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365淘房 张洲 核中核2.9万/㎡成交，江北核心区房价什么时候能到底？
就在今天，我在某房地产网站发现，位于江北核心区核中核区域的华润国际社区，成交了一套单价近2.9万/㎡的房源。
这是一套建面约89㎡的三房房源，成交总价为259.5万元，成交单价为29148元/㎡。
根据网站数据显示，该套房源此前挂牌价为275万，经过4次调价后，最终降价超15万成交，成交周期为90天。
这其实可以从侧面看出，现如今的二手房市场，想要快速出手，唯有猛烈降价。
随后我联系到了华润国际社区的房产经纪人，他告诉我：“这是一套毛坯房源，中间楼层，业主急售，所以单价要便宜不少，89㎡正常价格是在3.1-3.2万/㎡左右”。
从近期的成交价格来看，项目89㎡的成交均价的确在3-3.1万/㎡。
不过，中介表示：“这批次的业主当时的买入价格基本上都在1.7万/㎡左右，虽然现在价格比之前巅峰期降了1万多一平，但是这些业主还是赚的，只不过多少的问题”。
的确，华润国际社区2015年时，均价为1.5—1.7万/㎡，即使是2.9万/㎡的价格，房价也是几乎翻倍。
华润国际社区航拍图
不难看出，早入场的那批业主即使是在楼市大环境下滑的情况下还是有的赚的，但是从2018年之后，江北核心区房价攀升至3万/㎡以上后，能够从中突出重围的就寥寥无几了。
其实，不仅仅华润国际社区。整体来看，2023年，江北核心区的成交均价整体依旧处于下跌阶段，这也和整体的市场大环境有关。
5大因素致使江核楼市疲软，长久来看，核心区依旧值得信赖
那么江北核心区二手房下跌如此之大的背后原因又有哪些？主要集中在5个方面：
1、首先就是宏观环境遇冷，大势不可逆，二手房市场疲软不仅仅是江北核心区的现象，放眼整个南京包括全国楼市，大部分的二手房都在阴跌不止，只不过，核心区的跌幅相对更大一些，反差更大，所以备受关注。
2、此前江北核心区新房以及二手房市场过热，房价涨幅过猛，存在一定的被市场高估的情况，导致在楼市遇冷的情况下会出现回调，在一定程度上算是价值回归。
3、新房市场对二手房市场的挤压，核心区新房市场打折促销成主旋律，甚至有楼盘85折，新房价格下探到2.8万/㎡，在很大程度上带崩了区域二手房市场。
4、供需关系的变化，这也是核心区二手房市场走弱的根本原因，板块投资预期下降，自住属性尚未完善，导致市场需求下降，在二手房与新房供给接连攀升的背景下，房价便开始下滑。
5、未来预期下降，随着楼市遇冷，买房人对江北核心区的未来投资预期下降。同时，在经济下行的大环境下，购房者对自己的收入预期也在下降，这也只是购房者更加谨慎，鲜有出手。
与时间做朋友，核心区依旧值得信赖
那么，可能很多人会问，江北核心区还值得买吗？
我的回答是，对于自住需求的购房者来说，当下是难得的购房好时机，长周期来看，江核楼市依旧值得期待。
从宏观层面来看，房地产市场如普遍的经济逻辑、事物发展规律一样，具有一定的周期性，收缩与扩张、繁荣与衰退并存，起伏跌宕。
对于当下楼市的波动，其实是长周期下的短期波动，是一种回归，从曾经那个不健康的投资驱动的市场回归到理性中来。
如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。
能够无惧周期的是那些城市建设基本面向好且持续性向上的板块。而江北新区无疑就是这样的板块。
还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。
而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。
这也是核心区新房市场更加值得信赖的内在逻辑。
写在最后：
对于新城的建设来说，总是需要去时间等待，当下的江北核心区楼市处于房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定落差的阶段。
从长远周期来看，江北核心区依旧会是未来二十年全南京发展重点板块，伴随着的还有楼市的不断向上，当下的回调未必是一件坏事，回归到板块真实价值，在下一个周期内才能更好的腾飞，值得期待。
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