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三年时间，躺赚约133万！
河西低密神盘卖出首套二手房！
刚刚，西妹发现位于江心洲的胜科星洲府御庭成交了首套二手房！约95平的房源以505万的价格成交，单价约5.3万/平！
值得注意的是，小区的成交周期非常短，挂牌仅三天，带看两次就顺利成交，最终成交价格比挂牌价降了30万！
御庭现在的挂牌价格约5.6万/平，这样看起来这套房的成交价格并不高。西妹也咨询了中介，中介表示：每个业主的心态不一样的，价格有差异也蛮正常，这套房的业主主要是比较急用钱，挂牌价格本就不高，碰上诚心的买家，所以谈妥的比较快。”
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01 绿化率50%！交付才三年，业主躺赚约133万！
胜科星洲府分为两个园区，即御庭和澜庭，澜庭在2022年就已有房源成交，2022年6月与7月个成交一套约134㎡的房源，一套单价约5.88万/㎡，一套约5.94万/㎡↓
这样看来，御庭成交的这第一套房源价格好像比不上澜庭之前成交的房源，“并不划算”？不仅成交价，两个小区的挂牌价格也有一些差异↓
不过两个社区之间的价格差异和小区的情况也有关系，两个社区南北紧邻，靠近江边，但社区特性上有一些区别。
胜科星洲府共有11栋住宅，澜庭有九栋，均为7层的电梯多层建筑，社区体量相对大些；御庭仅两栋楼，为电梯小高层建筑。
面积段上，澜庭多为125㎡-165㎡的大面积房源，而御庭95㎡的小面积房源占主流，据中介表示， 在江心洲二手房市场中，家庭改善型的面积段会更受欢迎一些。
还有就是御庭挂牌量相对澜庭其实偏少一些，也会影响到二手房挂牌价，并且御庭现在仅成交了一套房源，业主成交的情况也比较特殊，故而不能说完全代表小区房价情况，具体的房价走势，我们不妨再继续观望一下。
回归这套房源，御庭第一套房源成交情况看似没有预想中高昂，但是胜科星洲府于2018年收官，收官价格为3.8万/㎡，2019年年底才交付。按照前期收官的价格来看，三年左右的时间，这套房单价约涨1.5万/平！业主躺赚约133万！即便算上三年的通胀与利率，业主也是赚了一笔。
胜科星洲府各方面的条件都非常不错。小区位于岛北，周边还有升龙桃花园著、升龙公园道、银城长岛观澜、荣盛江天瓴筑等低密小区，居住氛围已经非常成熟。并且，小区的容积率为1.34，绿化率高达50%！居住舒适度很高。
并且胜科星洲府在岛北的住宅区中也有自身的独特优势，小区紧邻夹江，小区距夹江绿化带也就200米左右，坐在家中也可眺望江景。
（胜科星洲府卧室视角）
小区的品质也非常不错，当初交付还引起了一阵轰动，小区环境、户型设计、室内细节都很让业主满意。
感受一下这楼间距和小区绿化，这大概就是大家现在向往江心洲的原因吧↓
02 江心洲楼市走出独立行情，二手房价/成交价平稳
江心洲分为岛北、岛中、岛南三个区域，岛北基本为低密住宅，因为发展比较早，岛北已经建成了大量的低密住宅。这些住宅现在也支撑着江心洲的二手房市场，许多二手房小区价格甚至超越河西中。
并且在过去的时间里，江心洲二手房市场与河西其它片区有截然不同的表现。西妹统计过江心洲2022年二手房市场的成交情况，全年共成交了45套住宅，其中前三季度共成交了40套，四季度仅成交了5套。
对比河西其它区域就很特殊，从2022年年末至今，河西南与河西中都不约而同的出现了“以价换量”的情况，二手房价格跳水，但是成交量大幅度攀升。
而江心洲市场一直表现的比较冷静，大多数小区挂牌量不高，没有出现大规模上架抛房的情况，成交价也比较稳定。这也侧面说明了江心洲的项目大多自住属性比较强，市场大环境不好时，大多数业主并不急于出手。
我统计了一下江心洲主力小区的挂牌价格与挂牌量发现，板块内主力商品房小区除了仁恒绿洲新岛几园之外，挂牌量都在25套以内。并且除了拆迁安置房以外，江心洲的房价已经基本稳定在4.5万+/平。
按照二手房挂牌价来排，江心洲现在的房价梯队前几名为江岛华庭＞保利二十四院＞胜科星洲府/银城长岛观澜，几个小区现挂牌价格都保持在5.5万+/平，挂牌量普遍不高。
整体看来，江心洲市场情况确实与其它板块有所不同，这和板块自身的特点也分不开：江心洲全岛只能做50%的限制开发，并且一半以上为非建设区，未来居住舒适度会更好。目前二手房市场基本都为岛北的低密住宅，小区房源量本就相对较少，加之基本都为改善家庭自住使用，面对市场变化的反应状态也就有所不同。
03 三盘待加推，仁恒江湾世纪将于2023重出江湖！
在2022年，江心洲的新房市场也十分热闹，2022年江心洲共上市了三个新房，均在四季度上市。而在2023年，江心洲预计还有三个新房项目待加推上市，那便是星叶栖悦湾、江尚紫薇、仁恒江湾世纪三个。
星叶栖悦湾项目位于岛南，紧邻江尚紫薇，拟打造5栋17F-26F住宅，房源面积段为119、138、158㎡，是江心洲唯一在售的科技住宅。
江尚紫薇项目位于岛南，拟建设5栋25F住宅，建面约143㎡-206㎡。项目配备1000㎡架空层打造的园林泛会所！项目首开推出5号楼，预计2月份会迎来加推，项目销许均价43249.47元/平，另有4000元/平升级装修包可选。
仁恒江湾世纪现在仅剩F地块少量低密叠墅待售，前期加推均价约45417-53917元/平，总价约1700-2100万左右，首付8成。仁恒江湾世纪叠墅在2022年未曾推出，据西妹了解，这些房源可能会在2023年迎来上市。
你认为江心洲房子值得买吗？你看好江心洲吗？在评论区和西妹一起讨论一下吧~
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