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河西天鹅堡，仅售5万/平？
刚刚，西妹的朋友圈被河西南天鹅堡一套二手房刷屏，162平大平层房源，挂牌价为810万，单价仅售5万/平！
小区此前仅有一套房源成交，单价约5.65万/平。在天鹅堡今年刚交付时，就有人放话，小区未来肯定是河西南第一梯队房价，现在看来，好像有些事与愿违？5万/平的价格，还不敌“星八客”部分小区。
但小区现在的二手房价约5.72万/平，这套房源的价格在小区里“比较特殊”，我问了一下这套房源的中介，究其原因：
1.这套房子未曾入住过，还处于交付时的状态，没有装修；
2.是3楼的低层房源。该套房源面积大、总价高，能付得起这个价位的购房人选择很多，对楼层还是比较介意的，业主也想快速脱手，所以价格放的比较低。
天鹅堡开售时价格大概3.5万/平，虽然现在的二手房价没有预想中的高，但即便是5万/平，当初购买天鹅堡的业主也算是大赚了一笔。
众所周知，河西南今时不同往日，受到市场大环境影响，河西南今年的价格一路下跌，往年的“金三银四”、“金九银十”在今年的市场中都失去魔力，下半年更是价格跳水。
再不见破7万/平的房源不说，价格接连从6万+/平到全线5万+/平再到跌破4万/平，房价一路下坡，仿佛“深不见底”，一些网友还放话，河西南还要跌！
现在已至年底，经历了大半年价格下降的河西南，是否还是一路下跌呢？成交量上是否有变化？
我们先来看看价格变化。
河西南星八客与品质次新房，全线跌破6万/平！
就在去年，河西南二手房还有破7万/平的房源，去年下半年开始房价有所变化，但是大家都认为这种情况只是暂时的，未来还会回暖。去年的大家怎么也想不到，河西南二手房会跌破4万/平。
今年河西南二手房价格可以说是一路下跌，除了星八客之外，今年由于限售政策放宽，还有几个品质次新房入市，像是鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙等。
我整理了一下河西南现在几个小区的主要挂牌价👇
星八客小区中，除了海峡城现在的二手房挂牌均价为4万+/平，其它几个小区基本维持在5万+/平。从年初至今，星八客房源价格一路下调，连被认为坚挺的“小仁恒”正荣润峯，以高得房率、优秀户型而备受欢迎的佳兆业城市广场、五矿崇文金城等小区也没有扛住。小区的价格曲线如同一条下降的抛物线，垂直跌落，不见波动。
正荣润峯：
五矿崇文金城：
佳兆业城市广场：
今年五月份，限售政策调整，一批品质次新房小区开始有房源挂牌。西妹当时整理了五个小区的二手房价，价格基本都是6万+/平👇
（5月份限售放松时挂牌价格）
半年多时间过去，这些品质次新房小区价格也深受影响，出现了不同程度的下跌。像是绿地海珀滨江5月二手房价约6.27万/平，现二手挂牌均价约5.64万/平，半年多时间下降了约6300元/平！
绿地海珀滨江二期：
正荣滨江紫阙：
鱼嘴金茂悦：
四季度河西南成交量猛涨！价格趋于平稳…
可能会有购房人觉得二手房挂牌价参考意义不大，毕竟挂牌价和成交价是两码事。那西妹还整理了一下河西南第四季度的具体成交情况。
因为链家成交数据有所延迟，截止到12月12日，河西南第四季度共成交了60套房源。
1.成交量上升，四季度成交量相当于前几季度的总和
西妹盘点了一下，截止到现在为止，河西南共成交了123套房源（除拆迁安置房之外）。一二三季度共成交了63套住宅，但单单四季度（截止到12月12日）河西南就成交了60套房源！四季度成交房源基本相当于前几季度的总和。其中五矿崇文金城以17套的成交量位居第一，海峡城、升龙天汇分别以8套的成交量并列第二、三名。
由此看来，河西南二手房价格虽下跌，但是成交量却有了大幅度的上涨。西妹和中介进行沟通，加上自己的分析，总结了几点原因：
1）供货量上升。价格开始下调后，买家急于出手，各个小区挂牌量也明显上升；
2）价格下调引发的“抄底”心理。因为河西南今年价格不断下降，时间走到第四季度，一些观望已久的购房人认为河西南目前价格合适，开始“出手”，成交量也上升；
2.小面积房源成交量大，更受市场欢迎
观察成交数据表格，发现50%的成交都是100平以下的小面积房源，80、90平房源明显更受欢迎。西妹认为有几点原因：
1）总价低。小面积意味着低总价，相对于新房，现在河西南的小面积二手房准入门槛更低，是入手河西南的好时机。
2）新房市场挤压。河西南已经全面迈入改善时代，新房起步面积基本都在140平左右，小面积新房占比较少。河西南二手房市场小面积较多，可选择性更多。
3.价格进一步下调，但趋于平稳
从数据表格上来看，目前河西南只有正荣滨江紫阙成交均价为6万出头；海峡城、升龙天汇、五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆等几个小区四季度成交均价为4万+/平；佳兆业城市广场、正荣润峯、朗诗熙华府、金地中心风华、绿地华侨城海珀滨江、天鹅堡花园四季度成交均价在5万+/平。
西妹曾统计过河西南上半年成交情况，这个价格相比于上半年又有所下调👇
（河西南上半年主要小区二手房成交情况）
当海峡城开始有跌破4万/平的房源出现时，就有人放话“还会继续跌”！但是从这几个月情况来看，河西南二手房价格其实趋于平稳，中介也表示：河西南二手房市场的“泡沫”基本上挤干净了，未来可能会有一定的回温，不会再有非常大幅度的价格波动了。
你认为河西南明年的情况会如何，是会继续跌，还是会有所回暖？在评论区和西妹一起讨论一下吧～
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