一批业主心痛！青奥的房价竟然卖不过城南中心？真相是...

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365淘房 张洲 “核心区二手房太多了，不稀缺，所以价格卷的厉害”。

“是不是核心区重要吗，现在核心区研创园二手房都卖不过城南中心了”。

“城南中心位置确实不错，刚需买来自住，生活便利度不错的”...... 

在板块概念逐渐淡化的现如今楼市之中，城南中心二手房又与江核研创园起了火花。

起因是位于城南中心的滨江嘉品成交了两套二手房，成交单价都在2.5万/㎡以上，这一价格比研创园板块不少小区二手房成交均价都要高，从而引起热议。

要知道，曾经的研创园二手房成交价一度冲至4万/㎡的，即使是新房均价也是超过了3.5万/㎡。而城南中心此前的二手房成交均价大约为3万/㎡，也难怪会引起网友热议。

研创园航拍图

接下来我们就看一下，这到底是什么样的情况。

还是老规矩，先来看是不是，再看为什么。

城南中心二手房：滨江嘉品均价达2.5万/㎡

根据某房产网站数据统计，目前城南中心在售商品住宅二手房小区主要有3个，分别是滨江嘉品、望江悦府、正荣润棠府。

目前仅有滨江嘉品成交了2套房源，成交均价为25289元/㎡，这两套房源均是于近期成交，望江悦府和正荣润棠府并没有二手房成交。

值得注意的是，滨江嘉品的挂牌均价为31042元/㎡，望江悦府与正荣润棠府的挂牌均价都约为2.9万/㎡，相较于滨江嘉品来说都更低，这两个小区未来成交均价可能也会低于滨江嘉品。

从表格中可以看出，滨江嘉品成交均价为2.5万/㎡，而项目的新房首开均价为3万/㎡，其中价差为5000元/㎡，对于滨江嘉品的业主来说，依旧是亏本卖房。

目前这三个在售的二手房小区总套数为3888套，整体体量并不小。

城南中心航拍图

江核研创园：二手房成交均价为22487元/㎡

接下来我们看一下江核研创园区域二手房成交均价情况，

目前研创园区域主力在售二手房有6个，其中五个小区已有二手房成交，当下的成交均价为22487元/㎡。

在有成交记录的这五个小区当中，中海左岸澜庭的成交均价最高，达到了25320元/㎡，这一成交均价和滨江嘉品相差无几。

其余三个小区成交均价都低于滨江嘉品，其中保利西江月为21090元/㎡，金地风华国际为22023元/㎡，佳源玖棠府成交均价为21516元/㎡。

如果以研创园当下22487元/㎡的成交均价，对比城南中心的滨江嘉品25289元/㎡的成交均价，那么的确如很多网友所言，研创园二手房卖不过城南中心。

研创园航拍图

聚焦到单个小区，仅中海左岸澜庭成交均价与滨江嘉品齐平，其余均低于滨江嘉品。

三大因素致使城南中心房价表现亮眼，研创园潜力依旧无限

从上文中不难看出，现如今，的确出现了网友所言的研创园二手房成交价低于城南中心的情况，有没有这个问题已经解决了，那么接下来看一下为什么。

1、滨江嘉品个体化差异明显，整体品质较好，无法代表整个板块

首先，滨江嘉品的成交价格只能说是城南中心区域二手房价格的一个表现点，并不能够代表整个城南中心，毕竟即使是一个区域内，成交单价差距近万元一平也是常事。

滨江嘉品之所以有较好的市场表现，其中一个重要原因就是其本身的产品品质的确非常不错，尤其是在区域二手房竞品的对比之下。

尤记得项目在交付之时，热带雨林景观风，滨江标志性的蓝宝石景观池备受好评，整体品质相当不错。

相较于江核研创园板块的保利西江月这些年限较长的产品，是有一定的优势的。

2、小区未满两年，业主净得价较少，研创园区域房源基本满两年

还有一点值得关注的是，滨江嘉品普遍不满两年，所以存在5.3%的增值税。

如小区成交的首套89㎡三房房源，成交总价为225万，成交单价为25070元/㎡，由于房源不满两年，其中大约有12万增值税税金，而这部分税金是由卖家所承担的。

如果除去这部分税金的话，这套房源的单价大约为23932元/㎡，也就是说如若未来满两年后，这部分由业主所出的税金会被除去。

而研创园区域大部分二手房是满两年的，成交均价就是业主的净得价。

这也是导致滨江嘉品所呈现出的二手房成交价要高于研创园的原因之一。

3、研创园区域供给量较多，议价空间相对较大

还有一点则是，两个板块之间的供需关系，有所差距。

根据数据统计显示，城南中心区域在售的三个二手房小区，总房源数为3888套，而研创园区域6个在售二手房小区，房源数量为8942套。

研创园二手房总套数是城南中心一倍还要多。

即使是将目光聚焦在在售房源上，研创园区域仅保利西江月一个小区在售房源就达到了272套。

而位于城南中心的正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品三个小区的在售房源数仅为84套。

可以看出，城南中心板块的二手房供给量相较于研创园要小的多。

较大的供给量，让买房人在研创园二手房市场中拥有更多的议价空间，杀价也更猛。 

写在最后：

其实南京的房价是成体系的，是有一定的板块价格梯度的，是一荣俱荣一损俱损的。如若未来研创园区域二手房成交价格进一步下探，也势必会影响到城南中心板块。

所以，在现如今的楼市环境中，没有谁能够独善其身，唯有大环境向好，才能使得整体楼市走向转变，才能让所有业主成为赢家。

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