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365淘房 张洲 南京的江景房，依旧有溢价能力！
就在今天，我在365淘房小程序发现，位于江北核心区的保利江汇成交了首套二手房，这是一套建面约142㎡四房房源，成交总价为385万，成交单价为26985元/㎡。
随后，房产经纪人告诉我：“这套房源位于31楼，一线江景房，不满2年，卖家缴纳增值税，因为这套房子是基础装修包，所以价格相对便宜一点”。
随后，我找到了此前保利江汇新房全装修销许价格，31楼建约142㎡房源价格约为3.6万/㎡，那么在2021年时购房总价大约为513万。
也就是说，总房款部分，业主损失了128万左右，亏损率大约为24.9%。
虽然总房款亏损的确实较多，但是亏损率其实并不大。
项目在2021年9月首开，245套房源，吸引了1024人报名抢房，中签率为23.9%。
在首付8成，销许均价32582-34940元/㎡，升级装修包2200元/㎡的背景下，历时3个小时，245套房源全部售罄。
虽然彼时的楼市已经逐渐遇冷，但是保利江汇凭借一线江景，以及与一路之隔的正荣润江城倒挂，依旧引发了买房人的抢购。
但是，项目在2024年交付之时饱受争议，小区围墙水泥墙面呈现；绿化、儿童游乐区、老人活动区呈现面不太好，交付较为仓促。
其实，一套房源并不能够代表整个小区的市场表现情况，目前该小区有41套房源在售，挂牌均价为3.5万/㎡。
更加值得注意的是，小区近期又成交了一套二手房，成交单价为2.85万/㎡，相较于首套房源，成交价格有所上浮。
那么这两套房源的成交均价大约为2.77万/㎡，相较于此前小区首开均价3.59万/㎡（含升级装修包2200元/㎡），单价下跌了8200元/㎡，房价跌幅位22%。
最高跌幅达40%，这份江核次新二手房涨跌幅数据令人惊讶
值得注意的是，次新二手房房价下跌并非是保利江汇的个例，江核、南京，乃至整个全国二手房成交价格下滑都是2024年的关键词。
而且，如果对比江北核心区同期次新房小区，你会发现，保利江汇的跌幅是相对较小的，并没有那么夸张，即使是从全市来看，都是较为稳健的。
我整理了江核次新二手房成交价格，对比去年同期，看一下相较于保利江汇22%的跌幅，其他小区的表现到底如何。
个别房源成交价仅供参考
根据数据统计，江北核心区19个次新房小区中，有1个小区跌幅超40%，9个小区跌幅30%-40%，7个小区跌幅20%—30%，2个小区跌幅为10—20%。
从板块来看，研创园的平均跌幅最高，此前新房均价为3.03万/㎡，现如今二手房成交均价为2万/㎡，均价下跌了1.03万/㎡，板块房价平均跌幅为34%。
跌幅最少的是江核隧道口板块，此前新房均价为3.18万/㎡，现如今二手房成交均价为2.5万/㎡，均价下跌了6800元/㎡，板块内房价平均跌幅为21%。
南工大板块此前新房均价为3.44万/㎡，现如今板块二手房成交均价为2.33万/㎡，板块均价下跌了1.11万/㎡，跌幅为32%，仅次于研创园板块，跌幅位居第二。
在这19个小区中，位于江北核心区研创园板块的佳源玖棠府跌幅最高。
其在2019年8月首开之时，销许均价为3.02万/㎡，中签率为33.9%，也可谓是板块之内热盘。
项目近期成交均价为1.78万/㎡，相较于首开时房价下跌了1.24万/㎡，跌幅高达41%，是统计的17个小区中唯一一个跌幅超过40%的项目，跌幅位居第一。
对比之下，你会发现，保利江汇约22%的跌幅，放在整个江北核心区来看并不高，保值率位居第四。
其实，我们将视角抬高你会发现，这几年来全国二手房市场都处于以价换量的周期中，江核只是全国楼市的一个缩影。
换个思路来看，现如今江核二手房2万/㎡的均价，已经筑底，在整体楼市逐渐回暖的大背景下，非常值得入手。
写在最后：
覆巢之下，焉有完卵。
这两年来，全国二手房市场表现都不尽如人意，以价换量是主旋律。
不过，我们同样可以发现，不同板块不同楼盘之间同样存在价值差，核心区域的高品质住宅价格依旧坚挺，这也可以为我们购买新房提供思路。
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