土地改规引热议！江北新区，很委屈！

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365淘房 有没有发现，过去这一段时间江北新区土地改规更加密集了。

而几乎每每有江北土地改规的消息，评论区总能引起一片热议。

无可奈何的居多，质疑的也不少。

在一场场关于土地改规的热议风波中，江北新区被否定、被误解，但其实，江北新区更委屈。

土地市场三大变化背后，藏着一盘大棋

把多次规划调整联系起来分析，比单独分析每一次土地规划的变化，思路会清晰的多。仔细梳理下，不难发现江北新区土地市场，主要呈现三大变化：

NO. 1｜工业用地猛增

工业用地的大批量增加，出现在研创园、大厂、北站等多个区域，这是目前江北新区土地改规风波中争议最大的变化。

大厂：宅地改工业用地

NJJBb030—22规划管理单元图则位于江北新区大厂街道，东至复兴路、南至潘营路、西至纬五路、北至丁家山路，总面积约79.99公顷。

（修改前）

（修改后）

北站片区：大批量增加工业用地

南京北站片区，主要的变更是增加了工业用地。新增01-29、01-34、01-35、01-37、02-32、02-35地块，为一类工业用地（M1），容积率为2.0-3.0，建筑控制高度为60米。

修改后

研创园：科研用地改工业用地

江北新区研创园五桥以南，东至浦滨路、西至浦乌路、南至虎桥路、北至行知路，总面积约3648亩。

根据规划，将原11幅科研用地地块，绝大部分调整为工业用地。

修改前

规划一类工业用地(M1)面积86.87公顷（1303.1亩），容积率2.0-3.0，建筑高度≤80m；规划市政预留用地(Uk)面积1.19公顷（17.9亩），容积率≤1.0，建筑高度≤24m。 

修改后

有人质疑，“”科研用地改工业用地，难道是因为江北新区对科研企业吸引力大幅下降？“，也有人担忧，大批工业用地的增加，是否会对房价、对居住环境产生不良影响？

工业用地增加的信号，从年初就已经开始释放。2月，江北新区召开“服务企业、项目建设、研产贯通、招商引资”四大行动动员大会。

一支穿云箭，千军万马来相见。

上半年，江北新区围绕着四大行动猛烈发力，以强化服务、猛攻项目、注重贯通、大抓招商的实干实绩，迅速掀起新区开发建设新热潮。

要知道，过去几年，江北新区招商引资引进了一些不错的企业。但产研中心在江北，生产基地却在其他区甚至是外地，产研分离始终不是长久之计。

只有将产研贯通，才能更好的留住企业、引进企业。重中之重，便是解决企业生产问题，工业用地的增加一方面为引进企业提供了便利，更有利于招商引资，另一方面，在当下的环境下，工业发展也是江北新区“抢人“最直接的方式。

大环境如此，脱下了孔乙已的长衫，更务实的江北新区，才有了更多的机会和活力。

回过头看苏州工业园区的空间布局：工业32%、住宅22%、绿地14%、商务2.4%，工业占比如此之高，丝毫不影响其成为苏州楼市的天花板区域。

毕竟以人为核心，城市、产业、人文、生态良性互动的发展才是真正可持续的发展。

NO. 2｜中心区用地性质“乾坤大挪移”

比起北站、研创园、大厂的土地改规，江北中心区地块的规划调整关注度更高。其中的话题王莫过于“老浦口火车站区域商业用地改宅地“。

去年，老浦口火车站西侧部分的大部分商办用地都变更成了住宅用地，最终仅剩下6幅商办用地，相较于此前减少了14幅商办用地。

一石激起千层浪，一时间，“江核变桥北“”的评论甚嚣尘上。

规划要连起来看，放眼到整个江北中心区，你会发现过去这一年江北中心区三区域的土规调整变化：

老浦口火车站片区：商业用地改宅地

沿江的大片商办用地被住宅取代之后，沿江高端住宅区也将随之诞生，更有利于江北楼市高端圈层居住氛围培育，同时同时加快城市建设节奏，有助于城市蓝图的快速落地。

小鱼嘴片区：江边宅地变商业用地

小鱼嘴片区靠近江边宅地变为商业用地，并将七里河片区的滨江、河景等景观优势充分放大，奠定了创投金融的发展地位。

 3幅商办混合用地沿长江一次排开，将在一定程度上增加沿江天际线的视觉感官。

沿山大道片区：宅地改行政办公、科研用地

在此前的规划中，沿山大道至定向河之间有超过15幅尚未开发的住宅用地。在新规划中，进行了大幅的缩减，尚未出让的纯住宅用地变为2幅，其他陆续变为行政办公、商住混合、科研用地等。

NO. 3｜宅地容积率普降

昨天，江北新区42幅地块曝光，容积率大多为1.8，还有一幅宅地容积率低于1.2.

要知道，前几年在江北核心区，很多楼盘容积率是2.8，一句“两隧之间，惟此小高层“的广告语足以让一个楼盘卖的风生水起。而如今，大批1.8容积率地块的出现，却让一批业主担忧起普遍降容后的江北新区丧失“高楼群“的光芒。

但，换个思路：

高容积率地块＋小街区密路网，南京早已有河西南在前

低容积率地块＋小街区密路网，才可畅想成为下一个巴塞罗那 

普遍降容的现象，其实不止出现在江北新区，在河西、秦淮、雨花多个区域。这样的变化很好理解，低密度宅地供应在增加，是对冲楼市两极分化，保障刚性和首改家庭居住需求的大力响应。

用动态发展的眼光看待规划的调整，不去一味地否定、一味地鄙夷，万事万物都在动态中发展、动态中进化。

给江北一点时间，静待花开。

哪里成为核心地段？哪里板块价值下滑？哪里会成为下一匹黑马？

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