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365淘房 张洲 眼见他高楼起，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了！
就在今天，某房产网站数据显示，位于青龙地铁小镇的中南山锦花城成交了一套79.23㎡房源，成交总价204.5万，成交单价仅25782元/㎡。
该套房源创下了小区近3年来的成交单价新低纪录。
更加值得注意的是，在2021年6月，该小区同样成交了一套79㎡的小面积段房源，成交总价达到了300万元，单价达38018元/㎡，创下了小区最高成交单价纪录。
两套房源之间的总价差近百万之多，令人咋舌。
如果换算成百分比之下，下降幅度达到了31.8%，如此降幅堪比过山车。
有人说，这里已经跌入深渊，也有人说，现在正是抄底的好时机，那么事实究竟如何？
普遍下跌几十万，投资客纷纷出逃，现在正是下手好时机
随后，我前往该片区，对此番市场变化一探究竟。
驱车穿过春意盎然的仙林大道，随后从南大仙林校区旁的九乡河东路向南不到2公里，就来到了青龙地铁小镇片区。
一进入该片区，小有一种世外桃源般的感觉，住宅区域被山体所环绕，目前的开发强度并不高，主要以住宅为主。
随后我前往一家中介门店了解详情，首先我向他咨询了关于中南山锦花城那套成交单价仅2.5万/㎡房源情况。
他告诉我："这套房源满两年，位于中间楼层，毛坯房源，因为业主急售，所以价格压的比较低"。
从成交信息也可以发现，该套房源从最初挂牌225万，经过4次调价，一路降至204.5万，下调了20万之多。
更加值得注意的是，中南山锦花城在2016年时的新房价格在2.4—2.5万/㎡左右，如若加上资金成本的话，这套房源的业主是血亏无疑的。
不过该中介还表示“这套房源价格是偏低的，目前79㎡的小面积段房源，基本上成交总价在210—220万左右，不过，这个价格和之前巅峰期，也下降了好几十万”。
房价普遍下跌约5000元/㎡，预期下降，投资客在出逃
更值得注意的是，下跌并非个例，而是整个青龙地铁小镇的普遍现象。
据房产经纪人表示：“之前区域内新房成交单价是逼近4万/㎡大关的，现在大部分小区的成交价格只能在3万出头，整体下跌了约5000元/㎡，跌幅比较大”。
当我问及原因的时，他和我说：“原因大家都知道的，规划变了的问题，所以对于很多业主来说预期没了，信心也没了，之前这里的新房都是要摇号的，不少投资客来抢房，现在投资预期没了，不少投资客都在抛房走人”。
对于目前房价是否还会有很大的下降空间时，他认为：“基本上不会有太大的下降空间了，主要是现在二手房和此前新房的价格差距不大了，之前新房普遍在3万左右，现在二手房也差不多了，再加上利息成本，业主也不会降价太多了，现在对于自住的人来说是下手的好机会”。
正如中介所言，整个青龙地铁小镇区域，房价都经历了过山车一般的剧烈动荡，业主信心严重下跌，这其中除了宏观楼市的下滑外，另一个重要原因则是区域的一些内容调整。
根据365淘房数据显示，目前中南山锦花城挂牌均价为29373元/㎡，相较于2021年的11月挂牌均价35064元/㎡，下跌了5691元/㎡，跌幅为16.2%。
从挂牌均价的下跌可以看出业主信心的下滑。
而且，需求端的市场反馈也侧面体现了，青龙山地铁小镇片区价值下滑。
就在近期，根据某二手房网站显示，东望府成交了首套二手房，该套房源为93.91㎡三房，成交单价为26089元/㎡，成交总价为245万。
要知道该小区在2019年时的销许均价达到了2.78万/㎡，而且彼时的摇号中签率仅有23%，相比之下，二手房市场表现的确不如意。
业主普遍能接受，既来之则安之
在另一家中介门店，还遇到一位前来挂房出售的业主，对于区域的一些规划调整之后，楼市所产生的变化的看法时。
他表示：“没什么太多看法，只能平淡的接受，我当初买的时候一方面是考虑住，另一方面也是考虑到以后升值，看到自己的房子价格下跌，说不后悔是假的，不过那会不到3万的价格，在南京也不好找，所以既来之则安之，我现在准备把房子先挂着，等到了我心理价位的时候再卖，准备往城里置换置换”。
中介也表示，大部分业主都是这种心态，除了投资客相对不稳定一点，大部分业主还是能接受的。
我还有一位好友，当时在麒麟科创园、青龙地铁小镇之间最后选择了麒麟科创园，他表示那会没摇中还倍感惋惜，现在想想自己是非常幸运，而他的一位学长买了青龙地铁小镇项目，表示现在很后悔。
总体来看，业主的心态变化并不多，总体还是呈现出既来之则安之的心态，这也与区域内不少都是自住业主有关。
基础设施逐渐完善，开发周期恐拉长，整体较为宜居
而青龙地铁小镇目前开发的住宅聚集区，整体的宜居属性还是比较高的。
该区域可以说被群山所环抱 ，灵山、庙山、大山......地理环境非常优越，而山体的高度都不高，更像是一个个公园，自然生态环境良好。
在基础设施方面，区域之内南外仙林分校已经建设完成且投入使用。
内部路网框架也已拉开，道路两侧还有不少樱花，绿化较好。
不过，对外联通的道路建设相对欠缺，尤其是向南的麒麟科创园区域，向北主要是通过九乡河东路联动仙林。
地铁方面，目前有已建成2号线南大仙林校区站和4号线东流站，未来还有规划的S3号线穿过区域之内。
而在医疗方面，此前规划的鼓楼医院分院目前尚无任何进展，不过其地理位置紧临仙林，可以与仙林区域共享医疗资源。
还有一点值得注意的是，区域之内的开发强度依旧不高，即使是东流区域的住宅聚集区，仍然是一半高楼、一半田的状态。
由此可见，整个片区未来的开发周期将会很长，尤其是遇到当下的变动，建设节奏有可能会放缓。
地缘刚需可入手，投资抄底请绕道
那么，现如今的市场环境下，青龙地铁小镇还值得入手吗？
从板块定位上来看，即使是此前的高光时刻，其本质上也是一个次级板块，并非是头部板块，其所扮演的角色更多的是仙林区域的补充。
对于次级板块来说，距离主城中心的地理空间距离和区域之内的产业建设两大要素决定了未来发展的天花板。
相对来说，这两点青龙地铁小镇并不占优势，在此番变动之下，其更多的是扮演东部区域居住聚集板块的角色。
对于仙林、徐庄软件园等周边地缘客来说，自住是完全没问题的，且目前处于板块动荡，价格低洼期，对于生活在合理半径之内的购房者来说完全可以入手，未来涨幅也会与大盘同频。
而对于投资客来说，还是绕道的好，正如前文所说，作为次级板块，青龙地铁小镇的天花板并不高，且开发周期不短，兑现相对较慢，不适合投资客入手。
写在最后：
对于次级板块来说，产业高度和聚集度才是可持续发展的关键要点，青龙地铁小镇的优势是在于地理环境，而其未来发展上限就要看未来产业建设如何。是否能够获得仙林大学城的高校聚集优势，不过，这将会是个漫长过程，让我们拭目以待。
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