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南京第三家山姆会员店要来了？

就在今天，南京市规划和自然资源局官网发布了一则重磅文件，燕子矶核心区规划大调整，一幅容积率仅1.0的商业用地，横空出世！

这块地的位置，正是此前网传的山姆选址地，难得的是此次规划调整后地块的各项指标，竟与山姆建设的要求高度契合！

规划大调整！山姆的物业基因，燕子矶这块地全对上了

今天上午，一则名为“《燕子矶新城区控制性详细规划》MCb020-20规划管理单元图则修改(公众意见征询)”的文件发布。

文件显示，此次规划调整的目的是为完善城北片区服务配套，打造燕子矶地区级活力商圈，推进地铁站点周边土地开发利用。

这次拟修改地块就在燕子矶核心区，招商花园城北侧，东至燕城大道，西至怡静路，北至神农路，南至寅春西路，用地面积约5.04公顷，现状为空地。

这个地址和此前网传中山姆在燕子矶的选址一致。

地块具体调整情况如下：

(一)商办用地改商业用地，高度降至24米：调整用地性质及指标。将20-08地块的用地性质由商办混合用地(Bb)调整为商业用地(11)，容积率由4.0调整为1.0，建筑高度由100米调整为24米，建筑密度由50%调整为55%，绿地率由30%调整为10%.。

(二)优化用地边界，商业用地扩容近1公顷：将20-07地块面积由1.15公顷调整为0.76公顷，20-08地块（商业用地）面积由1.58公顷调整为2.54公顷，20-25地块面积由2.30公顷调整为1.74公顷。

(三)商业地块两侧增加入出口：在20-08地块东侧和西侧各增加1处地块出入口，将20-25地块西侧2处出入口调整为西侧，北侧各1处出入口。

（调规前）

（调规后）

看完这次的规划调整，我们再来看下山姆的选址硬指标：

全国门店购物层高均需9米，总高严格卡在24米以下；地块占地至少2-3万㎡；容积率极其特立独行——普遍0.8-1.2，属于典型的低密度、大铺开商业。

而此次调整出来的商业地块容积率直接从4.0砍到1.0，建筑高度从100米削至24米，建筑密度反涨至55%，绿地率压到10%。占地约2.54公顷（2.54万㎡），符合山姆2-3万㎡占地区间。

东西两侧还特意各加了1个出入口——大概率为了应对周末上千辆车流和48英尺集装箱拖头的转弯半径。

山姆进燕子矶早有传闻！官方最新回应耐人寻味

南京第三座山姆，要落户燕子矶，并非空穴来风。

早在去年，就有网友爆料，燕子矶招商花园城北侧，燕城大道西侧，特教学院燕子矶校区南侧要盖商超，之前挖土机进场推平，意指传闻中的山姆即将入驻。

自此之后，每隔一段时间，网络平台上关于“山姆进驻燕子矶”的各项进度传闻便陆续曝光，但这一切始终没被官方证实。

几天前，燕子矶万科的业主在网友留言板求证：“之前听邻居说附近要新开一家山姆会员店，但一直没有官宣，请问山姆会员店要开新店的消息是否属实？具体位置在哪里？”

随后，燕子矶新城开发建设指挥部给出的回应也很耐人寻味——“关于山姆项目的有关信息一切以官方发布为准。”

既不否认，也不承认。给大家留下无限的想象空间。

更令人值得玩味的是——2026年2月，南京市委书记周红波亲自会见了沃尔玛中国总裁兼CEO朱晓静。在这次高端对话中，一个足以载入南京零售史册的信号被释放出来：

南京将在 “十五五”期间，被定位为沃尔玛辐射华东乃至链接全球的重要支点，加速新业态门店的合作。而山姆会员店，正是沃尔玛旗下的全资子公司与高端会员制零售品牌。

市委书记出面谈，谈的不是一个小超市，至少是一个区域支点。对于辐射整个大城北的燕子矶来说，如若山姆能入驻，带来的绝对是城市战略级的变化。

燕子矶新城，完全踩中山姆落户的2大标准

最后，我们从选址的视角，验证燕子矶区域是否符合山姆的核心选址逻辑。

根据公开的山姆选址原则，其对城市的筛选和区位的围猎极其挑剔。把燕子矶放到零售业“显微镜”下，能完整审视到2条标准全都踩中：

第一个维度是区位辐射和交通可达性。燕子矶1号线北延、6号线、7号线环绕，和燕路过江通道将城北与江北直接拉通。西接城市快速路网无缝背靠迈皋桥、晓庄等老城区成熟客群，辐射城北甚至吸纳江北部分流量。

这里的点位选择跟选址逻辑是一致的：依赖核心交通枢纽导向人口聚散，而非传统的商圈核心。

第二个维度是人口密度和增长潜力。真正的“山姆经济”爆发往往在“已成熟的住宅+迭代商业”的板块。

燕子矶新城已经在短短几年内建成十数个全新住宅社区。新房不断涌进、年轻人不断聚集，形成了远超商办核心区白领客群的新消费力。对于山姆而言，这一块恰恰是会员拉新优质的土壤。

对于燕子矶来说，山姆来了，不是多了一家超市，更是给燕子矶楼市一个官方认证的‘价值底座’。

山姆的核心能力在于：制造稳定的高粘性消费流。山姆的进驻会倒逼周边城市界面、道路交通、公共服务进一步精细化——这是一种隐性的板块升级，不体现在房价数字的短期波动里，却会在三到五年的持有周期中，逐步转化为实实在在的居住便利性和资产稳健性。

在新房市场的反馈上，紧邻的该地块的北城央璟颂及区域内星叶燕尚玥府、保利国贸璟上、高科江悦堂等众多小区，或将被此次利好影响加快流速。 

龙湖北城央璟颂就位于山姆绯闻地块旁，这是燕子矶第一个纯粹的四代宅，且打造有整个城北尤为稀缺的四代洋房，搭配全南京首创的敞开光厅电梯厅。项目约200米为6号线、7号线交汇的万寿站，约700米处为1号线晓庄站。

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保利国贸璟上坐拥双地铁口晓庄站仅约百米距离的交通优势，打造建面约800㎡多功能下沉式会所，高品质装修交付使用。在装修品牌上相较于区域内竞品也进行了大量升级。

项目打造主力建面约89-135㎡四代宅产品，目前部分楼栋有清栋优惠，如果你对项目感兴趣，抓紧点击下方小程序卡片咨询。

星叶燕尚玥府是目前燕子矶总价最低的新房，项目打造建面约89㎡、120㎡、126㎡三种户型，其中建面约89㎡的小户型竟然做到了约5.3m的横厅，该项目自带户外泳池，并参与“收旧房，换新房”活动。

燕子矶总价门槛最低项目，参与收旧换新，详情点击小程序咨询：

写在最后：

综上专业分析三条脉络汇聚于一处：全国各家山姆通用物业标准+燕子矶地块调整后的容积率/层高/面积数据+燕子矶区域符合的会员选址综合评判，每一个环节都指向同一个方向——

此次燕子矶核心区区位的商业地块调规，极大概率是沃尔玛山姆团队与南京在城市规划阶段就已进入深度推动的“协同招商”成果。

信号优先于消息，这纸规划公告已几乎是实质性的官宣前奏。剩下的，我们静待官宣。

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