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365淘房 张洲 现如今的江核二手房市场，让越来越多的人觉得，桥北价格买核心区不再是一句梦话。
就在今天，我发现华润国际社区成交了一套88.13㎡的三房房源，成交总价仅为196万，成交单价为22240元/㎡。
根据信息显示，这套房源起初挂牌价格为215万，经过4次调价，降价19万，最终以196万的价格成交。
该套房源的浏览量达到了1.3万次，关注人数达93人，带看64次，关注度可以说是非常之高。
值得注意的是，该套房源无论是成交总价还是成交单价，都创了该小区常规房源的新低纪录。
华润国际社区航拍图
2.2万/㎡的单价，真可谓用桥北的价格买到了江北核心区的一代神盘。
那么这套房源的真实情况是怎么样的？
随后我联系相关房产经纪人，他告诉我：“这套房源位于4楼，楼层比较低，是毛坯房源，外加业主急售，买家首付比例也比较高，所以价格比较便宜，是整个小区最便宜的一套房子了”。
同时他还强调，小区里正常楼层，精装修的房子，单价都在2.6万/㎡左右，这套属于房源的属性相对比较特殊。
当我问及这两个月华润国际社区的房价走势时，他和我说：“2024年头两个月成交价确实比去年年中的时候又降低了不少，单价也越来越低，不过成交量上来了不少，很多刚需只要价格合适，下手还是比较果断的”。
2024年年初成交均价2.4万/㎡，同比去年跌幅达26%
接下来我们从数据的角度来看一下，华润国际社区二手房市场情况到底是如何的。
根据数据显示，2024年华润国际社区二手房成交均价为24720元/㎡，平均成交总价为235万。
从数据上来看，的确是从年初开始成交单价在逐步下降，甚至出现了两套小面积段房源成交单价为2.2万/㎡的情况。
随后，我又整理了2023年1-2月华润国际社区的成交情况。这段周期内，华润国际社区成交均价为33488元/㎡，平均成交总价为326万。
对比之下，2024年华润国际社区成交均价相较于2023年下降了8768元/㎡，同比跌幅达26%，这样的跌幅是非常夸张的。
如果按照100㎡来计算的话，那么华润国际社区业主在这一年时间里，平均房产财富缩水了86万之多。
如若和巅峰期，即2021年小区成交均价4.5万/㎡来对比的话，那么小区业主身价下跌将超200万之多。
但是，有一点值得注意的是，对于华润国际社区的第一批业主来说，即使是现如今2.4万/㎡的成交均价的话，也谈不上亏损，毕竟2015年首开之时，华润国际社区的新房价格也只有1.7万/㎡。
其实，将视角拔高，不单单是华润国际社区，几乎整个南京二手房市场都面临价格回调的现状，整个江北新区都是如此，只不过有些小区由于本身产品品质存在一定的缺陷，亦或是房龄较长的产品，跌幅会更加夸张。
桥北5小区成交均价超2.2万/㎡，改善性需求较强
接下来我们来看一下，是否如前文所言，现在可以用桥北价格买核心区房子。
再来通过数据看一下桥北的情况，根据不完整统计，近半年来桥北成交均价高于2.2万/㎡的有5个小区。
换而言之，对于意向购买这些小区的买房人来说，都可以够得上华润国际社区这套房源，其中大华锦绣华城阅江山、金象朗诗红树林、大华锦绣华城香鸢美颂三个小区的成交均价是要高于华润国际社区的。
不过，这三个小区也是整个桥北区域的房价天花板，而整个桥北区域的挂牌均价为1.9万/㎡，本月成交均价为1.6万/㎡。
也就是说，桥北区域成交均价突破2.5万/㎡大关的是少数，突破3万/㎡大关的没有一个，大部分小区的成交均价都在2万/㎡以下，这才是当下桥北二手房市场的真实现状。
其实从这份表格中，我们还能看到桥北的高房价小区基本上都离不开这两个标签，那就是区域品质次新房、拥有一定相对优质的教育资源。
桥北航拍图
在桥北区域改善住宅稀缺，而市场需求旺盛的背景下，区域之内已经形成了需求大于供给的状态，这也就意味着如金象朗诗红树林这般的品质次新房是相对更加坚挺的。
而且，从宏观角度来说，无论是桥北还是核心区，二手房市场两极分化势不可挡。区域品质二手房未来将会成为房价天花板。
写在最后：
对于新城的建设来说，总是需要去时间等待，当下的江北核心区楼市处于房价与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定落差的阶段。
从长远周期来看，江北核心区依旧会是未来二十年全南京发展重点板块，伴随着的还有楼市的不断向上，当下的回调未必是一件坏事，回归到板块真实价值，在下一个周期内才能更好的腾飞，值得期待。
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