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365淘房 张洲 2.2万/㎡成交，扬子江隧道口区域房价重回6年前？
就在今天，我在某房产网站发现，位于扬子江隧道口区域的昔日红盘观山悦、世茂荣里二手房成交价跌回2.2万/㎡，房价回到6年前。
时间线拨回到2015年，江北新区横空出世，与之一同扶摇直上的还有江北新区楼市的高热度。
在彼时，还没有江北核心区的概念，此时的住宅建设基本上都是围绕着扬子江隧道和长江隧道。
这一点也符合城市开发逻辑，新城建设初期都是以城市主干道亦或是地铁为轴线铺开。
而6年前在扬子江隧道口抢房的那批买房人，现如今区域内的市场表现却不尽如人意。
曾经热盘一房难求！现如今房价却跌回了6年前
1、观山悦，2.2万/㎡成交，房价跌回2017年
观山悦位于国际健康城板块，在江北大道快速路和浦镇大街交汇处，临近扬子江隧道，靠近4号线二期定向河北站，与江北核心区一街之隔。
根据某二手房数据显示，观山悦成交了一套92㎡两房两厅房源，成交总价为212万，成交单价为22959元/㎡。
值得注意的是，该房源为近3年来成交单价最低的一套。与2020年的一套同户型房源22804元/㎡成交单价相差无几。
随后我咨询了区域中介，他和我说：“这套房子是毛坯房源，位于6楼，因为业主换房急售，所以单价比较低一点，正常92㎡户型成交总价在220万左右”。
观山悦航拍图
从成交数据中可以看出，这套房源从230万的挂牌价一路下跌至212万，调价了7次，降价18万才成交，降幅非常之高。
同时，中介向我透露：“业主当时买的时候价格是2.2万/㎡左右，如果算是利息成本的话，业主是肯定亏本的，这个价格比前两年巅峰的时候跌了不少”。
这其实已经成为隧道口片区购房者的一个缩影。
观山悦一共有14栋住宅，6栋18层的高层分布于江北大道快速路和浦镇大街两侧，8栋5层的洋房位于小区内侧，容积率和密度都比较低。
其在2017年12月，最后一批次加推时，共有817组买房人抢房，中签率仅为38.7%，楼盘的销许均价为25048元/㎡。
而现如今小区房源成交单价很难突破2.5万/㎡，对于这批业主来说，从投资角度来看的确是亏本的。
还有一点值得注意的是，项目在2021年时成交价格一度逼近3万/㎡大关，不过在此之后，成交价格就开始回落，尤其是在2022年下半年至2023年，这也与江北整个楼市的走向相符合。
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2、世茂荣里，2.2万/㎡成交，与同期小区差距逐渐拉大
世茂荣里和观山悦仅一路之隔，项目同样位于扬子江隧道口区域。
其在2016年9月开盘，266套房源吸引了1307个认筹号，中签率低至20%。
而在同年的6月开盘的正荣润锦城，推出259套毛坯房源，均价25300元/㎡，共吸引到650组买房人，中签率约为39%。历时3个半小时，259套房源全部售罄。
对比之下，世茂荣里的热度可以说非常之高，红极一时，备受瞩目。
世茂荣里航拍图
而在二手房市场中，二者的表现开始出现分化。
根据房产网站显示，世茂荣里成交了一套87㎡房源，成交总价为200.5万，成交单价为22863元/㎡。
该套房源的成交单价基本上回到了2017、2018年周期，成交单价是历史第三低。
随后我从中介处了解到：“这套是毛坯房源，中间楼层，价格相对比较低的原因是靠近高架，不靠近高架的话，价格正常在220—230万左右，单价在2.5—2.6万/㎡左右”。
同时，中介也告诉我：“小区房价比去年2021年的时候跌了大约5000元/㎡，大部分业主都是不赚钱的，现在也基本上跌到底价了，自住入手是完全没问题的”。
的确，小区在2021年年底时成交价格纷纷突破3万/㎡大关，相较于现如今的成交价格跌幅比较大，而对于2016年周期内抢房的业主来说，在这一年出手也算是黄金周期。
所以说，对于购房者而言，不仅要掌握好买房的节奏，同时还要掌握好卖房的节奏。
对比之下，同期上市的润锦城目前二手房成交均价在3.5万/㎡左右，差价拉大了将近1万/㎡，除了润锦城得房率较高的优势外，地理位置差距也是不可忽视的部分。
高热度并不等于高价值，两极分化将成主旋律
可以发现，这两个楼盘在一定程度上是江北新区隧道口区域楼市的一个缩影，彼时的楼市所经历的是无差别的火热。
数年之后，曾经的市场所呈现出来的现状可以说是天差万别，有的业主亏本甩卖，有的业主仅跑得赢理财，而有的业主却赚的盆满钵满。
那么在接下来的楼市中又能给到我们什么样的启发？
对于楼市来说，板块优势依旧存在，在同等情况下，城市能级更高的板块抗跌能力更强，未来价值预期也更高，即使是拥有一大堆“大饼”的板块，其配套落地速度也将会与房价同频。
高热度并不等于高价值，在2016-2017年楼市中，大部分项目可以说是无差别的火热，但是高热度的楼盘并不等于未来二手房市场的佳表现，高价值项目依旧遵循最基本的逻辑，即相对核心地段的高品质住宅。
房价普涨逐渐成为过去式，两极分化才是主旋律，在经历了一系列的楼市动向之后，我们可以发现，普涨时代已经过去，大部分小区的涨幅将会慢于大盘，而具有一定稀有属性的项目才能领涨楼市。
写在最后：
从2016年到2023年，7年的光阴对于每个人来说，都不短暂。
有的人满怀期望，拿7年的光阴与金钱做足杠杆去投资楼市，而有的人背负着房贷满足最基本的居住需求。七年弹指一挥间，恰似南柯一梦。
时代的每一粒尘埃，落在个人身上都是一座大山。在房住不炒的大背景下，让房子重回居住属性，对于我们每个人来说可能都是一件幸事。
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