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“去年还卖7万/平的房子，今年同面积段就只能卖5万+/平了……”
“去年房子价格谈的不满意没卖，今年赔一百万都卖不出去了……”
今年，总是听到太多类似的声音，业主叹息没有在去年及时把房子卖掉，今年亏损也卖不出了。随便看几个数据：
中海塞纳丽舍西苑上个月底成交的房源单价约5.2万/平，而去年类似面积段房源成交单价约7.77万/平。
拉德芳斯最新成交房源单价约4.73万/平，去年同面积段房源单价约为7.69万/平；
海峡城云珑湾最新成交房源单价约4.75万/平，而去年同面积段房源单价成交单价约5.69万/平。
似乎河西“宇宙中心”这块金字招牌好像失灵了，购房人开始回归理性，对于河西板块信心也遭遇冲击，买房置业变得更加谨慎。
但是河西今年的状况真是如此吗，全都跌得一塌糊涂？
只靠感觉肯定不够，西妹整理了建邺区今年所有6万+/平成交的房源。
截止到今天为止，建邺区2022年共成交了1309套住宅，那我们接下来就详细通过数据来解读一下建邺区的成交情况。
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注：成交数据来源于链家网，仅统计于链家官方成交的房源，未涉及其它平台二手房源；仅统计建邺区（河西中、河西南、江心洲）6万+/平单价成交的房源。统计数据截止日期：2022年11月15日中午12:00。
我们先来单纯地看一下数据：
1.从成交价数据来看：建邺区今年成交的1309套住宅中，以6万+/平单价成交的住宅共计122套，占比约9.3%；122套房源中，以7万+/平成交的房源共21套，以8万+/平以上成交的房源共9套。
2.从高价小区来看：海玥名都、紫金中央西区、仁恒江湾天成今年成交的房源均超8万/平，金隅紫京府、华新城璟园、北辰旭辉铂悦金陵、金恒江湾城三期、宏图上水云锦、万科金域缇香、金基汇锦国际凌江府今年均有以7万+/平单价成交的房源。
3.从热门成交小区来看：有几个小区今年成交情况不错，今年6万+/平以上单价成交房源最多的小区为海玥名都，共8套，并且均超8万/平；其次中海塞纳丽舍东苑、金基汇锦国际、正荣润峯、金隅紫京府各有6套；仁恒江湾城二期、万科金域缇香5套；再其次宏图上水云锦二期、万科光明城市西苑、绿地华侨城海珀滨江四套。
4.从板块来看：以6万/平以上单价成交的房源主要集中在河西中，河西南有正荣润峯、佳兆业城市广场二期、绿地华侨城海珀滨江、正荣滨江紫阙四个小区；江心洲有银城长岛观澜润园、江岛华庭、保利紫荆公馆三个小区。
（正荣滨江紫阙）
那么接下来，我们再来看看数据背后所呈现出来的特点：
1.板块价值分化明显，河西中仍是价值高地
河西发展至今，虽说河西中未来价值空间缩小，河西南、江心洲将承接河西中的价值外溢，但是从成交情况来看，河西中仍是价值高地，“抗跌”性更强，河西南与江心洲仅少部分小区有单价超6万/平房源，并未有7万+/平房源。
2.住宅考量变量发生变化，学区、位置元素弱化
之前决定一个楼盘价值因素很多，教育资源、位置占大头，而如今河西中二手房均价呈现出明显的阶梯式，学校已经不是这片区域购房人考虑的主要因素。特别是下半年开始，像是银城西堤国际、万科光明城市、中海塞纳丽舍等教育、位置较好，但是楼龄老的小区成交量与成交价都有所降低。
3.品质小区价格依然坚挺
区域中高品质楼盘其实不算少，但是或多或少都存在同质化的现象，所以大多数楼盘会根据楼市行情的调整而出现价格变化，唯有头部的高品质楼盘和差异化明显的楼盘能打破这个局面。像是宏图上水云锦、海玥名都、仁恒江湾天成等楼盘，不管是成交价还是成交量，都在板块内非常瞩目，更加“抗跌”。
（海玥名都）
4.河西南二手房市场降温，品质次新房支撑市场
河西南二手房市场今年情况不容乐观，上半年正荣润峯、佳兆业城市广场二期、海珀滨江等小区都有不少6万+/平以上成交的房源，从下半年开始数量有所减少，次新房正荣滨江紫阙下半年成交表现更加突出。
写在最后：
2022年，建邺区6万+/平房源成交量并不少，在南京各个板块中仍处于遥遥领先的位置。只不过受到市场影响，买房人置业逻辑改变，房源筛选条件更加严格，“躺赢”楼盘价格虚高部分被切割，品质楼盘更吸引高净值人群出手。
对于买房人来说，市场趋于稳定，买房更要理性，选房逻辑也要改变。选择错了，亏损在所难免。房住不炒，房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。
你怎么看？在评论区和西妹一起讨论一下吧~
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