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365淘房 张洲 1.6万/㎡成交，江核的底跃产品还能买吗？
就在今天，我在某房产网站上发现，位于江北核心区的江与城成交了一套建面约280.92㎡的房源，成交总价为460万，成交单价为16375元/㎡，成交单价创小区最低纪录。
相较于小区正常房源3.5万/㎡的成交价格，此套房源的价格可以说是非常之低。
随后我联系到相关房产经纪人，了解到这是一套底跃房源，地上一层，地下两层，地上一层为开发商精装修，地下两层为毛坯状态，所以单价比较便宜。
还有一点值得注意的是，江与城在近期成交了3套底跃房源，成交单价都在1.6万/㎡左右。
据中介介绍：“业主当时的购入价格和现在卖出价格差不多，业主这套房子基本没有卖亏”。
同时他还表示：“这种底跃的产品的确更不好出手，尤其是这种地下两层的，利用率不高，而且存在一定潮湿的情况，但是只要价格合适，还是有人买的”。
其实，自2016年限价开始，挖地下室做底跃就已经成为很多房企曲线突破限价的不二法门。因为地下室有一个特点，就是它的面积不计容积率，但却计产权。
不计容积率，对于开发商来说地下室面积的地价成本为0；而计产权就可以按市场价卖给购房者，赚更多的钱。
因此，在很长一段时间，底跃都无疑是开发商拉低楼盘均价、突破限价的利器！
开发商为了提高销售利润，争相挖地下室，通过扩大地下面积，从而提升地上销售单价，在维持均价不变的情况下，以“高低配”的形式，换取更大的利益。
然而计划赶不上变化！倘若按照理想状态推进的话，底跃确实可以多赚钱，但是令开发商没想到的是，买房人火眼金睛，并不买账！
江与城底跃产品的销售就是一个活生生的例子。
2019年，江核楼市非常火热，江与城新房在此期间上市更是一房难求！因此，项目底跃一开始的定价也比较膨胀，基本维持在1.8-1.9万/平，总价约400-600万。
（2019.6销控数据）
在之后项目推出的底跃产品中，定价逻辑发生了一定变化，时隔2个月后，楼盘底跃定价下调到了1.75万/平左右，相比之前直降约1500元/平。
（2019.8销控数据）
再过2个月，在2019年10月份，江与城底跃再次发生了降价，定价基本在1.55万/平左右，相比之前又降了约2000元/平。
（2019.10销控数据）
我们知道，要想开发商降价卖房，一种情况是市场不好，另一种无非就是产品太难卖了，逼不得已做出让步！
而事实证明，江与城的底跃销售确实难度重重！即使市场火热，为了快速清盘，项目也做出了“折上折”等优惠。
底跃产品市场接受度相对较低，打折成常态
然而相比2019年，2020年之后出来的底跃产品，不管是新房、还是二手房，都没有这么好命！
比如，江北的不少新楼盘底跃房源同样步履维艰，开发商的促销招数，最终结果均收效甚微，打折成为底跃产品的常态。
楼盘①：收官开盘近2年，还剩14套底跃
该楼盘于2021年9月基本收官，项目在2020年至2021年期间，多次开盘，除底跃产品外次次售罄，可以说是彼时江北超级热盘之一。不过，时隔近2年，项目仍然有14套底跃房源未售出，和彼时标准层楼盘的热销形成天壤之别。
楼盘②：收官开盘2年，还剩近3套底跃
该楼盘位于城南中心，项目在2021年8月非底跃产品基本收官，整体均价3万/㎡，到目前为止已有2年之久，尚上午3套底跃房源尚未出售，项目也将在近期迎来交付。
楼盘③：首开近3年，还剩50套底跃
该楼盘同样位于城南中心，项目在2020年11月首开，整体均价约3万元/㎡，到现如今，已经过去了2年之久，项目部分房源已经交付，不过仍然有大约50套底跃房源尚未售出，可以说是举步维艰。
写在最后：
萝卜青菜各有所爱！对于底跃这种特殊产品，喜欢的人是真的非常喜欢，情有独钟；不喜欢的人也是真的非常讨厌，不屑一顾。
作为一个优势与不足非常明显的产品，对于底跃值不值得买这个问题，每个人都有自己的看法与见解，毕竟根本逻辑在于需求！
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