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河西中约3.9万/㎡的别墅,为什么总遭“嫌弃”?

来源:365淘房 2022-11-22 19:28

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河西中别墅,只卖3.9万/平?

刚刚,西妹发现阿里发牌网站上挂出一套千万住宅,刚上线没多久,就已经引起了两千多次围观,八十多人设置提醒↓

该套房来自河西中小区——紫檀雅居。房源起拍价为1516.4万,乍一看千万级总价让人咂舌,但该套房为别墅总面积约380㎡,所以折合单价仅约3.99万/㎡。

房源的市场评估价为1895.4万,折合单价约4.99万/㎡,相当于八折出售!

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01 约3.99万/平!河西中别墅小区,八折也难卖…

该套房源的原房主因为金融借款合同纠纷,所以名下住宅被拍卖↓

八折出售的价格,约4万/㎡买河西中别墅,好似很“划算”,但是从图片来看,房源内部装修风格比较落后。

并且,房源维护情况也比较“糟糕”,预计需要花一笔钱来维修和装修。

所以,西妹认为,就算是打八折,这套房子的市场欢迎度可能也比较低。

紫檀雅居很特别,小区在官方二手房网站上基本查不到成交记录,但却是法拍网站的“常客”,并且之前挂牌的房源经常遭遇流拍↓

 

小区位于河西中,与奥体一街之隔,区域位置非常优越。

奥体周边的别墅小区,但却不为人知,房源也不太受市场“待见”,这是为何?主要和小区环境和居住氛围有关。

紫檀雅居位于河西中,距离兴隆大街地铁站约900米,奥体东地铁站约1公里,梦都大街地铁站约1.1公里,交通非常便利;小区与奥体中心仅一街之隔;距离河西中央商场约700米,位置非常黄金。

但小区实际位置不太显眼,沿紫辉时代广场向里走,穿过崎岖不平的小道,才能找到小区。而小区的大门非常简陋,没有高端别墅小区的感觉,物业管理也较为松散。

之前西妹曾经前往项目实探,小区内部并不是纯粹的住宅区,有一些中小企业选择把这里作为办公地点,所以住户比较混乱。有酒业、餐饮、拍卖,还有一些其它类型的公司。

小区内纯居民住宅并不多,有几栋私人住宅特地在门口做了标识。除了中小企业和几栋看起来有人居住的住宅外,其它的基本都在装修或者看起来早已无人居住的样子。

作为别墅住区,环境也有些“不修边幅”,地面崎岖不平,日常打扫不够及时,环境维护一般。

小区体量比较小,与紫鑫中华广场仅一栏之隔,紫鑫临近一栋楼的阳台正对小区内部,私密性较差。

综合而言,紫檀雅居从环境上来说居住舒适度确实较低,居住圈层不纯粹,商住两用对日常生活的体验感会比较差。小区确实不像是别墅该有的居住环境和氛围,这可能也是紫檀雅居为什么明明处于黄金区位,却比周边房价低,拍卖还遭遇多次流拍的原因。

02 河西别墅项目稀少,选别墅还是大平层?

别墅属于高总价商品,购买别墅除了对大尺度的居住环境有要求,小区舒适度、居住纯粹度、业主圈层质量同样重要。而紫檀雅居虽然有河西中奥体这一黄金段位加持,但整体环境确实无法俘获高净值人群的心。

再看看这次紫檀雅居新上的法拍房,总价高,小区环境一般,这次开拍可能也会难逃“流拍”的命运。

当南京禁墅令出台后,之后新房难见别墅,想购买别墅只能着眼于二手市场,现在河西的别墅新房较少,位于江心洲的升龙桃花园著仁恒江湾世纪是为数不多的选择。

升龙桃花园著为升龙所开发,延续了公园道高端产品系列。目前项目仅有少量下叠在售,建筑面积300㎡左右,销许均价36624-40385元/㎡,毛坯交付。小区采用下沉式庭院、新中式的建筑风格,距离地铁10号线约1公里。

仁恒江湾世纪仅剩F地块少量低密叠墅待售,前期加推均价约45417-53917元/平,总价约1700-2100万左右,目前还未有加推计划。

 

在南京“最严禁墅令”出台之后,买新别墅似乎已经成为了奢望,并且在河西的新盘中,大平层产品频现,在河西,购买别墅还是大平层这个问题,应该也困扰了很多购房者。

别墅一般具有大尺度庭院、露台等,户外活动空间大,生活舒适度较高,更加适合成员较多的家庭。别墅布局比较合理,家庭成员之间有各自的空间,互不打扰。但是禁墅令出台之后,除了几个未售完的盘,之后想购买别墅只能选择二手。别墅的起步面积较大,总价偏高,对部分改善群体来说门槛较高。并且别墅的装修、维护成本都会较高。

大平层产品更加年轻化,会受到年轻一代的喜欢。大平层可选择的面积段较多,相对于别墅来说门槛更低。河西现在大平层产品频出,给购房人提供的选择也更多样。但是大平层在一家人生活空间的独立性上稍显逊色,拥有露台、花园等大尺度活动空间的产品较少。

总而言之,如果预算充足,家里几代同堂,并且想要一步到位,短期不考虑置换,更打算长期自住,追求生活私密性和舒适度,别墅未尝不是更好的选择。

如果是首改,家庭成员没有那么多,追求较年轻化的生活体验,并且考虑未来的产品流通性,大平层产品可能更加适合。

你会选择大平层还是别墅呢?在评论区和西妹讨论一下吧~

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