曾经新房卖到1.2万/㎡，江北这里惊现低密新盘

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365楼市 张洲 沉寂近半年的六合楼市即将迎来新鲜血液！

距离新街口50公里，曾经新房卖到1.2万/㎡的程桥即将上新。

就在今天，我在政府官网发现，程桥街道NO.2022G95地块房地产开发项目规划设计方案批前公示出炉。

该项目六合区程桥街道，滨河东路以东、编钟路以南，东南侧邻已建成程桥初级中学。

可能程桥对于大家并不熟知，打开地图你会发现，程桥街道位于六合，该街道与南京主城新街口驾车距离大约为50公里。即使是与六合中心雄州地铁站也有13公里的距离，从楼市角度来看是真正意义上的远郊。

可能很多人不太清楚的是，早在2016年之时， 程桥土地市场就迎来了一阵轰动。

2016年12月，六合G78地块被南京栖霞房地产开发集团有限公司竞得，成交价为1.06亿，楼面价3901元/㎡。

同日，相邻的六合G79住宅地块经过50轮竞价，最终也被南京栖霞房地产开发集团有限公司拿下，楼面价高达4109元/㎡。

这个项目就是后来大家所熟知的云梦尚品，项目在2019年首开之时，销许均价达到了1.2万/㎡，可谓是轰动一时。

不过，项目首开至今已近5年之久，从网上房地产数据来看，销售情况并不乐观，项目还有不少房源尚未出售。

值得注意的是，云梦尚品与待上市的G95项目直线距离仅200余米，这对于该项目未来的定价以及销售是一个不小的考验，让我们拭目以待。

G95项目总用地面积约为12310.97平方米。规划用地性质为Rb商住混合用地。1.0<容积率<1.6，绿地率>30%.建筑密度<40%，建筑高度<24米。

从项目总平面示意图来看，项目将打造1幢商业、5幢住宅及相关附属配套设施。 

住宅部分分为三排排布，总层高均为7层，是楼市之中难得的低密多层住宅，对于业主来说居住体验感更好，更加偏向于改善。

项目西侧与大东河仅一路之隔，2、3、6号楼均能一览河景，可以说是一线河景住宅，景观资源较好。

从效果图来看项目的窗墙比非常之高，大面积的玻璃幕墙显得非常有质感。

从另一张效果图可以看出，项目的大门尺度感拉满，给人一种门源府邸的感觉。

将时间线拨回到2022年10月19日，NO.2022G95地块地块经过1轮竞拍，被六合新城建设以6000万元底价拿下，楼面地价为3046元/㎡，该地块未来售价不限价。

该地块位于程桥街道，紧邻六合区程桥初级中学、小学，周边包括有东泰状元府、云梦尚品等多个成熟小区，生活氛围浓厚。

G95项目上市后，对于区域居民来说，将会拥有一个品质改善的机会，值得期待。

六合36个项目待上市，六合新城成绝对主力军

正如前文所说，G95地块是六合新房市场少有的出规划的项目。除了G95地块之外，六合已拍出但尚未上市的涉宅用地达到了36幅之多，总用地面积达122万方，可以说未来新房市场的上市量是非常充足的。 

在六合国资拿地是普遍现场。不过，越来越多的国资与品质房企共同开发项目，例如2023年年中轰动六合楼市的合锦观澜，就是国资拿地，绿城参与开发，未来这种模式将会非常常见。这对于六合楼市来说也是好消息，在保证项目稳定性的同时，产品品质还能有所提升，值得期待。

还有一点则可以发现，随着时间推移，同一板块之内，地块的成交楼面价是在逐渐下滑的，如龙袍新城2021年G59地块成交楼面价为10309元/㎡，而2023年龙袍新城的成交楼面价为7835元/㎡，楼面地价下降了超2000元/㎡，对于房地产开发企业来说，利润空间是有所增加的。

六合航拍图

从区域之内各板块的情况来看，六合新城已出让待上市项目达到了15个之多，占比达41.6%，位居第一。

龙袍新城已出让待上市项目达9个，占比达25%，这两个板块的项目就已经占据了整个六合待上市项目的半壁江山。

六合新城二期+龙袍新城，六合发展的未来方向

土地市场动向往往意味着区域的未来发展方向，从六合当下城市发展规划现状结合未来土地供应计划来看，六合下一个发展重点将会是六合新城二期和龙袍新城。

六合新城二期定位为江北新区城市副中心、副城级商业中心。规划面积为2.5平方公里。

六合新城一期经历数十年发展，这里已经是商业汇聚，公园林立，企业云集，成为六合宜居宜业新封面。

六合新城一期航拍图

而具有后发优势的六合新城二期，在城建、配套等方面更上层楼。

聚焦六合新城二期具体规划上，秉承着七彩理念，即商业上点亮城市客厅；配套上人人均可使用；居住上打造全龄友好的社区；绿地打造上将绿色融入生活；交通上把街道还给行人；在水系方面，让生活走向水岸；文化是城市之魂。 

六合新城二期规划了山水客厅作为城市地标和形象窗口，山水客厅依滁河而建，与200亩的观山视廊一同打造，指向灵岩山。

六合新城二期效果图

六合新城二期依滁河而建，从桥梁之上远眺，这座未来之城蔚为壮观。

六合新城二期效果图

可以预见，这里将会成为以高端商贸服务、文化娱乐、医疗卫生、都市旅游休闲等功能为主的江北新区城市副中心，是六合乃至江北的新城市封面。

而龙袍新城是南京市总体规划中确定的“九个新城”之一，龙袍新城16.1公里的长江岸线，是南京唯一未开发的长江黄金岸线。大量的空白土地预示着未来无尽的想象空间。 

龙袍航拍图

写在最后：

2015年国家级江北新区成立，南京的江南江北双主城时代正式来临。而在板块的交接处是最容易爆发共振的地方。

打开地图你会发现，六合地处苏皖两省交界，宁、扬、滁三市交汇地，是南京都市圈北部战略支点，是南京北大门。

可以预见，在长三角一体化和国家级江北新区的双重战略加持下，六合迎来了历史新机遇，尤其是六合新城二期和龙袍新城，作为未来江北，乃至南京的耀眼新星，即将大展宏图，一片未来之城的画卷徐徐展开，值得期待。

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