单价最高的小区。

 而这，已经不是今年南京老破小第一次“封神”了。

一、一套15平的老破小，凭什么碾压南京顶豪？

先来看这套房源的基本面：

琅琊路小区位于湖南路，这套老破小，面积非常小，只有15.1㎡，房东报价135万，最终降价2万，133万成交。成交单价高达88079元/平。

为什么这套老破小能卖出8.8万/㎡的天价？

①琅小 + 29 中本部，双头部学区加持

如今学区房早已褪去当年普涨的狂热，大量普通学区房价格持续回调。但主城顶级双本部学区，是独立行情。

在南京鸡娃家长眼里，琅小+29 中这个组合，属于硬通货。普通学区房跌归跌，头部学位资源依旧稀缺，机会来了果断出手。

②面积小、总价低、持有成本大降

133万，就能拿下双名校学位。房子只是学位载体，居住属性被放到最低。

再叠加今年 5 月起学籍占用规则调整，持有周期缩短、资金占用压力变小，流通性得到保障。对目标明确的家长来说，这本质上是一次学位购置，不是自住买房。

③挂牌极少，价差大，稀缺性拉满

目前琅琊路小区在售挂牌仅2套，全是千万级大户型。这套 133 万的小户型，总价甚至不到其他房源的零头。

回看历史成交，反差感极强：

今年 4 月同小区成交单价5.3万 /㎡，去年12月仅3万/㎡，本次成交近乎翻倍。

中介直言，这套 15㎡房源，已是小区已知最小户型。追溯到 2022 年，小区一套 40 多平小户型，曾卖出 9.8 万 /㎡，创下小区历史单价顶峰。

二、接连刷新认知！南京老破小，正在被疯狂抄底

值得一提的是，南京今年老破小卖出天价的例子并不在少数。

今年3月，位于秦淮的火瓦巷成交了一套建面约14.68㎡房源，成交总价112万元，成交单价达到了76294.3元/㎡。刷新了该小区近5年的成交价纪录。

鼓楼宁海路的“老破小”——苏州路（琅小+29中），也成交了一套建面约15.58㎡房源，成交总价105万，成交单价高达67394元/㎡。

在小红书平台上，我们看到很多人分享在南京买“老破小”的经历，有人从看房到出手只有16天！也有人全款拿下，还有很多人正在追买“老破小”......

根据某二手房平台展示的今年3季度南京二手房的成交分布，0-80万房源占比高达30.8%，80-100万占比达到12.5%，这就意味着，总价百万以内的房源成交占比高达43.3%！其中有不少都是老破小。

不止是南京，今年全国各地的老破小都纷纷曝出“老破小”成交火爆，有人批量抄底！

成都：有人花330万总价购入8套市中心“老破小”

根据该网友讲述，她在成都买了8套“老破小”，总价330万，现在租金总额每月2.1万。

天津：男子花350万元一口气抄底7套“老破小” 

“从去年到现在，我买了7套天津的‘老破小’，全部是自有资金，总价350万，每月的租金总额1.5万”，天津一位网友分享抄底“老破小”的经历，一度冲上热搜。

杭州：一批外地人集体去杭州买“老破小”养老 

据中介透露，黄龙板块因为临近西湖景区，步行可达，近期片区内“老破小”疯狂成交，一楼带院房源溢价格外明显！

上海：单价9.5万/平被秒，“老破小”成交价翻倍 

上海曹杨某村一套建面约49㎡的“老破小”，总价462万被抢，单价直冲9.5万/㎡！成交速度之快，让很多人猝不及防！

曹杨七村、曹杨二村今年开年，二手房成交价纷纷创历史新高，成交单价最高突破了7.8万/㎡！

相比去年4-5万/㎡的成交价格来看，这些“老破小”至少涨了2万/㎡，甚至还有房主涨价成交！

从“万人嫌”到“抢手货”，一批“老破小”迎来了命运的转折点。

三、突然逆风翻盘，老破小爆火背后的逻辑变了

老破小火了，但火的原因，和五年前完全不是一回事。

第一个逻辑：租售比跑赢了存款利率

全国8个主要城市的平均租售比为2.67%，已经明显高于5年期定存利率、10年期国债收益率。

值得一提的是，成都、武汉、南京、重庆的租售比甚至一度超过3%，而部分城市的房贷利率低于3%，这就说明一些大城市的租金已经能够覆盖月供了。

而银行定存利率是多少？1.3%。十年期国债收益率？1.8%。

当租金能覆盖月供，房子就从“负债”变成了“现金流资产”。成都那位买8套的买家，算的就是这笔账。

第二个逻辑：年轻人观念的逆转

随着房价的回调，老破小的性价比凸显。同样的预算，远郊的“远大新”和主城的“老破小”，年轻人开始选后者。

原因粗暴：下楼就是地铁，步行就是商圈，通勤省下的两小时，是实打实的生活质量。远郊新房再漂亮，也换不来孩子上学少走半小时。

第三个逻辑：城市更新政策兜底

5月28日，国务院印发了《城市更新“十五五”规划》。作为我国首部国家级城市更新专项规划，它一口气定了大约15万亿元的投资规模。

原拆原建、加装电梯、管线翻新，多数建成 20 年以上的普通老破小将分批完成更新，老破小价值逻辑彻底反转。

配套本来就好，老破小房子一翻新，居住价值立刻重估。

第四个逻辑：国资下场收储

此前，不少城市开发企业自主开展的以旧换新，必须是2000年后的商品房才能参与，把真正的老破小拒之门外。而今年开始有个信号特别明显：

广州、上海宣布国企直接收购二手房，不限楼龄，只卡地段、面积、总价，瞄准的就是真正的老破小。

这意味着老破小有“官方买家”托底了。

写在最后：

这套 8.8 万 /㎡的琅琊路老破小，只是一个缩影。

它不代表南京所有老房子普涨，只说明一件事：楼市普涨时代彻底结束，资源高度集中的核心资产，永远有独立行情。

没有顶级学区加持，没有“拆改”预期，没有稀缺到只有少量挂牌的老破小。你买它，就是买一套普通的、旧旧的房子。

但如果你手里握着的是核心区、总价低到租售比能跑通、有明确的更新或收储预期的老破小，不必再焦虑了。

返回南京365淘房>>

在南京买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-531，咨询房博士。